【サブリース】サブリースは一括借り上げとどう違うの？

それぞれの言葉の意味は？

「サブリース」と「一括借り上げ」、まずはそれぞれの意味について確認してみましょう。

「サブリース」とは？

サブリースには、一般的に「転貸」あるいは「又貸し」という意味があります。

賃貸オーナーの立場で見た場合「管理会社と各入居者が締結する賃貸借契約」は転貸借契約です。 この転貸借契約のことを「サブリース」といいます。

「一括借上げ（マスターリース）」とは？

一方、一括借り上げとは「賃貸オーナーが管理会社に建物の居室を家賃保証付きで貸し出すこと」です。

オーナーと管理会社が締結する賃貸借契約のことを「一括借り上げ」と呼びます。 この一括借り上げは、マスターリースと呼ばれることもあります。

このように、サブリースと一括借り上げでは、賃貸借契約の指し示す箇所が異なります。

サブリースは「管理会社と各入居者の賃貸借契約」、一括借り上げは「賃貸オーナーと管理会社の賃貸借契約」です。

管理会社がサブリースを行うには、オーナーと一括借り上げを行う必要があることから、一般的にはサブリースと一括借り上げは同義語として使用されていると考えられます。

「一括借上げ」とは「一棟借上げ」のこと？

管理会社に所有物件を一括借上げしてもらうことで家賃保証のサービスが付属することも多いでしょう。ここで注意が必要なのは、「一括借上げ」＝「一棟借上げ」ではないということです。

管理会社によっては、現在の空室部分のみサブリース対象とする場合もあるようです。契約時にきちんとした確認が必要です。

「一括借上げ」を依頼する前に

管理会社に家賃保証型の一括借上げをしてもらうことで、賃貸オーナー側にはさまざまなメリットがあるといえるでしょう。

メリットの一つに、一括借り上げを選択すると相続税評価上の賃貸割合が100％になることです。アパート等の相続税評価額は賃貸割合が100％となると、相続税の節税効果が最も高まる仕組みとなっています。

ただ、家賃保証型の一括借上げ（サブリース契約）は、通常の委託契約より高い管理料がかかります。 抑えられる経費はできるだけ抑えるのが理想だとも言えますので、所有する物件の特性をよく理解し、管理会社と相談しながら契約内容を決めていくことが大切だと言えるでしょう。

「一括借上げ」は永遠？

条件が整い管理会社に一括借上げをしてもらっても、家賃は永久に固定されるものではありません。万が一、空室が増えてしまうと、管理会社からの賃料減額要求があります。

一括借り上げの更新時に関わらず、管理会社によっては毎年のように賃料減額を賃貸オーナーに迫ってくるケースもあるようです。場合によってはリフォームなどをするようにと提案される場合もあります。

物件の築年数が嵩んでしまうと、空室対策のためにリフォームを行った方が良いかどうか悩む場合もあるでしょう。

しかし、このリフォームの費用は当然オーナー負担となり費用が発生します。空室対策とは言え、リフォームするポイントがズレてしまうと費用対効果が上がらないこともあり得ます。ですから、リフォームをする場合はそのポイントを慎重に判断した方が望ましい場合があります。

また、サブリース契約の内容は、管理会社によってさまざまですが、家賃保証型の一括借上げでは、契約当初、賃料発生の免責期間が設けられているものが大半で、その免責期間も物件や管理会社によっても異なってきます。オーナーの立場で言えば、免責期間が短い契約の方が家賃を早く受け取ることができるため有利です。

事業計画は適切か？

通常、賃貸経営を行うにあたり、ハウスメーカーが収支予測も含めた「事業計画」を提案してくれます。 新築以外でサブリース契約を考えている場合では、サブリース会社に事業計画案を提案してもらいます。

もしも計画案に疑問などがあるようであれば説明を求め、数字の根拠を提示してもらいましょう。いくつかのサブリース会社で計画案を提案してもらい、比較検討してみるのもひとつです。

営業店の営業エリア内か？

物件がそのサブリース会社の通常の営業エリア内かどうかも直接ヒアリングすることがポイントです。

その理由は、サブリース会社の営業店と物件が遠い場合、営業店が対象物件の相場に精通していない恐れがあるからで、相場に精通していなければ、事業計画の精度は低いということにもなるからです。

物件に最も近い営業店の場所を聞き出し、対象物件の周辺にも管理実績があるかどうかを確認することがポイントです。

建物管理に実績があるか？

どの程度の建物規模で管理実績があるか、棟数や物件を管理しているエリアを確認しましょう。

対象物件の近くで管理実績があり、対象物件とも間取りが似ている物件を多く管理していれば、適切な会社だと考えても良いでしょう。

入居者募集にノウハウはあるか？

万が一、空室が続いてしまうと賃貸オーナーだけでなく、実はサブリース会社にとっても大変デメリットになります。

サブリース会社がどういった方法で入居者募集をするのかは確認しておきましょう。積極的に入居希望者の募集を行っているのかを見ておくのがポイントです。

集客ノウハウの高い管理会社は、自社で直接入居者募集を行っていることが通常です。自社で募集を行っていると言う管理会社については、インターネット上のメジャーな物件広告サイト全てに広告を出稿しているかどうか？を確認することが大きなポイントです。

一方、集客ノウハウの低い管理会社は、物件情報を他の仲介会社に回して、その他社に客付けしてもらっているケースが多いと言えます。全体的に営業店舗数も少なく、物件から遠い場所に営業店がある会社は、入居者募集を他社に丸投げしている可能性があります。

経営状況は大丈夫か？

サブリース会社の経営状況を確認しておくことは大変重要です。

信用調査を依頼したり、もし、取引をしている銀行があれば、銀行を通じてサブリース会社の信頼性について聞いてみる方法もあります。

ただ、銀行も教えてくれないことも多いので、確実な情報を知ることはできないかもしれませんが、もし、懇意にしている親しい担当者がいれば、その人に聞いてみるのも一つです。

会話ができる会社か？

賃貸経営をするにあたって、サブリース会社は賃貸オーナーの経営パートナーとなります。

長ければ30年ほどのつきあいになるはずです。既存の物件を建て替えなどをして事業継承をすれば、自身の子や孫の世代まで付き合う仲になるかもしれません。

何でも言い合えるコミュニケーションの取りやすい会社を選ぶことも重要でしょう。

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この記事のまとめ

不動産用語にはさまざまなものがありますね。よく耳にするものから、聞いてもなんだかイメージがしにくいものまで。また時代の流れとともに新しい単語も生まれます。

それらを間違って理解したり、アンテナを張らずに知らないままでいると、時に何か大きなトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。

分からないことは遠慮せずに、管理会社の担当者や専門家に尋ねてクリアにしていくことが大切でしょう。賃貸オーナーは企業で言えば「社長」と同じです。常に時代の流れに興味を持っていなければ、入居者ニーズにも疎くなってしまう危険性があります。

すべてを管理会社任せにしてしまい、気が付いてみたら空室が増えていたといったケースはよくあります。

ただ、その責任を管理会社だけに全て押し付けるのも酷な場合もあります。賃貸経営の成功率は管理会社の選択によって大きく左右されます。

ご自分の物件に適した管理会社の選択と契約形態を選び、管理会社とコミュニケーションを取りながら、入居者の想いも反映できる物件を作り、理想の賃貸経営を目指しましょう！