サブリース新法で変わる賃貸経営！賃貸オーナーが最低限知っておくべき注意点

賃貸住宅管理業務適正化法は、賃貸住宅を経営する貸主（賃貸オーナー）の保護を目的とした画期的な法律です。 借主は借地借家法によって手厚く保護されていましたが、これまで貸主の保護を目的とした法律はなかったからです。

昨今では貸主とサブリース会社の間で家賃保証等の誤認を原因とするトラブルが増えてきたことから、賃貸住宅の管理業務を適正化することが社会的課題となっていました。
そこで貸主を守るために新たに制定されたのが、賃貸住宅管理業務適正化法というわけです。

賃貸住宅管理業務適正化法は、大きく分けて

• サブリース事業の適正化のための措置
• 賃貸住宅管理業者の登録制度

の2本柱で成り立っており、貸主の保護が図られました。

この章では賃貸住宅管理業務適正化法の概要について解説します。

賃貸住宅管理業務適正化法では、サブリース契約のトラブルが社会問題化したことを背景に、サブリース事業の適正化のための措置が設けられました。賃貸住宅管理業務適正化法におけるサブリース事業の適正化のための措置に関しては、2020年12月15日に施行されており、既に運用が開始されています。

既にご存知の方も多いと思いますが、サブリース契約とは「賃貸人とサブリース業者が賃貸借契約を締結し、サブリース業者が各戸の入居者と転貸借契約を締結する」管理方式のことですが、マスターリース契約と呼ばれるものもサブリース契約に該当します。

また、賃貸住宅管理業務適正化法では、賃貸人とサブリース業者が締結する賃貸借契約のことを「特定賃貸借契約」と名付けています。 その中で特定賃貸借契約する業者、いわゆるサブリース業者のことは「特定転貸事業者」と定義し、特定賃貸借契約の勧誘を行う者は「勧誘者」と定義付けられています。

勧誘者とは、例えばハウスメーカーや建設会社、不動産会社、ファイナンシャルプランナー、金融機関等、特定転貸事業者の委託を受けて企画提案等を行っている人は全て該当します。
よって、サブリース事業の適正化のための措置では、「特定転貸事業者」と「勧誘者」の2社が規制の対象であるという点がポイントになります。

規制の内容は主に以下の3点になります。詳しく解説します。

【サブリース事業の適正化のための措置の規制内容】

(1)不当な勧誘行為の禁止
勧誘時に、例えば家賃の減額リスク等の貸主の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げるような行為は禁止されました。

(2)誇大広告の禁止
広告の内容で、家賃支払や契約変更に関する事項について、著しく事実に相違する表示や実際の物よりも著しく優良または有利であると誤認させるような表示も禁止されました。

例えば、よくあった「30年間家賃は一切下がることはありません」といった表示内容は誇大広告に該当するので注意したいポイントです。

(3)特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の締結前に重要事項を説明しなければならないとされました。 家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明することが義務付けられました。

つまり、賃貸住宅管理業務適正化法ができたことで、今まで散見されてきた特定転貸事業者や勧誘者が強引にアパート建築を勧誘するような営業が減っていくことが期待されるわけです。

これを更にまとめますと、厳しく禁止された不実告知(故意に不実のことを伝える行為)には、以下のようなものが挙げられます。

【不実告知の具体例】

こうした不実告知のみならず、威迫する行為や、迷惑を覚えさせる時間における勧誘行為、困惑させる行為、執拗に勧誘する行為も禁止されました。

賃貸住宅管理業務適正化法では、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度が創設されました。ここでの重要なポイントは『200戸以上の賃貸住宅を管理している管理会社は、国土交通省に登録する義務が課せられたこと』です。 登録をした管理会社は「賃貸住宅管理業者」と呼ばれることとなり、主に以下の義務が課されています。これも詳しく見ていきましょう！

【賃貸住宅管理業者の義務】

(1)業務管理者の配置
事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置します。

(2)管理受託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容や実施方法等について書面を交付し、説明することが義務付けられます。

