【イエカレ】サブリースとは？メリット・デメリットや管理会社の違いを初心者向けに解説

サブリースのさまざまな管理サービス

管理システムにはさまざまな種類があります。どういったサービスがあるのでしょうか。

家賃保証型

管理会社が賃貸物件を一括借り上げし、空室の保証までしてくれるサービスのことです。

最近のサブリースはこの「家賃保証型」サービスが主流となっています。オーナーにとって管理会社が賃借人になり、たとえ空室が出ても、管理会社が家賃を保証してくれます。

メリットとしては、毎月安定した家賃収入が見込めるということです。よく「○○年一括借上げ」などという宣伝を見ることがあると思います。その○○年間はこのサービスを受けられますが、途中で家賃の見直しなどもありますので、初めに設定した家賃収入の金額がそのまま受けられるとは限りませんので注意が必要です。

滞納保証型

空室の保証まではしませんが、滞納の保証まではしてくれるサービスのことです。

このサービスもオーナーに代わって管理会社が「貸主」となり、入居者へ「転借」するようになります。

「家賃保証型」との相違点は、空室だった場合の家賃は支払ってもらえないということです。最近では賃貸保証会社が中に入る場合もあるようです。

滞納保証の場合「有限責任」と「無限責任」があります。「有限責任」であれば、責任をとる滞納期間を決め、それを過ぎても入居者が滞納している場合は滞納保証を打ち切ることができます。「無限責任」であれば、入居者が大挙するまで管理会社が保証することになります。

一括運営型

賃貸物件の運営や管理を管理会社に代行して行うサービスのことです。

建物の管理や契約の更新、クレーム処理など一般的な管理業務を委託するものとなり、金銭的なサービスは受けられません。ただし家賃の督促であれば、ある程度行ってもらえます。

これらはあくまでも一般的なシステム内容です。それぞれの管理会社によってシステムの詳細が変わってきますので、契約時に確認するようにしましょう。

オーナーと管理会社、入居者の関係性

＜家賃保証型、滞納保証型＞
家賃保証型、滞納保証型の共通点は管理会社が「貸主」となり入居者へ「転借」するということです。

関係性は下記のようなものとなります。

＜一般運営型＞
一般運営型の場合は、管理会社はオーナーの代理となって管理をすることになります。

どのサービスを選べばいい？

やはりオーナーにとって魅力なのは「家賃保証型」サービスといえましょう。

ローンを組んで賃貸経営を始める方も多いと思います。家賃収入が滞ることが一番心配ですね。空室であっても管理会社が負担してくれれば大変助かります。でもその分リスクがあることも覚えておきましょう。

管理会社も利益を生まなくてはなりませんので、オーナーのいうままに支払うわけではありません。数年おきに家賃の見直しをしたり、入居者から敷金を管理会社が預かったりする場合もあります。さらに礼金も50パーセント支払ったりする場合もあるようですので、契約内容の確認を必ずしましょう。

もしも立地が良く空室があまり出ないような条件の賃貸物件であれば、一括借上げをしてもらうよりは「一般運営型」のサービスを利用し、物件の管理だけを委託するほうがいいのかもしれません。

共通した管理内容

「家賃保証型」「滞納保証型」はそれぞれ家賃に対しての保証が違うことになりますが、「一般運営型」も含めて、それぞれ共通した管理内容があります。

おもなものを挙げてみます。

集金代行

入居者からの家賃集金、督促対応を行います。

リーシング

入居者の仲介を行います。入居者の募集、契約業務です。管理には自社管理、他社管理があります。

自社管理は仲介と管理業務を一緒に行うもの。他社管理とは、仲介だけして管理は別会社がするというものになります。

経営管理代行

家賃の集金状況やリーシング（仲介状況）、メンテナンス等の月次、年次報告をします。

この記事のまとめ

サブリースを検討する際は、各管理会社が提供する契約システムの違いを正しく理解することが重要です。

家賃保証の有無や管理範囲など、会社ごとに特徴が異なるため、物件の規模や立地、自身の経営方針に合ったシステムを選びましょう。

ただし、複数の管理会社を比較検討するのは時間も労力もかかります。

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