【アパート・マンション建築】成功率を上げるための5つのコツをおしえます【イエカレ】

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このコラムのポイント

今回のコラムでは、アパートやマンションの賃貸経営で成功する5つのコツをご紹介したいと思います。

いまやサラリーマンの方々のなかにも将来の資産形成のひとつとしてアパート、マンション等で賃貸経営をお考えの方も大勢いらっしゃると思います。それを成功させるには、発生する税金や確定申告、入居者募集の告知といった経営ノウハウも必要と言われます。

このノウハウを理解しないまま賃貸経営をはじめてしまうと、失敗してしまい、ローンを組んでいた場合は負債を背負いかねません。

実際には相談相手になる建築会社さんが親切丁寧に教えてくれることも多いかもしれません。しかし、ご自身で事前に学んでおくと良いことだってたくさんあります。そんな学んでおくと良い情報を網羅してお伝えしていきます。さっそく、一緒に確認しましょう


1.賃貸経営で最も重要なのは土地選び

賃貸経営で最も重要なのが土地選びです。自分で持っている土地を利用するときは別ですが、新しく土地を購入して賃貸経営を始める人の成否を握るカギは「土地選び」にあります。

また、自分の持っている土地があまり賃貸経営に向かない場合は、土地を売って新たに借入をして、賃貸経営に向く土地を手に入れることも大切です。

1-1.ターゲットとなる入居者像を明確にする

まずは入居者像を明確にし、ターゲットに合った土地を探します。賃貸経営で最も大事なコツは、空室を作らない、つまり空室率を下げることです。

家賃収入を安定させるためにも、ターゲットを決めて学生・単身・女性・男性・サラリーマン層・共働き層・ファミリー層など借り手のニーズに合わせることが非常に大切です。

入居者像のターゲットを決めることで、入居者が入居者を紹介するケースもあります。また、似たような境遇の人が住んでいると空室率も増えません。

1-2.大都市圏や人が集まる場所

大都市圏のような人が集まる場所に土地を購入して賃貸経営するのも、成功の秘訣です。

都内近郊の場合、初期投資費用も高くなりますが、そのぶん、家賃設定を高くできます。今現在でも地方から仕事を探して都心に住居を移す方も増えてきているので、都会の人が集まる場所では空室率を減らすことができます。

初期投資が少ないからと、地方のあまり人が集まらない場所に素晴らしいデザインマンションを建てたとしても、場所にもよるでしょうが空室が減ることはまずありません。

1-3.地盤が安定している地域

日本は地震大国といわれており、いつ大きな地震が発生するかわかりません。阪神淡路大震災や東日本大震災も、いまだ記憶に新しいところです。

地震が発生すると、地盤が安定していない地域は、沈下や液状化減少など、不動産に大きな影響を与える事象が発生する可能性があります。

このようなリスクを軽減するためにも、地盤が安定した地域を選びましょう。

東京都であれば、地盤に関する情報を掲載した「地震に関する地域危険度測定調査」の活用がおすすめです。

1-4.面積

賃貸経営の土地選びにおいて、面積の問題は非常に重要です。なぜなら、面積は建築する賃貸の規模に直結してくるからです。

例えば約40坪の土地があったとして、そのままの大きさ通りに建築することはできません。多くの場合、建物のないスペースを残さなければなりません。

敷地に対して建物が土地に接している建築面積の割合を出したものを、建ぺい率と言います。この建ぺい率は風通しや防犯、その地域ごとの都市計画に合わせて異なる制限(30〜80%)が設けられています。

また、建ぺい率に加えて容積率というものもあります。これは建物の延べ床面積(各階の床面積の合計)がどこまで認められているかというものです。 そのため、面積が小さいから階を強引に重ねて戸数を増やすといったことができません。

例えば建ぺい率50%で、容積率が100%だった場合、土地に対して半分の面積での建築になりますし、50%の広さで一階と二階を作ってしまえばそれで容積率を使い切ってしまうことになります。

建ぺい率と容積率を計算することで、自ずと建物の規模が見えてきます。計画を立てるために、土地の検討は入念に行いましょう。

1-5.将来性

土地の価値は人口減少に伴って下がります。逆に言ってしまえば、人が集まりやすい、住みやすいとされる土地の価値は下落しません。

収益を出せる賃貸経営のためには、今後も人が離れないような土地を探すことが大切です。

人口の減少により土地の価値が下落してしまうと、結果的に入居者も離れていくので、経営は難しくなってくるでしょう。更に、最終的に不動産を売却する際に、購入時よりも大きく損してしまう可能性があります。

