【イエカレ】相続時精算課税制度を活用した土地贈与と賢い土地活用戦略

更新日：2025年7月--日

このコラムのポイント

相続時精算課税制度はご存知でしょうか？土地資産をお持ちの場合、この制度は大きなメリットをもたらす可能性があります。

本記事では、相続時精算課税制度を利用した土地贈与の基本的な仕組みから、2500万円の特別控除と年間110万円の基礎控除の適用、さらには贈与後の土地活用方法、そして潜在的なデメリットと注意点までを網羅的に解説します。

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相続時精算課税制度とは、贈与時点で課税を「一旦保留」し、贈与者が亡くなった際にその贈与分も含めて相続税としてまとめて精算する仕組みです。60歳以上の親（または祖父母）から18歳以上の子（または孫）への贈与が対象で、贈与者1人あたり2,500万円までの特別控除が適用され、超過部分には一律20％の贈与税が課されます。

この制度を活用することで、将来相続する予定の土地を生前に子や孫に贈与できるため、次世代による早期の土地活用（賃貸経営・建物建築・売却など）が可能になります。

相続時精算課税制度は、将来の相続税対策として土地贈与を検討する際に、非常に有効な選択肢の一つです。この制度は、贈与時点での土地の評価額を相続税の計算における評価額として固定し、将来的な地価上昇による相続税負担の増加を抑えることを可能とします。

相続時精算課税制度を利用する最大の利点は、贈与した土地の評価額が「贈与時点での評価額」に固定され、将来の相続税計算に適用される点にあります。これは、地価上昇が予想されるエリアに土地を保有する方にとって極めて有利な制度設計といえるでしょう。

仮に、今後数年で地価が大幅に上昇すると見込まれる場合でも、現在の評価額で課税価格を固定できれば、将来の高額な相続税を回避できる可能性が高まります。

相続時精算課税制度の大きな特徴として、「2,500万円の特別控除」と「年間110万円の基礎控除」が併用可能な点が挙げられます。これにより、贈与税の負担を抑えながら、一定規模の土地を計画的に移転することが可能となります。

2,500万円の特別控除：相続時精算課税制度を利用すると、贈与者1人につき2,500万円までの贈与が非課税となる特別控除です。たとえば親から子へ土地や現金を贈与する際、この枠内であれば贈与税がかかりません。2,500万円を超える部分には一律20％の贈与税が課税されます。

110万円の基礎控除：2024年の税制改正により、相続時精算課税制度を選択していても年間110万円までの贈与は非課税とされ、贈与税の申告も不要になりました。これは通常の暦年課税とは別枠で利用可能な控除です。つまり、相続時精算課税制度を使っていても、110万円以下の贈与は気軽に行えます。

相続時精算課税制度で土地を贈与する際は、名義変更が重要な手続きとなります。

贈与契約後、法務局で登記を変更することで正式に名義が移り、登録免許税や司法書士費用なども発生します。また、固定資産税の納税義務も原則として受贈者に移るため、贈与後の管理や税務も見据えた準備が必要です。

土地の贈与タイミングや対象者の選定は、節税だけでなく家族間の公平な資産分配にも直結します。特に複数の不動産を保有している場合は、評価額や活用状況を考慮した承継計画が欠かせません。

さらに、名義変更後の土地活用方針も事前に共有し、資産移転後の責任を明確にしておくことが、円滑な承継のカギとなります。

相続時精算課税制度は、生前贈与された土地の評価額を贈与時の価格に固定することで、将来の相続税評価を圧縮できる可能性を持つ制度です。この制度と組み合わせることで、さらに効果的な相続対策となる土地活用方法がいくつかあります。

贈与された土地にアパートやマンションを建設し賃貸経営を行うことは、相続時精算課税制度と非常に相性が良いとされています。

• 貸家建付地評価による節税効果: 土地に建物を建てて賃貸することで、その土地は「貸家建付地」とみなされ、相続税評価額が通常の自用地よりも低く評価されます。これにより、将来の相続税負担を軽減できます。


• 安定的なキャッシュフロー: 家賃収入により、受贈者（子や孫）は安定した収益を得られます。


• 融資の受けやすさ: 受贈者名義の土地は、金融機関からの融資を受ける際の担保としての評価が高まり、賃貸事業の開始がスムーズになります。


• 注意点: 建築費用、維持管理費用、空室リスクなど、事業に伴うリスクを慎重に検討し、専門家との事業計画作成が不可欠です。

土地贈与後の活用方法として、駐車場経営やコインパーキングの運営も有効な選択肢です。

• 低い初期投資と柔軟な運用: アパートやマンション建設に比べて初期投資が少なく、土地の転用も容易です。


• 定期的な収入: 整備費用や建築リスクを抑えつつ、定期的な収入を得られます。特に商業地や駅近エリアでは高い収益性が見込める場合があります。


• 注意点: 固定資産税の軽減効果は期待しにくいこと、収益に応じた所得税が発生することに留意が必要です。ローリスク・ローリターン型の活用方法と言えます。

土地そのものを貸し出す貸地や定期借地権の設定は、長期的な安定収益と管理負担の軽減を両立できる方法です。

• 管理負担の軽減: 建物を建てる必要がないため、賃貸事業に比べてリスクや運用コストを抑えられます。


• 節税効果: 貸地として使用されている土地は「貸宅地」として扱われ、借地権割合分が評価減されるため、相続税の節税効果が期待できます。


• 将来の自由度: 定期借地権は期間満了時に土地が確実に返還されるため、将来的な土地利用の自由度が保たれます。


• 注意点: 契約期間中は土地を自由に処分できないこと、地代の相場が地域によって異なること、借主とのトラブルリスクがあるため、契約時には専門家によるチェックが重要です。

