【イエカレ】土地分割とは？リスクを分散して土地を最大限活用できる方法

更新日：2025年7月22日

このコラムのポイント

「所有している広大な土地を、どうすれば有効活用できるのか」「相続した土地の価値を最大限に引き出すにはどうすれば良いのか」。もし、あなたがこのような悩みを抱えている土地オーナーであれば、「土地分割」がその解決策となる可能性があります。

本記事では、土地分割の基本的な概念から、具体的な活用事例、そして成功に導くための戦略までを網羅的に解説します。複雑に思える土地活用に不安を感じる方でも、安心して次の一歩を踏み出せるよう、本記事がその手助けとなることを願っています。

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土地分割とは、1つの土地を複数の区画に分けて登記上も独立した土地とする手続き（分筆）を指します。相続や売却、土地活用の柔軟性を高める目的で行われ、各区画ごとに異なる用途や所有者を設定できるのが特徴です。たとえば、一部を売却し、残りを駐車場や賃貸住宅として活用するなど、多様な戦略が可能になります。土地の資産価値や収益性を最大化するための基盤となる重要な手法です。

分筆登記とは、1筆の土地を2筆以上に分けて、それぞれを独立した登記記録として登録する法的手続きです。

登記簿上で正式に区分されるため、それぞれの土地に異なる所有者や利用方法を設定できます。これは単なる「土地分割」とは異なり、法的効力を持つ点が重要です。

たとえば、口頭や図面上で区画を分けただけでは売買や建築許可などに使えず、必ず分筆登記を行う必要があります。土地を活用・売却・相続する際の正当な根拠となるため、登記法に基づく厳格な手続きが求められます。

合筆登記とは、隣接する複数の土地（筆）を1つにまとめて登記上「1筆の土地」とする手続きです。
これに対し、分筆登記は1筆の土地を2筆以上に分ける手続きで、方向性が正反対です。

両者の主な違いは以下の通りです：

項目	分筆登記	合筆登記
手続きの方向	土地を分ける	土地をまとめる
用途	一部売却・相続・活用区分などに有効	管理の簡素化・評価の一元化などに有効
法的効果	各筆が独立した登記記録になる	すべての土地が1筆に統合される

いずれも登記簿上の効力を持ち、土地の利用・売買・課税などに大きな影響を与える法的手続きです。目的に応じて適切な登記を選ぶ必要があります。

土地活用において「土地分割（分筆）」は、その収益性や柔軟性を高める上で非常に重要な戦略となります。土地を適切に分割することで、それぞれの土地の特性に合わせた最適な活用法を選択し、リスクを分散させながら収益の最大化を図ることが可能になります。

アパートやマンション経営において、土地分割は将来的な運用や売却戦略に大きな影響を与えます。

• 複数棟のアパート経営: 複数棟のアパートを建設する場合、棟ごとに土地を分筆することで、それぞれの棟を個別の不動産として運用・管理できます。これにより、特定の棟のみを売却したり、異なる金融機関から融資を受けたりするなど、柔軟な出口戦略を立てることが可能になります。例えば、一部の棟は長期保有、別の棟は早期売却といった戦略も考えられます。

駐車場経営は、土地の形状や広さに左右されやすいですが、土地分割を活用することで、より効率的な運用が期待できます。

• 狭小地・変形地の有効活用: 分筆によって、これまで活用が難しかった狭小地や変形地を切り出し、駐車場として有効活用することが可能になります。これにより、土地全体の収益性を向上させることができます。
• 将来的な転用: 駐車場として運用しながら、将来的に他の用途への転用を視野に入れる場合、あらかじめ土地を分割しておくことで、その後の計画が立てやすくなります。例えば、一部を駐車場、一部を店舗といった複合的な活用も検討できます。