今現在の人口や周辺環境だけでなく、将来性までを見据えた検討が重要なのです。

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2.必須となる空室対策について

空室は立地で決まります。同じマンションを立地の良い場所と、悪い場所で建てた場合築年数が古くなると大きな差が出てきます。

いくら古い建物になったとしても立地の良いところなら空室率を減らすことができますが、立地の悪いところではなかなか空室を埋めることは難しいでしょう。

2-1.土地選びは空室対策に直結する

土地選びは空室と直結します。土地探しは賃貸経営における一番のポイントといえるでしょう。土地選びが成功すると空室率は少なく安定した収入を得ることができます。

賃貸経営をするなら、環境の良い人の集まっている場所や、最寄り駅から5~10分にある場所を少々初期投資が跳ね上がったとしても手に入れることが重要です。

家賃や空室率で取り戻せるので、そのような土地を手に入れることが成功への近道となるでしょう。立地の良いところであれば家賃が高くても借り手はすぐ見つかります。

都市計画法で定められた用途地域の第一種低層住居専用地域は、土地利用の可能性が低いために土地の価格が他に比べて安くなるのでねらい目です。こちらの地域は低層住宅しか建てられない地域で、原則的に店舗が建てられません。

2-2.老朽化対策には大規模な修繕が効果的

建物が老朽化してくると大規模な修繕が必要となります。20年から30年に1度を目安に修繕費を想定し、家賃収入から毎月積み立てておきましょう。

また、日本においては、地震などの自然災害を想定しておくことも必須です。万が一に備え、保険には必ず加入しておきましょう。

老朽化や自然災害で大きく建物が破損した場合は、入居者に対して敏速な対応が必要です。これらの経費は税金で控除されるので、少しのお金を惜しんで災害にあってうろたえるより安心できます。

2-3.人を呼び込む広告努力

賃貸契約を安定させるためには、とにかく空室を作らないことです。出費がかさみますが先行投資と考えて、広告には力を入れたほうが良いでしょう。

入居者が決まった場合の広告料は、仲介会社の広告宣伝費でお礼を差し上げるようなものです。この広告料が高いほど仲介会社は、自社の利益になるので優先して紹介してくれます。

人を呼び込む広告には、

  • 折り込みチラシ
  • チラシのポスティング
  • ダイレクトメール
  • 紹介
  • 展示会
  • ネット広告及び紹介

これらを使って入居希望者を呼び込みましょう。

2-4.入居者の要望と真摯に向き合う

これは、パートナーとなる業者選びにも関係しますが、入居者の要望は真摯に聞き可能な範囲で要望をかなえていくことも大切です。

特に自然災害や突発的な事故がおこって家屋が破損した場合は、入居者の要望をできる限り早くかなえることで安心させられます。

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3.パートナーとなる業者の賢い選び方

パートナーとなる業者によっても管理の手間は違ってきます。賃貸管理を自分でやられる方もみられますが、忙しいサラリーマンなどの場合は業者を利用すると手間が省けます。

管理料は賃料の相場は5%程度ですが、大規模な戸数の多い物件だと3%程度です。優良な管理会社を選ぶことも賃貸経営の成功に直結します。満室になるまでパートナーの管理会社とコミュニケーションがとれることが大切です。

現代はインターネット時代と言っても過言ではなく、インターネットに強い業者は非常に頼もしいです。いかに自分の物件をよりよく見せるためのアピールは、空室を埋めることに繋がる重要なポイントです。

