リロケーションのトラブルとリスク

【イエカレ】定期借家契約の物件の注意点を解説｜マイホームを借りるとき・貸すとき

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更新日:2023年5月14日

このコラムのポイント

転勤や、子供が大きくなって家を離れ広い家に夫婦2人暮らしをするなど、ライフスタイルの変化により、自宅をリロケーション物件として貸し出す「プチ大家さん」が増えています。

借り主にとっては一軒家を購入することなく、オーナーの意向によっては、家具や電化製品などをそのまま使わせてもらえるといったメリットが多くある物件ですが、借りるとき、貸すときにはいくつかの注意点がありますので、今回のコラムでは、ポイントをお伝えしたいと思います。。

自宅をリロケーション物件として貸すことの強みとは！？

リロケーションでマイホームを賃貸で貸す際の一番のメリットは、借主から毎月一定額の家賃を得られることです。

リロケーションで受取った賃料収入を住宅ローンの支払いに充てたり固定資産税支払いや・分譲マンションの場合は管理費や修繕積立金の支払いなどにも充てることができ、経済面の負担も解消されます。

また、マイホームの劣化を防ぐことが出来ます。誰も住まなくなった空き家は窓を閉めっぱなしにし、室外の空気を全く通さない状態です。すると湿気がこもりカビが生えたりキッチンなどの水周りの設備も水を定期的に流したりせず止めたままですとサビが発生するなど等で傷みが早くなります。

そうした事を考えると、空き家で置いておくより誰かに住んで頂いた方が劣化を遅らせることができます。空き巣の被害なども防ぐことができます。

前もって定めた期間が終われば賃貸人は退去することとなりますので、またマイホームに戻り生活を送ることができます。

リロケーションではあらかじめ賃貸期間を定期借家契約で定めますので、安心して自宅にお戻りできます。転勤などの場合に活用できます。

デメリットや注意点はどうでしょうか？

自分の資産を、他人に貸すことになります。入居者の審査をしっかりしましょう！

マンションや家を貸すと賃貸人が室内で日常の生活を送ることになりますので、どうしても汚れや傷が付いてしまう場合があります。

賃貸人の不注意や過失でできた損耗損傷は賃貸人の負担で補修しなければいけませんが、通常の生活でできた色あせやシミ汚れなどはオーナー様が補修することになります。

普通借家契約ですと通常賃貸人が解約を申し出しないかぎり更新され退去明け渡しすることはないですが、賃貸期間終了後、退去しなければなりませんので、家賃設定を相場より低くしていないと借りてくれる希望者が現れない可能性も出てきますので一般的には相場より若干安く家賃設定される場合がほとんどです。

転勤期間が予定より早まったなどの場合でも賃貸期間を定めていますのですぐに自宅に戻ることができません。また、逆に転勤期間が延びてしまった場合も、賃貸契約期間満了後は一旦終了してしまいますので、改めて新しい入居者を募集するなり現入居者に再度契約をしていただく必要性が出てきます。

逆に、リロケーションで借りる側の注意点も見てみましょう

注意点１：期間が延長できません

リロケーション物件は、借り主にとって家賃が安いうえに家具や電化製品などをそのまま使うことができるといったメリットが多くある物件ですが、借りる際にはいくつかの注意点があります。

最も注意しなければならない点は、契約期間が満了になると、更新することができないということです。
一般的なアパートなどの賃貸物件を契約するときは、当初の契約期間を過ぎても契約を更新することが可能です。

しかし、リロケーション物件を借りたときは、最初に定められた期間を過ぎれば必ず退去しなければなりません。

物件のオーナーは転勤や海外赴任といった事情により自宅を留守にし、その期間にリロケーション物件として貸し出すため、契約期間は転勤と同じ期間に設定されています。
そのため、当初の契約で定められた期間は延長することができません。

その他の注意点は何でしょうか。

注意点２：中途解約は難しい！

リロケーション物件は、一般的な賃貸物件と違い中途解約することもできません。
その理由は、契約形態の違いにあります。

アパートなどを契約するときは普通借家契約という賃貸借契約を締結します。
普通借家契約では中途解約に関する特約を契約に含めることが可能で、解約金や解約の予告期間を事前に定めておくことで中途解約することができます。

しかし、リロケーション物件では賃貸借契約として定期借家契約を締結します。この契約では、借り主に介護や療養、転勤といったやむを得ない事情がない限り中途解約することはできないのです。

また、このやむを得ない事情による解約権の行使は、住宅の床面積が200平方メートル未満である場合に限られます。
リロケーション物件を借りるときは、中途解約はできないことを前提として考える必要があります。

最後にこんなことも注意しましょう

注意点３：入居の条件・審査が厳しめな事が多い

オーナーの立場からすると、自宅用に購入した家を転勤などの事情によって貸し出すのがリロケーションです。
転勤や海外赴任といった自宅を留守にする期間が終われば再びその家に住んで生活するため、自宅を丁寧に扱って欲しいと願うのは当然のことです。
そのため、入居の条件や審査が厳しく、入居を希望したとしても必ず借りられるとは限らないのです。
入居の条件としては、住宅の床や柱などが傷つけられてしまう可能性があるため、ペットは不可であることが多いです。同じ理由で、子どもがいる世帯も避けられる傾向があります。
また、家賃の支払いがしっかり行われるかという支払い能力の有無も厳しく審査されます。
定職についていなかったり、過去に自己破産したことがある場合は入居を断られることが多いと言えます。