サブリースと一括借り上げどう違うの?

よく耳にする「サブリース」と「一括借り上げ」という言葉。同じ意味として捉えられている方も少なくないのではないでしょうか。これらふたつの言葉は似ているようで、実はだいぶ意味合いが違います。どういった違いがあるのでしょうか。そして良いサブリース会社とはどういったものなのでしょうか。サブリース会社選びのポイントを見てみましょう。

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それぞれの言葉の意味は?

「サブリース」と「一括借り上げ」、まずはそれぞれの意味について確認してみます。

「サブリース」とは?

管理会社がオーナーに代わって、入居者へ貸し出すことを通常「サブリース」といいます。またサブリースには、一般的に「又貸し、転貸」という意味もあります。

「一括借上げ」とは?

管理会社がオーナーの所有する物件を、第三者(入居者)に転貸することを目的としてまとめて借り上げることを「一括借上げ」といいます。

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上記のように、「サブリース」と「一括借り上げ」には全く別の意味があるのです。さらにそれぞれが対応する相手も違うことが分かるでしょう。細かく言えば、サブリースをするために管理会社はオーナーから所有物件を一括借上げする、ということになります。ただし「一括借上げする」というほうが分かりやすく、イメージもつきやすいため「サブリース契約」のことを「一括借上げ」といったり、同じ意味で使用されたりすることが多いようです。

「一括借上げ」とは「一棟借上げ」のこと?

管理会社に所有物件を一括借上げしてもらうことで家賃保証のサービスが付属することも多いでしょう。ここで注意が必要なのは、「一括借上げ」=「一棟借上げ」ではないということです。管理会社によっては、現在の空室部分のみサブリース対象とする場合もあるようです。契約時にきちんとした確認が必要です。

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「一括借上げ」を依頼する前に

管理会社に一括借上げをしてもらうことで、オーナー側にはさまざまなメリットがあるといえるでしょう。ただし一括借上げしてもらうにはそれに適した物件もあるようです。新築でメンテナンスなどもさほどなく、さらに周辺環境もよくて入居者募集に困らない場合、一般的な委託管理業務のみを契約するのもひとつです。一括借上げをしてもらう(サブリース契約)と通常の委託契約より高い手数料がかかります。抑えられる経費はできるだけ抑えるのが理想です。所有する物件の特性をよく理解し、管理会社と相談しながら契約内容を決めていくことが大切でしょう。

「一括借上げ」は永遠?

条件が整い管理会社に一括借上げをしてもらっても、それは永久的に続くものではありません。数年に一度、契約更新があるはずです。管理会社によってその年数は違ってきます。空室が多ければその更新時に家賃の値下げなどを提示されることになります。サブリース契約には、「空室がでれば家賃保証をする」という家賃保証サービスが付属されていることが多いでしょう。その負担は管理会社となりますので、管理会社もより入居所が入るように交渉をしてくるのです。場合によってはリフォームなどをするようにと提案される場合もあります。このリフォームの費用はオーナーの負担になることが多いようです。家賃が安くなればオーナーの収入も減ります。ローンの返済をしている場合はそのキャッシュフローに影響が出てくることになるでしょう。しかし家賃が高いままだと管理会社も契約更新を行わない場合もあります。何が一番自身にとって得なのかということを念頭におくことが大切でしょう。 また管理会社によって、サブリース契約の内容もさまざまです。「○年借上げ保証」などとうたっている場合もあります。諸条件があるかもしれませんが、気になる管理会社にはそれぞれ資料請求などをしたりして、所有する物件にマッチしたサービス、管理会社を選んでいきましょう。

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事業計画は適切か?

通常、賃貸経営を行うにあたり、収支予測も含めた「事業計画」を立てる必要があります。ローンの返済や税金などこまごましたことが多いので、できれば専門家に作ってもらうほうがいいでしょう。サブリース契約を考えているのであれば、サブリース会社に事業計画案を依頼し、その計画案に無理はないかどうかを吟味します。もしも計画案に疑問などがあるようであれば説明を求め、サブリース会社の対応能力を見極めましょう。いくつかのサブリース会社で計画案を作ってもらい、比較検討してみるのもひとつです。

リサーチ、分析力はどうか?