一番大事なことは一社だけの説明を聞いて決めないことです。少なくとも2~3社の説明を聞いてから決めるほうが間違いありません。

また、イメージだけで選んだり、口コミをすべて鵜呑みにしたり、管理物件が多いからと選んだりしないことです。

3-1.実績や評判の良さから不動産投資会社を選ぶ

一般の不動産会社は投資目的の物件は持っていません。不動産投資目的の場合は、不動産投資会社を選ばなければいけません。

優良な不動産投資会社なら、投資会社としてプロのアドバイスやサポートが受けられ、困ったことなど相談に乗ってくれます。

不動産投資会社を選ぶときは、実績や評価の良さも加味する必要があります。取引実績が多い会社ほど投資家に収益をもたらすでしょう。

また、会社の歴史が長いことも信頼できます。信頼できる不動産投資会社はお客目線に立って顧客の予算や希望を聞いて対応してくれる会社です。

実績の多い会社は過去の取引実績から、投資物件の収益予想も正確にだします。取引が多く黒字経営の会社を選ぶと良いでしょう。

3-2.サポート内容はチェック

管理会社によって違いがありますが、以下のことが主な仕事です。

  • 家賃滞納者への催促
  • 入居者のクレーム処理
  • 夜逃げ対応、ゴミ部屋の対応
  • 家賃の授受とオーナーへの一括送金
  • 建物の点検
  • 共有部分の清掃
  • 更新の有無
  • 契約違反の対応(訴訟を含む)
  • 設備点検(エレベーターなど)
  • 経営計画の立案と見直し(家賃の見直しなど)

このように、オーナーだけでは手が回りきらず、疎かになってしまう業務をやってくれます。これらは、管理会社によってサポート内容が大きく違うので、事前に対応してもらえる業務を確認しましょう。

3-3.料金のみのゴリ押しは危険

過去のリスクや失敗を隠す業者も信用できません。お客に楽に儲かるようなコストを無視したセールストークには注意が必要です。

自社の利益のみを追求する不動産投資会社は、物件を売ることしか頭になく、売却後のサポートも期待できません。利益の出ない物件を投資家にすすめます。

3-4.サブリース契約のメリットとデメリット

サブリース契約とは、大家さんが購入・建設したアパートやマンションを管理会社が家賃保証付きで一括借り上げをして、その管理会社が貸主となって入居希望者へお部屋を貸す契約形態です。

このサブリース契約は、非常にメリットもある反面注意も必要です。

サブリース契約を利用する際はきちんと自分が理解したうえで契約を結ぶことが大事です。

サブリ―ス契約を結ぶうえでは、以下のようなメリット・デメリットを確認しておく必要があります。

メリット デメリット
住民トラブルに対応してくれる 24ヶ月は賃料が安定して入ってくるがそれ以後は不定
空室発生リスクを回避できる 2~5年で契約更新されるが契約更新するたびに収入低下の恐れ
家賃滞納が発生しない サブリース契約をしている会社の指示通りにメンテナンスをする必要がある
相続税対策に効果的 オーナーが入居者を選べない

また、サブリース契約を結ぶ際は、

  • 契約賃貸料をよく確認
  • 契約期間をよく確認
  • 更新・更新されないときはどのようなときか確認
  • リフォーム・原状回復費用の確認
  • 免責期間を確認
  • 解約条件はどのような内容か確認
  • 支払日をきちんと確認
  • 会社の信用について信用できる会社か確認

という点を入念にチェックしましょう。

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4.税金控除をフル活用する

賃貸経営で利益を出すには税金控除もフルに活用することが大切です。相続税やその他の税金についてご説明します。

相続の場合、現金だとそのまま金額が課税されますが、土地で相続した場合20~30%の割引があります。

賃貸経営の課税は賃貸収入から経費を差し引いたものです。必要経費は節税対策に最も大切なので領収書は必ずとっておきましょう。

ローンの利息は経費に含まれます。不動産所得と給与所得がある場合不動産所得の損益を通算できます。

例えば、年間に800万円の給料をもらっている人が、賃貸契約で300万の損失があった場合課税される額は500万円です。利益が生じた場合は反対に多く払わなければなりません。

4-1.経費にできるものをチェック

賃貸経営をする場合、大きな初期投資が必要で管理費や設備投資、広告費などの経費がかかってきます。

そのため賃貸経営を進めていくにつれ、徐々に必要になる費用は増えていきます。
この増えていく費用を経費として計上することが、賃貸経営成功の一手です。

マンション経営で抑えておくべき主な経費は以下のとおりです。

  • 減価償却費
  • 租税公課
  • 修繕費
  • 交通費
  • 交際費
  • その他の費用

4-2.賃貸経営によって控除される税金について

賃貸経営で発生する税金は次のようになります。

  • 所得税:家賃収入は累進課税
  • 住民税:地域によって多少異なりますが所得税と同じ累進課税
  • 個人事業税:個人事業主に課せられる税
  • 消費税:経営しているマンションの中に駐車場や貸事務所がある場合発生
  • 固定資産税:所有している不動産の評価ごとに課税

