賃貸経営で大家さんがすべき仕事と委託先|空室リスクを防ぐ方法まで

「本業を持っていても賃貸経営ができる」と耳にし、サラリーマンとして働くかたわら、賃貸経営を始めて資産形成を行いたいと考えている方も増えてきています。

ただ、今まで一度も賃貸経営を行ったことがない方は、不動産投資に興味があると同時に、以下のような疑問・悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「物件管理を行う時間的余裕がないが、賃貸経営はできるのだろうか」
「実際に何をすればいいのかわからない」
「そもそも自分が賃貸経営を始めるのは可能なのだろうか?」

当記事では、賃貸経営で大家さんが行うべき仕事内容・空室リスクを未然に防ぐ方法・優良な不動産会社を探す方法まで、まとめて徹底解説します。 また、本業が忙しいサラリーマンの方でもスムーズで安定した賃貸経営が可能となる、業務委託先についても合わせてお伝えします。

1.賃貸経営は具体的に何をする?大家さんがすべき仕事とは

大家として賃貸経営をした経験がないと、具体的にどのような業務をするのか、詳細を把握するのは難しいものです。

そこで、まずは大家さんの仕事内容から見ていきましょう。大家としての仕事は大きく分けて3つ挙げられます。
賃貸経営の第一歩を踏み出すためにも、まずは大家がすべき仕事内容を具体的に知っておきましょう。

1-1.①入居者の管理

大家がすべき代表的な仕事の1つ目が「入居者の管理」です。具体的には入居者の募集から始まり、退去するその日までの業務全般となります。

入居者の管理に伴い発生する仕事内容は、以下の通りです。

・入居者の募集
・入居希望者の審査
・契約更新手続き
・クレーム対応
・退去の立会い  …etc.

入居者が決まる前に家賃を決め、入居者が決まったらクレーム対応や契約違反がないかの確認、そして退去時には立ち合いをして修繕箇所や敷金の返還などを行います。入居前と入居中、退去後に分けて考えると覚えやすいでしょう。

信頼関係にあるべき入居者との間には、契約書の内容だけでは解決できない問題も発生します。家賃滞納や騒音・契約違反などが起これば、トラブル解決に専門家を雇ったり、場合によっては法的措置にまで踏み切る必要があります。

入居者の管理は、大家としての経営手腕が問われる業務でもあるのです。

1-2.②物件の管理

日常的な物件の管理も、大家の大切な仕事です。よく手入れされた快適な物件の方が入居者は集まりやすく、入居後も継続して住んでもらえる可能性が高くなります。

具体的な物件管理に関する業務は、以下の通りです。

・物件共有部・空室の部屋の清掃
・設備・外装・内装の修理
・リフォーム
・新設備の導入
・防犯性の向上  …etc.

建物は経年劣化するもので、汚れや設備不備を放置しておくと、余計な出費と手間がかかってきます。定期的に物件のチェックをして、物件をできるだけ優良な状態で維持していかなければなりません。
空室になっている部屋も、人が住んでいないと劣化が早まるため、定期的に清掃を行ったり、空気の入れ替え、排水管・トイレの水を流すなどの手入れが必要となります。

1-3.③資金の管理

賃貸経営では、家賃収入からの利益創造が最大の目的と言えます。
収益を確実に上げるためには、経営にかかわる収支やローン返済の管理は徹底しなければなりません。しかし、いざ賃貸経営をスタートさせると、お金に関する業務が想像以上に多い反面、お金がなければ適切な運営ができず、頭を抱える人も珍しくありません。

賃貸経営における資金の管理に関わる業務は、以下の通りです。

・家賃の徴収
・家賃の延滞・滞納分の督促
・修繕費の積み立て
・確定申告の準備
・税金や保険料・代行料・清掃料などの支払い
・更新・退去に伴う敷金もしくは原状回復費の精算
・ローンの返済  …etc.

賃貸経営を始める際は、 あらかじめどのような収支を管理しなければならないのか・どのように管理すれば良いのかなど、適切な手続き・対応を行えるよう知識を備えておきましょう。


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2.サラリーマン大家におすすめ!管理業務をお任せできる「委託先」

大家がすべき賃貸経営の主な仕事内容をご紹介しましたが、サラリーマンとしてフルタイムで働いている方からすれば、上記内容をすべて一人で行うのは、難しく感じられるのではないでしょうか。

そこで利用したいのが、代行業者への管理の委託です。効率良く利用すればサラリーマンの方でも負担を少なく賃貸経営ができます。

2-1.不動産管理会社

管理業務の委託先として、多くの方が利用しているのが不動産管理会社です。不動産管理会社とは、入居者の募集を担ってくれる不動産仲介業者とは異なり、物件の管理業務を担ってくれる会社を指します。

