【土地活用】借地権設定で安定収入！リスクを抑えて資産を最大化する方法を徹底解説【イエカレ】

借地権設定とは、土地の所有者が他人に土地を貸し出す代わりに、継続的に地代を受け取る契約形態です。土地を手放すことなく、賃料収入を得られるため、資産価値を維持しながら現金収入を得たい土地オーナーにとって非常に有利な方法といえます。

特に、初期費用や管理の手間を避けたい方にとって、借地権設定はリスクを抑えた土地活用法として注目されています。

普通借地権は、主に借地人が住宅を建築し、その土地に長期にわたり居住する場合に適した契約形態です。

この借地権の最大のメリットは、土地オーナーにとって地代収入が非常に長期にわたって安定する点にあります。

一度契約が締結されれば、借地人がその土地に建物を建てて住み続ける限り、継続的な収入が見込めます。

これは、アパート経営のように空室リスクや修繕費用の変動に左右されることなく、計画的な資金運用を可能にします。また、借地人が住宅を建築することで、土地の活用が具体化し、遊休地の状態が解消されるという利点もあります。

一方で、普通借地権にはデメリットも存在します。最も重要な点は、借地借家法によって借地人の権利が強く保護されているため、契約の更新が法的に認められていることです。

これにより、土地オーナーが将来的に土地を返還してもらいたいと考えても、借地人が更新を希望する限り、その実現が非常に困難になるケースが多く見られます。特に、借地人が建物を再築した場合、契約がさらに更新される可能性が高まります。

これは、将来的に土地の用途変更や売却、あるいはご自身の利用を計画している土地オーナーにとっては、大きな制約となる可能性があります。

例えば、将来的に土地を売却して別の資産に換えたい、あるいはご自身で利用したいと考えていても、借地権が設定されていることでその計画が立てにくくなる、といった状況が起こりえます。

そのため、普通借地権を設定する際は、長期的な土地の利用計画を慎重に検討する必要があります。

• ▼一般定期借地権：
  住宅用。契約期間満了後は更地で返還されるため、将来的な再利用が可能。



主に住宅の建築を目的とした契約で、最低50年以上の契約期間が設定されます。

この契約の最大の利点は、契約満了時に更新がなく、借地人が建物を解体して土地を更地にして返還することが義務付けられている点です。

これにより、土地オーナーは将来的に土地が確実に手元に戻ってくるという安心感を得られます。例えば、お子様やお孫様への相続を見据えている場合や、将来的に大規模な再開発を検討している場合などに、計画を立てやすくなります。

50年という長期契約ではありますが、その後の土地の自由な利用を確保できるため、計画的な資産形成に有効な選択肢となります。

• ▼事業用定期借地権：
  店舗・商業施設等に適用。10年以上50年未満の契約で、収益性と再開発性を両立。



店舗、オフィス、工場、倉庫、駐車場、あるいは大規模な商業施設など、事業用の建物を対象とした契約です。契約期間は10年以上50年未満と幅があり、特に10年以上30年未満の契約期間が一般的です。

この種類の借地権も、契約期間終了後には建物が取り壊され、土地が更地で返還されるため、土地オーナーは将来の土地活用に高い柔軟性を持たせることができます。

例えば、現在の市場ニーズに合わせて事業用施設を誘致し、契約満了後には別の事業展開や住宅地への転換など、市場の変化に応じた再開発が可能になります。

比較的短期間で土地が戻るため、時代の変化に対応しやすいというメリットがあります。

• ▼建物譲渡特約付借地権：
  建物譲渡によりスムーズな土地返還が可能。



契約終了時に借地人が建てた建物を地主へ譲渡することを条件とする特殊な借地権です。この特約により、土地の返還が非常にスムーズに行える利点があります。

通常の定期借地権では、借地人が建物を解体・撤去する義務がありますが、この特約があればその手間や費用が不要となります。地主が建物を買い取る、あるいは無償で譲り受ける形となるため、契約終了後のトラブルを回避する効果も期待できます。

特に、地主が将来的にその建物を活用したいと考えている場合や、解体費用を負担したくない場合に有効な選択肢となります。

これらの定期借地権は、それぞれ異なるメリットと特性を持っており、土地の立地、周辺環境、そして土地オーナーの将来計画や意向に応じて最適なものを選択することが極めて重要です。専門家と相談しながら、慎重に検討を進めることが成功への鍵となります。

ケース①：住宅地 → 一般定期借地権

もしあなたが、現在利用していない住宅地の土地を所有しており、将来的にその土地をお子様やお孫様に相続することを考えているのであれば、一般定期借地権が最も適した選択肢となるでしょう。

この借地権は、最低50年以上の契約期間が設定されますが、その最大の特徴は、契約満了時に更新がなく、借地人が建物を解体して土地を更地にして返還することが法的に義務付けられている点にあります。

