商業施設に建て替えたい!メリット・デメリットとは?

所有している物件が老朽化してきて、補修するよりはいっそのこと商業施設に建て替えようかと考える方もいるでしょう。
ここでは、検討に役立つ、商業施設を建てるメリット・デメリット、収益を上げるためのポイントをご紹介します。

この記事を読むのにかかる時間:5分

商業施設を建てるメリット

まずは、老朽化した建物を商業施設に建て替えるメリットをみていきましょう。

(1)賃料を高く設定できる

商業施設を建てると、同じ土地にマンションやアパートを建てた場合に比べて、賃料の設定が高くなることが一般的です。そのため、より多くの家賃収入が見込めます。

(2)相続税の節税になる

相続税評価という点では、商業施設が建つ土地は更地や駐車場として利用している場合と比べて低くなります。

(3)所得税の節税になる

商業施設の経営をスタートしても、当初の収支は赤字となる可能性もあります。損益が出た場合は他の所得から控除することができるため、課税所得が結果的に減少します。

(4)条件がよくない土地にも建てられる

アパートやマンションを建てる場合は、立地の条件や採光など、建物についての要件が建築基準法で細かく定められています。立て替えを考えている土地が現在の基準を満たしていない場合、アパート・マンションを建てられない可能性もあります。
商業ビルの場合は、居住用の建物と比べて要件が緩やかな部分も多く、制約が少ないといえます。

商業施設を建て替えの注意点について

商業施設を建て替えの注意点について 

商業施設を建てるデメリット

商業施設への立て替えには、メリットばかりがあるわけではありません。デメリットを踏まえて検討することが大切です。

(1)建築コストが高い

商業施設では、電気容量やOA環境など、整えなくてはならない設備や仕様がアパート・マンションと比べて多いのが一般的です。その分、建築費用も高くなります。

(2)住宅用地の特例が受けられない

戸建て住宅やアパート・マンションが建つ土地には、「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。しかし、商業施設では軽減措置が受けられず、最大で住宅用地の6倍の税額となる可能性があります。

(3)退去・空室のリスクが大きい

賃料が高い分、テナントが退去したり空室が続けば、失う賃料収入も大きくなります。

(4)外的要因によって入居率が左右される

たとえば、景気の変動などによってテナントの業績が悪化すれば、そのテナントは退去を余儀なくされる可能性もあります。また、周辺環境の変化でも、入居率は左右されます。そのため、入居率の維持が困難となることもあります。

商業施設で安定した収益を確保したいですよね

商業施設で安定した収益を確保したいですよね

商業施設で安定して収益を上げるポイント

不動産経営にある程度の収益性を求めるなら、商業施設に限らず、ある程度のリスクは付き物です。どのようなリスクが想定されるのかを理解して、収支計画に余裕を持たせておくことが、損をしないコツです。税制上のメリット・デメリットなども踏まえて、全体的な見通しを立てておきましょう。

●地域のニーズに合う施設を

商業施設を建てる場合、起こりうる最も大きなリスクは、入居率が保てなくなることです。空室リスクをできるだけ回避できるように事前に対策をとりましょう。
空室リスクを軽減するためには、立て替えを考えている土地の立地や地域性を正しく分析することが不可欠です。その結果を踏まえて、ニーズを満たせる施設を検討することが、収支計画を大きく狂わせないための予防策となるでしょう。

●信頼できる専門家の手を借りて

地域ニーズの分析や総合的に計画を立てるといったことには、ある程度の情報収集力が必要となります。そのため、オーナーが独自に進めていくのは簡単なことではありません。ひとりで頭を抱えず、万全な計画を作成するために、信頼して相談できる専門家に依頼することも大切です。



この記事のまとめ

【立地に合った計画で高い収益が見込める】
商業施設への建て替えには、メリットもデメリットもあります。
ここでのポイントは、
・商業施設は選択肢が広く高い賃量収入が見込める。
・しかし、初期費用が高く空室リスクも大きい。
・地域ニーズの分析をすることで、借り手がつきやすい施設を計画することがリスク軽減の鍵。
ということです。

メリット・デメリットを踏まえて検討し、リスク軽減に務めることで、収益が上がる商業施設を建てることができるでしょう。

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