不動産管理会社と不動産仲介会社では、以下の通り担当する業務内容に違いがあります。

不動産管理会社 不動産仲介会社
先述した管理業務全般
・入居者の管理
・物件の管理
・資金の管理
・物件の紹介や案内
・内見の立会い
・契約内容の説明
・契約の締結
・鍵の受け渡し

一般的に、賃貸経営のうち管理業務を担当するのが管理会社で、入居希望者が入居するまでに必要となる手続きをするのが仲介会社という認識です。

どちらの業務も並行して請け負っている不動産会社もあるため、本業が忙しい方は利用を積極的に検討したい委託先です。

2-2.サブリース(一括借り上げ)

サブリースとは転貸、又貸しとも呼ばれ、自身が投資している物件をサブリース会社に一括で借り上げてもらい、代行料を差し引いた家賃を受け取る経営方法を指します。

サブリースでは物件をすべて借り上げるため、経営にかかわる管理から、入居者募集・物件の紹介・入居手続きまですべての業務が委託されます。
大家自身での管理はおろか、仲介業者や管理会社への連絡も一切する必要がありません。すべてサブリース会社が担うことから、賃貸経営における手間や時間をすべて省略できると言っても過言ではないでしょう。

また、サブリースは物件に空室や家賃滞納などのトラブルが発生しても収入に影響しない点も魅力と言えます。あくまでサブリース会社が物件を一括で借りて運営を行う関係から、どれだけ物件に空室が続いても常に一定の家賃収入が得られます。

さらに、家賃滞納や契約違反の入居者がいた際に、法的措置が必要になった場合には、弁護士の依頼や書類の作成・裁判所での手続きなどすべてサブリース会社が担ってくれます。滞納金の取り立てや、裁判は法的知識が必要となるため、素人では特に困難な業務となります。
弁護士費用も安いものではないため、トラブル対応・費用面をまとめて一任できるサブリースは、サラリーマン大家の中では高い支持を集めています。

その他、収入源がバラバラになる家賃収入とは異なり、サブリース会社からしか収入を受け取らない点も魅力的です。収入源が一本化され、資金の管理が簡略化されるメリットがあることから、サブリース会社に委託する方法も検討してみましょう。

2-3.税理士

不動産仲介会社やサブリース会社との契約でも、フォローできないのが大家個人の資産や収支の管理です。しかし、お金に関する業務内容は、法律や税制度などが複雑に絡み合っており、適切な手続きや専門知識がないと損をしてしまう可能性もあります。

そのため、お金関係は、税理士に管理を委託することができます。
税理士に委託できる業務内容は、主に以下のような事項が挙げられます。

・毎月の帳簿付け
・確定申告書類の作成
・節税や経営を助ける制度の利用
・融資を有利に行う工夫  …etc.

税理士に業務を委託する場合、大きく分けて2つのパターンが考えられます。1つは決算の時のみ依頼するケース、もう1つが年間を通して業務を委託する顧問税理士になってもらうケースです。

規模の大きいマンションやアパートで賃貸経営をしながら本業もあるサラリーマンの方は、資金の管理まで手が回りにくくなるため、顧問税理士として業務を委託する方が安定経営を確実に行えるでしょう。 帳簿の作成から月々の収支管理、本業と併せた確定申告書類の作成まで担ってもらえることから、資金の管理が簡略化されるでしょう。

また、税制改正が毎年実施される関係から、年々所得税に関する税制は複雑化しています。減税となる特例措置など、専門家ではないと知識を得る機会が少ない手続きに関しても、税理士がいれば安心して活用することができます。

安定した収益が見込める不動産投資が実現できていれば、税理士に依頼する費用も大きな負担になるとは言えないことから、委託先として前向きに検討したいところです。

3.「空室リスク」は大家さんが常に気を付けておくべき項目

賃貸経営における大家がすべき仕事は、外部の不動産業者や専門家の力を借りれば大幅に簡略化できます。

しかし、賃貸経営のすべてを外部の業者や専門家に任せっぱなしにしていては、大きな損失が生まれる可能性を見逃してしまう原因となります。

特に「空室リスク」は、業者に委託していても、大家さん自身が常日頃から気を付けておくべき点と言えます。空室リスクとはその名の通り、物件に入居者がいないことから発生し得る損失の事です。
入居者がいないと家賃収入が得られないことから、ローンの返済や諸経費を負担する割合が収入に対して多くなります。