個人事業税に関しては、家賃収入が一定以上の金額が得られる場合、アパート経営で10戸以上ある場合個人事業とみなされます。

4-2-1.確定申告で控除を受ける

不動産収入が20万円以上になると確定申告が必要で、確定申告の場合は青色申告と白色申告があります。

白色申告の場合は、所得が300万円以下では記帳の義務はありません。青色申告にすると節税対策や65万円の特別控除などが受けられます。

また、青色申告の場合はさまざまな特典が設けられています。税理士や司法書士などに発生した手数料や報酬費用などさまざまな費用が経費として認められます。

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5.出口戦略は不動産経営に欠かせない収入源

不動産投資のプロは不動産投資をする前に、出口戦略を考えています。老後の収入源と考えている人はずっと持ち続けることが多いですが、10年後に価値が大幅に値上がったときは、いったん売却するという出口戦略も必要です。

不動産投資は家賃収入(インカムゲイン)と不動産売却で発生する収入(キャピタルゲイン)によって成り立っています。

そのため、不動産投資で成功を収めたい場合は、売却する際の対策やタイミングもはっきりとさせておく必要があります。

5-1.出口戦略は購入前からはじまっている

出口戦略というのは不動産投資をどこで切り上げるかということです。不動産投資のプロは、この出口戦略がしっかりしています。

不動産投資を成功に導くには、賃貸経営をどのタイミングでやめるかです。また、持ち続けるか、建物を壊して売却するか選択はいろいろありますが、最初に計画を立てることが成功への近道となります。

5-2.手放すタイミングの見極め方

不動産投資を成功させるため手放すタイミングを見極めることが必要です。そのためには買い手と売り手の気持ちを理解しておくことが大切となります。

5-2-1.大規模な修繕が必要なとき

大規模な修繕が必要になる際は、不動産売却を検討しましょう。外壁の塗装や屋上の防水加工などは、高額な費用が発生します。

まずは、工事の見積もりをとり、予想売却額から工事費用をひいた結果が赤字になるようなら、売却するのがベストです。

5-2-2.空室期間が長い場合

入居者がなかなか決まらず、空室期間が長い場合は、物件としての魅力に欠けている可能性があります。同地域にある他の賃貸物件に負けてしまっている可能性もあります。

この際は、無理に家賃を下げずに売却を検討する必要があります。無理に家賃を下げてしまうと、売却額にも影響が及んでしまいます。

5-2-3.地域で人口が減少してきたとき

空室期間が長いケースにも近いですが、物件がある地域で人口減少がみえるようであれば、売却額が下がってしまう可能性があります。

5-2-4.物件価格が高騰している

経済の好調をうけ、物件価格が高騰しているときも、不動産を高額で売却できるタイミングです。

経済が好調だからといって、入居率が高まるわけではありません。そのうち入居者が増えるだろうと無理に保有するのではなく、売却を検討する必要があるかもしれません。

5-2-5.保有期間が5年を超えるタイミング

不動産購入から5年経ったかどうかも、売却のタイミングとして測れます。 不動産を売却した際に発生する譲渡所得にかかる課税率は、5年で変動します。

5年以下の場合は、「短期所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」とされます。それぞれ税額の計算方法が異なります。

  • * 短期所得:所得税30%+住民税9%
  • * 長期所得:所得税15%+住民税5%

節税対策も考慮すると、不動産購入から5年後に売却をするのもおすすめです。

まとめ

まとめ

賃貸経営で成功する5つのコツをご説明してきました。

まず、一番大事なことは土地探し、空室対策、真摯に向き合ってくれる業者を見つける、税金をフルに利用する、出口戦略の5つが大事だということです。

賃貸経営で一番大事なことは空室率を少なくすることです。いかに空室を出さないかで安定した収入を手にすることができます。

そのためには、自分が信頼できる業者を見つけられるかということです。全く丸投げにするのではなく、コミュニケーションを取りながら、いろいろと知識を増やしていきましょう。

そして、節税対策をやりながら賃貸経営で安定的な収入を得ることです。しかし、不動産投資をするのであれば出口戦略を考えておくことが必ず必要です。

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