これにより、土地オーナーは「いつか土地が確実に手元に戻ってくる」という安心感を得ることができます。相続の際にも、複雑な借地権の更新交渉や、借地人とのトラブルを心配することなく、更地としてスムーズに引き継ぐことが可能になります。

相続人にとっても、将来の土地利用計画が立てやすく、資産価値が明確であるという大きなメリットがあります。長期的な視点で見れば、安定した地代収入を得ながら、次世代への円滑な資産承継を実現するための、非常に有効な手段と言えるでしょう。

ケース②：商業地 → 事業用定期借地権

もしあなたが、駅前や主要幹線道路沿いといった、商業的な価値の高い土地を所有しており、そこから最大限の収益を得ることを優先したいのであれば、事業用定期借地権の活用が非常に有効です。

この借地権は、店舗、オフィスビル、あるいは大規模な商業施設、医療施設、介護施設などの事業用建物の建築を目的として設定されます。契約期間は10年以上50年未満と幅がありますが、特に10年以上30年未満の比較的短期の契約も可能です。

この種類の借地権の大きなメリットは、商業地という立地特性を活かして、住宅地よりも高い地代収入を得られる可能性が高い点にあります。

また、契約満了時には建物が取り壊され、土地が更地で返還されるため、将来の再開発や用途変更に対する柔軟性が確保されます。

例えば、20年後に地域の商業ニーズが変化した際に、新たな事業形態に合わせた建物を誘致したり、あるいは土地を売却して別の投資に回したりといった、時代や市場の変化に応じた戦略的な土地活用が可能になります。

高い収益性と将来の自由度を両立させたい場合に、最適な選択肢と言えるでしょう。

ケース③：活用未定の更地 → 一時使用目的の借地権

もしあなたが、郊外に更地を所有しており、現時点では具体的な活用計画が定まっていない、あるいは将来的に売却やご自身の利用を検討しているものの、時期が未定であるといった状況であれば、一時使用目的の借地権の導入が賢明な選択となります。

この借地権は、短期間の利用に限定されるため、建物の所有を伴わないか、簡易な仮設建物の設置に留まります。これにより、契約期間が満了すれば土地がスムーズに返還されるため、土地の流動性を損なうことなく、かつ将来の用途変更に柔軟に対応できるという大きなメリットがあります。

例えば、近隣の建設工事現場の資材置き場や作業員用駐車場として一時的に貸し出したり、期間限定のイベントスペースやポップアップストアの誘致、あるいは太陽光発電設備の一時的な設置場所として活用したりすることが考えられます。

これにより、遊休地として固定資産税などの維持費用だけがかかる状態を避け、短期的な地代収入を確保しながら、将来的な本格活用や売却のタイミングをじっくりと見極めることが可能になります。土地を「寝かせたまま」にせず、賢く「つなぎ」の収益を生み出したい場合に、最適な選択肢となるでしょう。

このように、借地権の選定は、単に土地の立地だけでなく、土地オーナーご自身の将来のライフプラン、資産形成の目標、そしてリスク許容度といった様々な要素に大きく左右されます。

これらのケーススタディを参考に、ご自身の土地の性質や活用計画を深く掘り下げ、必要に応じて専門家と相談しながら慎重に進めることが、土地活用を成功させるための鍵となります。

A：借地権設定の契約が締結され、借地人が地代の支払いを開始すれば、原則として契約締結後すぐに地代収入が発生します。

ただし、借地人がその土地に建物を建築する計画がある場合、その建築期間中は地代が減額されたり、あるいは建築完了後から本格的な地代支払い開始となるケースもあります。

これは契約内容によって異なりますので、事前にしっかりと確認することが重要です。一般的には、建物の建築期間は数ヶ月から1年程度が目安となることが多いです。収益開始時期を明確にするためにも、契約書に具体的な地代支払い開始日を明記するようにしましょう。

A：はい、借地権設定後も土地の売却は可能です。 ただし、土地の所有権は地主が持っていますが、その土地には借地権という権利が設定されている状態となります。

このため、売却する際には「借地権付きの土地」として取り扱われることになります。借地権が設定されている土地は、更地の状態の土地と比較して、市場での売却価格や買い手の層、そして売却条件に影響を与えることがあります。

一般的に、借地権付きの土地は更地よりも売却価格が低くなる傾向にあります。これは、購入者が土地の利用に制限を受けるためです。

売却を検討する際は、借地権の種類（普通借地権か定期借地権かなど）や残存期間、契約内容が売却にどう影響するかを不動産会社や専門家と相談し、慎重に判断することが重要です。

A：借地権設定を成功させるための最も重要なポイントは、大きく分けて二つあります。一つは「契約内容の明確化」、もう一つは「信頼できる借地人の選定」です。

まず「契約内容の明確化」については、特に定期借地権の場合、契約の更新がなく、期間満了時に土地が確実に返還されることを契約書に明記し、公正証書として作成することが不可欠です。