そのため、どれだけ専門家の力を借りて賃貸経営を進めていても、空室率の推移や長期間空室ではないかなどを注視し、場合によっては空室対策を講じる必要があります。 空室リスクは賃貸経営最大のリスクと捉え、未然に防止する方法を備えておきましょう。

4.空室リスクを未然に防止できる4つの空室対策

それでは具体的に、空室リスクを未然に防止できる4つの方法をご紹介していきます。賃貸経営を始める前から空室リスクへの対策を講じておくことで、安定した経営を維持することができます。

空室が起こる原因を把握し、その原因に合わせた空室対策を行っていきましょう。

4-1.需要の高いエリアを選ぶ

賃貸経営で土地や物件を所有する前にできる空室対策として、需要の高いエリアを選ぶことが挙げられます。特に駅近の物件を重視する方は多く見受けられますが、「需要が高い」と「駅から近い」は必ずしもイコールとは言えません。

仮に単身者向けのマンションで賃貸経営をする場合、近くに大学があれば駅から遠くとも学生向けのマンションとして需要が高いと言えます。また、人気のエリアへのアクセスがよけれ、駅から多少遠くても入居率が高い特徴があります。

このように、需要の高さは駅からの距離と同じく、エリアのネームバリューや近隣施設の状況によって異なります。

・駅から近い
・学校が近い
・コンビニやスーパーが多い
・郵便局・銀行・市町村役所が近い
・駅周辺に複合商業施設がある
・各科目の病院が点在している
・治安が良い  …etc.

以上の要素は、物件の需要を高めてくれるポイントと言えるため、物件選びではぜひ押さえておきたいものです。「好立地」という条件は、物件化の価値もニーズも低下しにくいため、長期的な安定が見込めることから、不動産投資では要ともいえるポイントとなっています。

4-2.築年数の古い物件はリフォーム・リノベーションを行う

どれだけ利便性が高く需要のあるエリアでも、「建物が古い」という理由だけで入居先候補から除外するユーザーもいます。そのため、築年数が古い物件はリフォームやリノベーションを実施して空室のリスクを下げる必要があります。

見た目や設備が新しくなれば、築年数が古くても入居希望者は増加します。

・和室を洋室にする
・部屋の間取りを変えるケース
・ロフト付き物件にする
・オートロックや監視カメラなど防犯システムを導入する  …etc.

リフォームやリノベーションは、最新の地域性や賃貸ニーズをしっかり調査したうえで行うようにしましょう。

対照的に、推奨できない方法が「築年数が古いから家賃を下げて入居者を募る」ことです。 確かに新築物件と比較すると、築年数が古い物件は家賃の値下げを検討する余地がありますが、リフォームやリノベーションを実施しないまま家賃を下げることは、自らで物件の資産価値を下げていると言えます。

賃貸経営では、できるだけ家賃は下げないことが収益の維持につながります。ケースバイケースではありますが、賃貸ニーズによってはリフォーム・リノベーションで入居率を回復することも可能であるため、 安易な家賃設定の引き下げは控えるようにしましょう。

反対に、リフォームやリノベーションを行えば、下がっていた家賃を上げることも可能となります。築年数が古くても、最新設備や綺麗な外装・内装の部屋となれば、物件の価値は上がります。

家賃の引き下げを検討している、今より家賃を上げたいと考えている大家さんは、特に検討したい空室対策と言えるでしょう。

4-3.入居者ニーズに合わせた人気の設備を導入する

2018年入居者に人気の設備ランキング
単身者向け ファミリー向け
1位 インターネット無料 インターネット無料
2位 宅配ボックス 追い焚き機能
3位 エントランスオートロック エントランスオートロック
4位 備え付け家具・家電 宅配ボックス
5位 浴室換気乾燥機 システムキッチン
6位 ホームセキュリティー ホームセキュリティー
7位 独立洗面化粧台 ガレージ
8位 ウォークインクローゼット ウォークインクローゼット
9位 防犯カメラ(同率8位) 浴室換気乾燥機
10位 システムキッチン 太陽光パネル
出典:全国賃貸住宅新聞「入居者に人気の設備ランキング」

上記の表は、全国賃貸住宅新聞が調査・公開した入居者に人気の設備ランキングです。単身者とファミリーで入居を前向きに考える要素は若干異なりますが、賃貸経営をする上で上位の設備は物件価値を高める重要な要素と言えます。

賃貸物件に人気設備が設置されていれば、相場より家賃が高くても入居希望者が現れやすくなります。入居者のニーズに応えることで空室リスク低下が期待できることから、積極的に導入したい設備です。