相続時精算課税制度を活用した土地贈与と土地活用には、メリットだけでなく、いくつかのデメリットと注意点も存在します。

• 贈与時の評価額固定によるリスク: 贈与時の土地評価額が将来の相続税計算に適用されるため、贈与後に地価が下落した場合でも、高い評価額で課税されるリスクがあります。地価変動リスクの高い土地では特に注意が必要です。


• 土地活用に伴う税金: 土地活用によって収益が得られれば、固定資産税・都市計画税、所得税・住民税などの税金が継続的に発生します。これらの税金は相続時精算課税制度とは別に考慮する必要があります。


• 土地活用の初期費用と収益化までの期間: アパート・マンション経営では多額の建築費用や諸費用がかかり、収益が安定するまでに時間がかかります。駐車場経営でも初期コストが発生します。綿密な事業計画と資金繰りの検討が不可欠です。


• 土地活用のリスクと専門家選びの重要性: 空室リスク、需要変動、法的トラブルなど、土地活用には様々なリスクが伴います。これらのリスクを最小限に抑え、制度のメリットを最大限に活かすためには、不動産コンサルタント、税理士、司法書士など、信頼できる専門家との連携が極めて重要です。

これらの情報を総合的に考慮し、ご自身の状況や土地の特性に合わせた最適な活用方法を検討することが、相続対策を成功させる鍵となります。

A1: 贈与によって土地の名義が受贈者に変更された場合、翌年以降の固定資産税および都市計画税の納税義務は受贈者に移転します。

贈与者は納税義務を負いませんが、受贈者には新たな税負担が発生するため、贈与時に将来の維持費も含めた資金計画を立てておく必要があります。

A2: いいえ、相続時精算課税制度で対象となるのは「贈与された土地」のみです。

贈与後に受贈者が土地上に建築したアパートなどの建物は、制度の対象外となり、相続発生時に受贈者の相続財産として評価されます。

ただし、建物の存在により土地が貸家建付地として評価額が下がる場合は、間接的に相続税の軽減に寄与します。

A3: 対象にはなりません。

土地から得た賃料収入などの収益は、贈与された土地とは別に、受贈者の不動産所得として所得税や住民税の課税対象になります。

これらの収益をさらに別の贈与に用いる場合は、暦年贈与など他の制度の適用対象となるため、別途の税務対応が必要です。

A4: 測量費用や登記費用、登録免許税、司法書士報酬などの諸費用は、贈与契約の取り決めにより贈与者または受贈者が負担します。

一般的には受贈者が負担するケースが多いですが、双方の合意に基づいて取り決めることができます。これらの費用は贈与税の課税対象外です。

A5: 土地売却時には、譲渡所得税が課税されます。これは贈与税や相続税とは異なるもので、売却益に応じて課税されます。

贈与時の評価額は相続税の計算に用いられますが、譲渡所得税の計算には影響を与えません。

また、贈与された土地を売却する場合、取得費加算など譲渡益計算に関連する特例の適用有無も確認が必要です。

相続時精算課税制度は、特に土地を中心とした資産承継において、計画的な贈与と税務上のメリットを両立させる有効な選択肢です。土地の評価額を贈与時点で固定できることにより、将来の相続税負担を軽減しやすくなり、安定的な資産移転を実現する手段として多くの関心を集めています。

さらに、アパートやマンション経営、駐車場運営、貸地の設定など、土地活用と組み合わせることで収益性を高めつつ、土地評価額の圧縮効果を活かす戦略が可能となります。こうした「攻めの相続対策」によって、ただ資産を残すだけでなく、継承先の家族が継続的に運用できる体制の構築も目指せるでしょう。

一方で、評価額の固定によるリスク、税金の発生、初期投資や管理の負担など、実務上の留意点も少なくありません。特に2024年の税制改正によって、制度の柔軟性が高まった一方で、加算期間の延長など新たな制約も加わっており、綿密な戦略設計が不可欠です。

「将来、家族に負担をかけたくない」「土地を次世代にとって価値ある形で残したい」という思いを実現するには、単に制度を選ぶだけでなく、土地の性質や家族構成、収支見通し、法的リスクを総合的に判断した計画が不可欠です。

税理士、不動産コンサルタント、司法書士などの専門家の知見を取り入れつつ、今すぐに行動を起こすことが、あなたの土地資産を「負動産」ではなく「家族の未来を支える資産」へと転換する第一歩となるでしょう。