地代の金額、支払い条件、滞納時の対応、建物の新築・増改築・転貸に関する取り決め、契約終了時の原状回復義務など、あらゆる可能性を想定し、曖昧な表現を避け、具体的に記載することがトラブル回避の鍵となります。

次に「信頼できる借地人の選定」は、長期にわたる安定収入を確保するために極めて重要です。借地人の財務状況や経営実績を徹底的に調査し、地代を継続的に支払える能力があるか、そして契約内容を遵守する誠実さがあるかを見極める必要があります。

これらのポイントに加え、「専門家の関与」も成功への近道です。不動産会社、弁護士、税理士、司法書士といった専門家と連携し、法務、税務、不動産市場の各側面から適切なアドバイスを得ることで、リスクを最小限に抑え、安心して土地活用を進めることができます。

A：地代は、主に以下の要素を総合的に考慮して決定されます。

● 公租公課（固定資産税・都市計画税）：土地にかかる税金は、地代のベースとなる重要な要素です。

● 近隣相場：周辺の類似する土地の賃料相場が参考にされます。立地条件、交通の便、周辺環境などが考慮されます。

● 土地の評価額：土地の路線価や公示地価、実勢価格なども地代算定の根拠となります。

● 借地権の種類と期間：普通借地権か定期借地権か、また契約期間の長さによっても地代は変動します。

● 借地人の利用目的：住宅用か事業用かによっても収益性が異なるため、地代に影響します。

地代の変更（増額・減額）については、契約内容により、定期的な見直しや物価指数連動の調整が可能です。

多くの借地契約では、数年ごとに地代の見直し条項が設けられています。経済情勢の変化（物価の上昇、税金の変動など）や、近隣の地代相場の変動があった場合には、地主と借地人の間で協議し、地代を改定することが可能です。

ただし、協議がまとまらない場合は、調停や裁判によって地代が決定されることもあります。契約締結時に、地代の改定に関する具体的なルール（例：〇年ごとに見直し、消費者物価指数に連動など）を明確に定めておくことが、将来のトラブルを避ける上で重要です。

A：はい、借地権設定の契約は個人でも行うことは可能です。 法的には、個人間の契約も有効です。

しかし、借地権契約は、借地借家法という専門的な法律が適用され、その内容が非常に複雑かつ長期にわたるため、法的なトラブルを避けるためにも、専門家のサポートを受けることが強く推奨されます。

専門家（弁護士、司法書士、不動産会社など）は、契約書の作成、内容のチェック、登記手続き、そして将来起こりうるリスクの洗い出しと対策について、適切なアドバイスを提供してくれます。特に、定期借地権の場合は、公正証書化が必須となるため、司法書士や弁護士の関与が不可欠です。

ご自身で全てを行おうとすると、思わぬ落とし穴にはまってしまい、大きな損失やトラブルにつながる可能性がありますので、専門知識を持つプロの力を借りることを強くお勧めします。

この記事を通じて、借地権設定が、大規模な初期投資や煩雑な管理の手間を必要とせず、所有地から安定した収益を得るための非常に有効な手段であることがご理解いただけたかと思います。

特に、相続対策や老後の安定収入を重視する60代後半の土地オーナーの方々にとって、この方法は地代収入という「実益」と、契約期間満了時に土地が確実に手元に戻るという「安心感」を両立できる、まさに理想的な選択肢と言えるでしょう。

一般的なアパート経営は、収益性が高く、節税の選択肢として根強く支持されていますが、借地権設定なら、必要となる建築費や維持管理費、空室リスクへの配慮を要せず、土地の所有権を保持したまま長期的な地代収入を得られるのが、借地権設定の大きな魅力です。こうして、土地は単なる固定資産税負担から脱し、着実に収益を生む「生きた資産」へと姿を変えます。

成功への鍵は、ご自身の土地の立地特性、周辺環境、そして何よりも「将来のライフプランや資産形成の目標」に合致した借地権の種類（普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権など）を慎重に選び抜くこと**にあります。

そして、その選定プロセスから契約締結、さらには長期的な運用に至るまで、信頼できるデベロッパーや借地人を見極め、不動産会社、弁護士、税理士、司法書士といった各分野の専門家と密接に連携することが不可欠です。

彼らの専門知識と経験は、法的なリスクを回避し、税務上のメリットを最大限に引き出し、スムーズかつ安全な土地活用を実現するための強力なサポートとなります。

今、あなたが所有している「眠っている土地」は、将来の資産戦略における大きな可能性を秘めています。

この記事で解説した情報を参考に、ぜひ一歩を踏み出し、あなたの土地をリスクを最小限に抑えつつ、最大限に活用するための道筋を見つけてください。計画的な借地権活用を通じて、長期的な資産保全と収益向上を実現し、豊かな未来を築きましょう。