一方で、賃貸経営している物件のエリアによっては、取り入れる設備の優先順位を変更することも考えるべきです。

仮に周辺の賃貸物件に女性向け物件が少ない特徴があれば、オートロックや独立洗面化粧台、防犯カメラにウォークインクローゼットなど、女性が好む設備を取り入れれば入居希望者が現れやすくなります。
ファミリー向けの物件でも、周辺の治安に不安が残る地域ではホームセキュリティーやオートロックの設備のニーズは他地域よりも大きくなるでしょう。自家用車が必要な地域ではガレージに需要があることが推測されます。

このように設備投資は、単に人気の設備を整備するだけでなく、周辺環境や賃貸ニーズを考慮すると、より効果が得られるのです。設備の整備前は、複数の同業者に見積もりを依頼・比較し、空室の程度や必要なコストも併せて導入する設備を検討していきましょう。

4-4.エリア内の「客付けが強い仲介会社」を選ぶ

賃貸経営では、1つの不動産仲介業者しか利用してはいけないルールや理由はありません。なるべく多くの仲介業者から客付けをしてもらった方が、入居希望者が現れる確率は高くなります。
ただし、依頼する仲介業者が多くなればなるほど支出も多くなることから、エリア内の客付けに強い仲介業者を厳選する必要があります。

仲介会社を選ぶ上で、まず注目したい点が「仲介実績の数」です。仲介実績が多ければ、そのまま仲介業者への信頼につながります。長期的に安定した運営をしており、なおかつ多くの仲介実績があれば信用に足る仲介業者と言えます。

次に「周辺地域との交流の深さ」についても確認しておきましょう。全国規模で店舗展開をしている仲介業者であろうと、賃貸経営したいエリアに関して知識が少ない・周辺施設とつながりがないと客付けが弱い可能性があります。
大学の敷地内に入居者を募集するパンフレットやチラシを置いてもらえることや、新入生や卒業生の新居を探す窓口となっている場合もあります。オフィス街であれば法人との繋がりにより、社宅の用意や新入社員の新居斡旋を依頼される場合もあるでしょう。それぞれにつながりがあれば、物件管理や設備投資に役立つ賃貸ニーズの情報元にもなります。

そして「広告が充実している」点も押さえておきたいポイントです。多くの媒介を通して入居者を募集すれば、入居希望者が現れる可能性が高くなります。 自社の物件情報サイトだけではなく、他の大手不動産情報サイトと連携している仲介業者であれば、尚更空室のリスクは下げられるでしょう。

自身で入居者を探す大家さんはそう多くはありません。効率よく入居者を募るためには、仲介業者の客付けは非常に重要な意味を持ちます。複数の仲介業者の客付け力を見極めて、エリア内の客付けに強い仲介業者を選び出しましょう。

5.賃貸経営の相談は「一括比較サイト」の活用がおすすめ!

賃貸経営を初めて行う方の多くは、自分の場合はまず何をしたらいいのか・どのような賃貸物件の経営が向いているかなど不安や疑問を多く持っていることでしょう。もしくは、賃貸経営を始めてみたが、専門家に相談していことがあるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

このように疑問や不安を持っている方、不動産会社との繋がりが欲しい方は一括比較サイトを利用してみてください。 賃貸経営に関する相談を始め、具体的に所有している管理会社や仲介業者を複数の企業から比較・検討することができます。会社ごとの強みや特徴を集中して比べることができるため、自身の理想とする賃貸経営の手助けをしてくれる優良企業を見つけやすく、忙しいサラリーマンでもスムーズに相談する専門業者の選定が可能です。

特に、「賃貸経営をするエリアにあまり詳しくない」「所有している物件にどのような特徴を備えれば入居希望者のニーズに応えられるのかわからない」といった場合におすすめです。

一括で比較サイトの利用することで、一社一社問い合わせる手間を省き、自身に合った相談先を見つけましょう。


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まとめ

今回は、賃貸経営で大家さんがすべき仕事から、仕事の委託先や空室対策をご紹介しました。 しかし、本業が忙しいサラリーマンは特に、すべての業務を自身で担うことが難しくなります。自分で管理・運営することで、必要な業務まで手が回らず、空室が増え、家賃収入の減少・ローン返済の負担増などのリスクが高まります。

効率良く賃貸経営をスタートさせ、安定した運営を続けるためには、専門家の力が大きな助けとなるでしょう。専門業者に依頼して自身の時間的余裕をつくることで、空室などの経営リスクに対する対応や予防策を検討することができます。

今は、賃貸経営はサラリーマンでも始められる時代です。一括比較サイトや専門業者など、安定した経営を確保できる要素は上手に使って、資産形成を行っていきましょう。

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