(3)財産の分別管理
管理する家賃等について、管理会社の固有の財産等と分別して管理することが必要です。

(4)定期報告
業務の実施状況等について、賃貸オーナーに対して定期的に報告する義務があります。

その他、登録された賃貸住宅管理業者は、以下の点を順守することが求められています。

【賃貸住宅管理業者の順守事項】

なお戸数に関しては、管理戸数が200戸未満であっても賃貸住宅管理業者として登録することは可能で、登録をした業者は、200戸以上管理をしている賃貸住宅管理業者と同等の扱いで同じ規制を受ける対象になります。 従来、管理会社を行うにあたっては、届出も許可も不要であり、管理会社を規制する法律がなかったことが問題でした。 賃貸住宅管理業者の登録制度ができたことで、不動産管理会社は今後、賃貸住宅管理業務適正化法によって、行政から管理・監督される業種となったわけです。

この章では賃貸住宅管理業者の登録制度について詳しく解説していきます。

賃貸住宅管理業者における管理の対象は賃貸住宅です。
賃貸住宅とは、難しく言うと「人の居住の用に供する家屋または家屋の部分であって、賃貸借契約を締結して賃借することを目的としたもの」を指します。
簡単に言えば、アパート一棟やマンション一棟、それと、戸建て住宅、シェアハウス、マンションの一室も人に貸し出して家賃収入を得ていれば、賃貸住宅に該当します。

反対に、オフィスや店舗、工場等は対象外となります。 またマンションの一室等でも、弁護士事務所や税理士事務所等の「事業用に供されている賃貸物件」に関しては賃貸住宅には該当せず対象外です。 そして民泊やウィークリーマンションは「生活の本拠とされていない」ことから対象外です。最後に、1階が店舗で2階以上が賃貸住宅となるような物件の場合、一棟の賃貸管理を行っていても1階の店舗部分だけは賃貸住宅管理業務適正化法の対象外となりますからご注意ください。

賃貸住宅管理業者の管理業務の定義について解説します。

もっと掘り下げると、維持保全業務とは、住宅の居室およびその他の部分について、点検、清掃の他の維持を行い、必要な修繕を行うことを指します。

【維持保全業務】

例えば、主な業務が「入出金の管理業務」だけで「維持保全を行う業務」を行っていない管理会社は、たとえ200戸以上の管理をしていても賃貸住宅管理業者の登録義務は負わないことになります。ですから、ここで知っておいて頂きたいことは、200戸以上の管理を行っている管理会社であっても「維持保全を行う業務」を全く行っていない管理会社であれば賃貸住宅管理業者として登録しなくても良いことになるのでそういう管理会社も存在するということです。

清掃・点検等の維持業務や修繕業務については「維持保全にかかる契約締結の媒介、取次または代理」を行っていれば、賃貸住宅管理業者の登録義務が生じるという点も重要です。

契約締結の媒介、取次、代理には以下のような定義があります。詳しく見てみます。

【契約締結の媒介、取次、代理】

ここではつまり、200戸以上の管理を行っており、自らは「維持保全業務」を行っていなくても「維持保全業務契約の媒介」を行っている会社であれば、賃貸住宅管理業者の登録義務があるということになる点が重要です。一方で、管理会社が賃貸オーナーに清掃業者の電話番号等の連絡先だけを教えるケースがあります。連絡先だけを教える場合では、契約の締結の媒介、取次、代理には該当しません。これは覚えておいて下さい。

そこも踏まえてまとめますと、200戸以上の管理を行っている管理会社であっても、普段は「入出金の管理業務」だけしか行っておらず、業者の連絡先を教えているだけの管理会社であれば、賃貸住宅管理業者の登録義務は負わないことになります。