周辺の競合物件に打ち勝つためにはリサーチ、分析力がとても重要です。周辺地域のリサーチ力、競合物件の家賃の相場、入居状況などをどれくらい把握し、分析を行っているかを見ましょう。この場合、大きなサブリース会社であれば安心というわけではありません。その地域にどれくらい精通しているかも大切になってきます。もしかしたら地元密着型のサブリース会社がいい場合もあります。また一律な分析力ではなく、所有する物件に即したものであるかどうか、将来的な予測も加えて分析しているかなども重要です。サブリース会社のホームページを確認したり、担当者と実際会って話したりして確認しましょう。

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建物管理に実績があるか?

どの程度の建物規模で管理実績があるか、また清掃やメンテナンスなどをどういった形で管理するのかを確認しましょう。もしも自社で行わないのであれば提携会社の有無はどうなっているかをみましょう。メンテナンスに手抜きや管理に甘さがあると空室リスクを高めてしまう可能性があります。またサブリース契約が終了して物件が自身に戻ってきた場合、管理されていなければオーナー自身で改めて修繕しなくてはならず、その際の費用も莫大になってしまう場合があります。そうならないためにも事前に管理実績をチェックしましょう。

入居者募集にノウハウはあるか?

空室が続くとオーナーにとってもサブリース会社にとっても大変デメリットになります。空室保証をしているサブリース会社はそれだけ持ち出しは増え、会社に負担がかかってしまいます。そうならないためにも空室をださないことが重要です。どういった方法で入居者募集をするのか、積極的に行っているのかを見ておきましょう。おもな入居者の募集方法としては下記のようなものが挙げられます。

おもな入居者の募集方法

店頭に物件情報を掲示しているか。 インターネットの賃貸物件の検索サイトの活用し、幅広く情報を流しているか。 社宅などの法人契約などはあるか。

経営状況は大丈夫か?

サブリース会社の経営状況は大変重要です。たいてい「空室保証」のサービスを付属している場合が多いですが、経営が立ち行かなくなれば、その保証をしてもらえなくなる場合があります。またサブリース会社に預けておくことが多い敷金も手元に入らない場合もあります。サブリース会社のホームページなどをチェックし経営状況を確認しましょう。その場合は随時情報がこまめに更新されているか、検索エンジンで該当する言葉を検索した際に上位に表示されるかなどをみます。それらの様子である程度の経営状況を把握することも可能です。経営が危うければ、そういったところの情報開示にまで手が回っていない可能性があります。もっと具体的に確認されたい場合は、帝国データバンクなどの調査会社から情報を購入することもできます。もしもディベロッパーなどの子会社であった場合は親会社の経営状況を確認しておけばもっと安心でしょう。

会話ができる会社か?

賃貸経営をするにあたって、サブリース会社はオーナーのパートナーとなります。長ければ30年ほどのつきあいになるはずです。既存の物件を建て替えなどした場合、自身の子や孫の世代まで付き合う仲になるかもしれません。サブリース会社の方も会社員になってしまいますので、担当者が変更した場合、会社内での引継ぎがきちんと行われ、オーナーの想いをくみ取り、話し合いができるサブリース会社を選ぶ必要があります。会社側の考えを押し付け、オーナー側の希望を聞いてくれない会社などはあまりお勧めできません。誠実に対応してくれるサブリース会社を見極めましょう。

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この記事のまとめ

不動産用語にはさまざまなものがありますね。よく耳にするものから、聞いてもなんだかイメージがしにくいものまで。また時代の流れとともに新しい単語も生まれます。それらを間違って理解していたり、アンテナを張らずに知らないままでいたりすると、時に何か大きなトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。分からないことは遠慮せずに、管理会社の担当者や専門家に尋ねてクリアにしていくことが大切でしょう。オーナーは企業で言えば「社長」と同じです。常に時代の流れに興味を持っていなければ、入居者のニーズにも疎くなってしまいます。それでは空室が増えるばかりでしょう。自身の物件に合った管理契約を選び、入居者の想いを反映させた物件を作り、理想の賃貸経営を目指しましょう。

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