サブリースと一括借り上げどう違うの?

よく耳にする「サブリース」と「一括借り上げ」という言葉。同じ意味として捉えられている方も少なくないのではないでしょうか。これらふたつの言葉は似ているようで、実はだいぶ意味合いが違います。どういった違い

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それぞれの言葉の意味は?

「サブリース」と「一括借り上げ」、まずはそれぞれの意味について確認してみます。

「サブリース」とは?

管理会社がオーナーに代わって、入居者へ貸し出すことを通常「サブリース」といいます。またサブリースには、一般的に「又貸し、転貸」という意味もあります。

「一括借上げ」とは?

管理会社がオーナーの所有する物件を、第三者(入居者)に転貸することを目的としてまとめて借り上げることを「一括借上げ」といいます。

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上記のように、「サブリース」と「一括借り上げ」には全く別の意味があるのです。さらにそれぞれが対応する相手も違うことが分かるでしょう。細かく言えば、サブリースをするために管理会社はオーナーから所有物件を一括借上げする、ということになります。ただし「一括借上げする」というほうが分かりやすく、イメージもつきやすいため「サブリース契約」のことを「一括借上げ」といったり、同じ意味で使用されたりすることが多いようです。

「一括借上げ」とは「一棟借上げ」のこと?

管理会社に所有物件を一括借上げしてもらうことで家賃保証のサービスが付属することも多いでしょう。ここで注意が必要なのは、「一括借上げ」=「一棟借上げ」ではないということです。管理会社によっては、現在の空室部分のみサブリース対象とする場合もあるようです。契約時にきちんとした確認が必要です。

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「一括借上げ」を依頼する前に

管理会社に一括借上げをしてもらうことで、オーナー側にはさまざまなメリットがあるといえるでしょう。ただし一括借上げしてもらうにはそれに適した物件もあるようです。新築でメンテナンスなどもさほどなく、さらに周辺環境もよくて入居者募集に困らない場合、一般的な委託管理業務のみを契約するのもひとつです。一括借上げをしてもらう(サブリース契約)と通常の委託契約より高い手数料がかかります。抑えられる経費はできるだけ抑えるのが理想です。所有する物件の特性をよく理解し、管理会社と相談しながら契約内容を決めていくことが大切でしょう。

「一括借上げ」は永遠?

条件が整い管理会社に一括借上げをしてもらっても、それは永久的に続くものではありません。数年に一度、契約更新があるはずです。管理会社によってその年数は違ってきます。空室が多ければその更新時に家賃の値下げなどを提示されることになります。サブリース契約には、「空室がでれば家賃保証をする」という家賃保証サービスが付属されていることが多いでしょう。その負担は管理会社となりますので、管理会社もより入居所が入るように交渉をしてくるのです。場合によってはリフォームなどをするようにと提案される場合もあります。このリフォームの費用はオーナーの負担になることが多いようです。家賃が安くなればオーナーの収入も減ります。ローンの返済をしている場合はそのキャッシュフローに影響が出てくることになるでしょう。しかし家賃が高いままだと管理会社も契約更新を行わない場合もあります。何が一番自身にとって得なのかということを念頭におくことが大切でしょう。 また管理会社によって、サブリース契約の内容もさまざまです。「○年借上げ保証」などとうたっている場合もあります。諸条件があるかもしれませんが、気になる管理会社にはそれぞれ資料請求などをしたりして、所有する物件にマッチしたサービス、管理会社を選んでいきましょう。

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この記事のまとめ

不動産用語にはさまざまなものがありますね。よく耳にするものから、聞いてもなんだかイメージがしにくいものまで。また時代の流れとともに新しい単語も生まれます。それらを間違って理解していたり、アンテナを張らずに知らないままでいたりすると、時に何か大きなトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。分からないことは遠慮せずに、管理会社の担当者や専門家に尋ねてクリアにしていくことが大切でしょう。オーナーは企業で言えば「社長」と同じです。常に時代の流れに興味を持っていなければ、入居者のニーズにも疎くなってしまいます。それでは空室が増えるばかりでしょう。自身の物件に合った管理契約を選び、入居者の想いを反映させた物件を作り、理想の賃貸経営を目指しましょう。

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