ここまでのまとめにもなりますが、登録対象事業者は「維持保全業務」を行っており、かつ、管理戸数が「200戸以上」ある管理会社です。 維持保全業務を行っていない管理会社や、管理戸数が200戸未満の管理会社は登録義務を負わないことになります。

比較的小規模な管理会社の場合は「入出金の管理業務」しか行っていないことが多いです。
例えば、街で小さな店舗だけを構えている不動産会社がアパートの管理を行っているようなケースでは、清掃や点検、修繕等に関与していないこともあるため、賃貸住宅管理業者として登録されない会社も多いと予想されます。

そこで、戸数のカウント方法は「入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数」である。ということがポイントになるわけです。 例えば、8戸の居室があるアパート1棟を管理している場合であれば「管理戸数は1戸ではなく8戸」となります。 8戸のアパート1棟の全体を管理対象として契約している場合、たとえ現状で2戸の空き家があったとしても管理戸数は「8戸」で変わりません。 同じように、戸数のカウント方法は「入居者との賃貸借契約の数」がベースとなるため、1棟のシェアハウス管理でも10人が住む物件であれば10戸となります。

尚、補足情報になりますが「賃貸住宅管理業者の登録制度」は、「サブリース事業の適正化のための措置」とは別の話になるので注意です。 解説しますと、サブリース事業の適正化のための措置は、たとえ1戸だけしかサブリースを行っていなくても、賃貸住宅管理業務適正化法の適用対象となります。

ここで重要なのは、サブリースを行っている会社は、賃貸住宅管理業務適正化法上では「特定転貸事業者」という扱いだと言うことです。 つまり「賃貸住宅管理業者の登録義務とは別の話し」です。国土交通省に登録していない管理会社でもサブリースをしていれば「特定転貸事業者としての義務」を負うことになります。特定転貸事業者であっても「維持保全業務」を行っており、かつ、管理戸数が「200戸以上」ある場合には「賃貸住宅管理業者としての登録義務」を負うことになります。

賃貸住宅管理業者としての登録をした管理会社は、「業務管理者」を営業所または事務所に最低1名配置しなければならないとされています。営業所または事務所とは、管理受託契約の締結等の業務が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる施設のことで、コールセンター等は営業所や事務所には該当しません。

業務管理者となるには、以下の3つのルートがあります。

【賃貸不動産経営管理士の移行講習】
賃貸不動産経営管理士のうち、2020年度までに合格し、2022年6月までに賃貸不動産経営管理士の登録を終えている人であれば、移行講習を受けるだけで業務管理者になることができます。移行講習は2時間程度の講習ですので、賃貸不動産経営管理士の登録者であればすぐに業務管理者となることが可能です。賃貸不動産経営管理士は賃貸住宅管理業務適正化法の制定によって、国家資格者として位置づけられました。

【宅地建物取引士の指定講習】
宅地建物取引士のうち、「賃貸管理の実務経験が2年以上」ある人は、指定講習を受けることで業務管理者になることができます。指定講習は10時間程度の講習になるため、賃貸不動産経営管理士よりも負担は少し重くなります。

【無資格者は登録試験】
賃貸不動産経営管理士でも宅地建物取引士でもない無資格者の場合、「賃貸管理の実務経験が2年以上」ある人は登録試験に合格することで業務管理者になることができます。

賃貸住宅管理業者の登録制度に関しては、経過措置を意識しておく必要があるということが注意点です。

賃貸住宅管理業者の登録制度は2021年6月15日から施行されていますが、その後1年間の経過措置があり、2021年6月15日から1年間は登録義務のある会社も賃貸住宅管理業者の登録をしなくても良いことになっています。

そのため、経過措置期間が終了するまでは、どの管理会社が賃貸住宅管理業者となるのか？は、ハッキリしないということです。

つまり、賃貸オーナーが、賃貸住宅管理業者に管理を委託したい場合には、経過措置終了後に業者を探した方が選択肢は広がるということです。

賃貸住宅管理業者の登録制度をきっかけに、既存の委託業者が廃業する可能性があることは最も重要な注意点です。

一番考えられる理由としては『業務管理者を設置できない』というケースです。
業務管理者になれる人が退職してしまったり、新たに業務管理者を雇うのが間に合わなかったりするケースは大いに考えられ、そうなると賃貸住宅管理業者としての義務が果たせなくなるからです。

