物件を貸す時も火災保険は加入すべきか?


火災保険は「入居者」が加入するのか、「オーナー」が」加入するのか、初めて物件を貸されるオーナー様はわからないことも多いと思います。 火災保険に加入しないリスクなどあわせて解説致します。

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いきなりですが、火災保険って「火事だけを対象にした保険」なのでしょうか???

そもそも火災保険料はなぜ払うの?

火災保険料と言うと、火事だけを対象にしたものであると勘違いしていらっしゃる方も多いのですが、実際には落雷や漏水、窓ガラスの破損など幅広い災害をカバーしてくれます。

リロケーションに限らず、入居者が「賃貸物件の入居者用」の火災保険に加入するのが一般的です。
物件入居時には保険への加入または加入済みであることが必須の不動産会社が多いので、不動産会社にはきちんと確認しましょう。

多くの不動産会社が借主と賃貸借契約を結ぶ際、「借家人賠償責任保険担保特約付きの家財保険」への加入を義務付けています。
「家財保険」については、天災などによってお部屋の家財が被害を受けた場合に、それを金銭で保証してくれるものとして、また「借家人賠償責任保険」については、入居者の方が居住中のお部屋で火災、爆発、水漏れなどを起こしてしまった場合、賃貸借関係にあるオーナー様に対して、法律上の損害賠償責任を負うためです。
火災や水漏れがあった場合の修繕費用は、入居者自身ではとても賠償できないような高額となるため、この万が一をカバーするために「借家人賠償責任担保特約」を付保します。

多くの不動産会社はこういった入居者向けの火災保険の代理店で、従業員は資格を保有していますから、いざという時にはどういう保証が受けられるのかを確認することがオーナーとしても大切です。
パンフレットや約款をよく読んでおきましょう。いざという時の連絡先も確認することが必要です。大災害の場合には不動産会社も被災していることが想定されます。


なぜ、オーナーも火災保険の加入が必要なのでしょうか?

空室時の対策や、入居者が加入する保険の適用条件にあります!

▶まず一つ目の理由としては、空室時の対策です。
入居者がいない空室期間中に隣のお部屋で火災があり、オーナー様のお部屋も延焼したとします。
火災に関しては、火災の責任に関する法律(失火法)というものが認められておりますので、隣の方の不注意(軽度な過失)でオーナー様のお部屋が火災による損害を受けても、隣の方はオーナー様へ賠償責任を負わなくて良いこととなっているのです。そうなった場合、全てオーナー様自身が負担しなければなりません。
特に、上の階で火災が発生した場合、消火活動の際の水が大量に下の階に流れ出し、お部屋が水浸しになります。この様な場合も、オーナー様ご自身が加入している火災保険を使用しなければなりません。

▶二つ目の理由としては、入居者が加入する保険の適用条件にあります。
「借家人賠償責任担保特約付き家財保険」は、あくまで入居者の不注意の場合に適応されますので、隣からの延焼のような入居者自身に過失のない火災や住宅の設備の老朽化が原因で火災が発生したなどの場合には、やはりオーナー様の保険を使用しなければならない場合があるからです。
住宅ローンを返済中の場合、融資先金融機関がローン完済の日まで火災保険の加入を義務付けているケースが一般的ですが、マンションを現金で購入した場合やすでに住宅ローンを完済している場合は、火災保険に加入していないというケースがありますので、賃貸を開始する前には、必ず確認する必要があります。


入居者決定後の流れについて見ていきましょう!

契約書にも、保険は入居者が加入するものとするという一文を必ず書き添えることが大事です!

入居者が決定したら、火災保険証書のコピーをもらいましょう。
保険商品によっては、昨今流行りのペーパーレス化というところもありますが、申請すれば紙媒体の証券を発行してくれます。
これは、いざという時の為でもあります。また、更新がきちんと行われているかも確認しましょう。

リロケーションの場合、大手企業の社宅扱いであれば、会社が包括して入っている保険を利用していることが多く、加入漏れも更新漏れもまず心配はありませんが、 そうでない場合には加入はしたものの、更新切れでいざという時にトラブルになることが多いのです。

大手不動産会社の様に、物件の契約更新時に証書のコピーを提出してもらうようにすると安心でしょう。契約書にも、保険は入居者が加入するものとするという一文を必ず書き添えることが大事です。

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この記事のまとめ

住み替えや相続した不動産をリロケーションに運用する流れは増えています。
手放すのは惜しい、何か役に立てば、副収入を得たいという理由が多いようです。しかし一方で、空室率はどんどん上昇しています。
大都市圏や東日本大震災の被災地、沖縄を除いては空室は4軒に1軒といった割合です。

せっかくの物件を運用していくのであれば、他の物件に差をつけることが大切です。
文教地区で名高いエリアに賃貸用の一戸建てがあるにも関わらず、全くリフォームをしないので古くて入居者が現れない、賃料が高すぎて借り手がつかない、という話はよくあります。

こうしている間にも新築物件はどんどん建っているのですから、自分の所有している物件が第三者の目から見てどこが魅力なのか、どこが魅力でないのかをきちんと理解した上で、 不動産管理会社にリロケーションを依頼しましょう。

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