そのため、登録義務があるのに登録できない場合には、最悪、管理業そのものから撤退することもあるわけです。現在管理を委託している管理会社が、突然管理業をやめてしまった場合は、新たな管理会社を探す必要が出てしまいます。ですから、こうした知識がない状態で、賃貸オーナーが、自身の物件管理を不動産管理会社に任せ続けるのは大変危険な状況になる場合があるので注意が必要です。

今の段階では、この経過措置を意識しながら「どの段階で、何を確認した方が良いのか？」という疑問や知識はしっかり持つようにした方が良いでしょう。 そこから、どういうことに気を付ければいいか、というポイントも見えてくるはずだからです。 ポイントが見えてくれば、不動産会社への対応も変わってくるはずです。今よりも良い管理会社を見つけて、新しい管理会社のもとで安心して物件管理を依頼した方が良いケースがあるかもしれません。

賃貸住宅管理業務適正化法を誤解しないための注意点としては、小規模な未登録業者は今後も存在するという点です。

これまで解説してきた通り「賃貸住宅管理業者として登録義務があるのは『維持保全業務』を行っており、かつ、『管理戸数が200戸以上』ある会社」でした。

しかし、登録義務のない小規模な管理会社はたくさん存在し続けます。 誤解しないようにと書いたのは、ご自身が管理委託している管理会社が賃貸住宅管理業者に登録されていなくても、必ずしも違法とは限らないということです。「登録義務のない管理会社」であれば、未登録でも引き続き合法的に管理業務を継続することができます。

賃貸住宅管理業者の登録制度によって、今後、入出金管理以外は対応しない業者も出てくる可能性がある点が注意点です。

これも解説してきた通り、管理戸数が200戸以上あっても「維持保全業務」を行っていなければ賃貸住宅管理業者の登録義務はありません。 維持保全業務を行ってしまうと賃貸住宅管理業者として登録しなければならないため、200戸以上の管理戸数を持つ管理会社の中には、今後は登録を嫌がり「維持保全業務」の依頼を断わる会社が現れることが考えられます。維持保全業務は、契約締結の媒介や取次、代理であっても登録要件に該当してしまうため、連絡先しか教えてくれない不親切な対応をしてくる会社も出てくるかもしれません。

維持保全業務も含めて依頼したい賃貸オーナーは、やはり登録を行った賃貸住宅管理業者に切り替えることが最も適切な対策になってくるわけです。

以上、賃貸住宅管理業務適正化法の概要と注意点について詳しく解説してきました。

賃貸住宅管理業務適正化法は、サブリースの社会問題化を背景に貸主保護を目的に制定された法律ですが、この法律を逆手に取った管理対応をしようとする会社がないとは限らないので、やはり、賃貸オーナーである以上は、自身が依託を希望している管理業務を整理した上で、対策を練る必要があるということです。

賃貸住宅管理業務適正化法の法律構成は、「サブリース事業の適正化のための措置」と「賃貸住宅管理業者の登録制度」の2本柱で成り立っています。

まとめますと、賃貸住宅管理業務適正化法では、
・維持保全業務を行い、かつ、200戸以上の管理を行っている管理会社に賃貸住宅管理業者としての登録を義務付けられた。
・賃貸オーナーが最低限知っておくべき注意点としては「既存の委託業者が廃業する可能性がある」や「入出金管理以外は対応しない業者も出てくる可能性がある」。
ということです。これらについては十分注意し、今後も適切な管理委託先を見つけなければなりません。それがご自身を守ることになり、強いては経営を支えてくれる入居者に迷惑を掛けないことに繋がっていくでしょう。