戸建賃貸や分譲住宅の開発において、土地分割は事業計画の自由度を高め、リスクを軽減します。

• 個別運用・売却の可能性: 戸建賃貸として運用する場合でも、将来的に一部の物件を売却したいと考えるならば、事前に土地を分筆しておくことが有効です。これにより、個別の物件ごとに売却を進めることができ、資金回収のタイミングを調整できます。
• 販売契約・融資条件への影響: 不動産会社との販売契約や金融機関からの融資条件においても、土地の分筆状況は重要な要素となります。戦略的な分筆計画は、事業を円滑に進める上で不可欠です。

太陽光発電やトランクルームといった特殊な土地活用においても、土地分割は多様な収益源の確保とリスク管理に貢献します。

• 収益源の多様化: とくに地価が比較的安い地域で広い敷地を所有している場合、土地を用途別に分筆することで、複数の収益源を確保できます。例えば、一部を太陽光発電、一部をトランクルーム、残りを駐車場といった形で複合的に活用することで、収益の安定化と最大化を図れます。
• リスク管理: 登記上も個別に所有・運用が可能となるため、特定の事業のリスクが他の事業に波及するのを防ぎ、全体のリスク管理の観点からも効果的な手法です。

土地分割は、単に土地を細分化するだけでなく、その後の土地活用において多様な選択肢を生み出し、成功への道を拓く戦略的な手法です。ここでは、特に「分割売却」に焦点を当て、その具体的な戦略と成功のためのポイントを解説します。

「分割売却」とは、所有する広大な土地や複数の用途に利用できる可能性のある土地を分筆し、その一部を売却して資金を確保しつつ、残りの土地を別の目的で活用する戦略です。

この分割売却戦略は、特に相続発生時の納税資金を確保しつつ、大切な資産の保有価値を維持または向上させる手法としても、その有効性が高く評価されています。例えば、広大な土地の一部を売却して相続税を支払い、残りの土地でアパート経営や駐車場経営を行うことで、長期的な安定収入を得ることが可能になります。

分割売却は多くのメリットをもたらしますが、同時に考慮すべきデメリットも存在します。

メリット：

• 必要資金を部分的に確保できる: 土地全体を売却することなく、必要な資金（納税資金、事業資金など）を部分的に確保できます。
• 利用価値の高い部分のみ売却可能: 土地全体の中で、市場価値が高い部分や、売却に適した部分のみを切り出して売却することで、効率的に資金を得られます。
• 複数の活用プランを併用できる: 売却後の残りの土地で、アパート経営、駐車場経営、戸建賃貸など、複数の異なる活用プランを併用することが可能となり、リスク分散と収益の多様化を図れます

デメリット：

• 残地の形状や面積が不利になる場合がある: 分割の仕方によっては、売却後の残りの土地の形状がいびつになったり、面積が狭くなりすぎたりして、その後の活用に不利が生じる可能性があります。
• 接道義務など建築制限に影響する可能性がある: 分筆によって、残りの土地が建築基準法上の接道義務を満たさなくなるなど、建築制限に抵触する可能性も考慮する必要があります。

対策として、事前に建築士や不動産鑑定士といった専門家へ相談し、売却後の活用に不利が生じないよう、用途に適した区画設計を綿密に行うことが重要です。 専門家の知見を活用することで、法的な問題や活用上の制約を事前に把握し、最適な分割計画を立てることができます。

分割売却で最大の利益を得るためには、適切な価格設定と市場価値の正確な把握が不可欠です。以下のポイントを参考に、戦略的に価格を設定しましょう。

• 路線価の確認: 国税庁が公表する路線価は、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額であり、相続税評価の基準にもなります。売却を検討している土地の立地に見合った価格を把握するために、必ず確認が必要です。
• 固定資産税評価額の検証: 自治体が算出する固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の課税標準となる評価額です。この評価額を基に、設定しようとしている売却価格の妥当性を検証することができます。
• 不動産鑑定士の活用: 専門的な知識と経験を持つ不動産鑑定士に評価を依頼することで、市場価値をより精緻に把握できます。特に、特殊な立地条件を持つ土地や、複数の用途を持つ可能性のある土地では、専門家の客観的な助言が取引価格の最適化に直結します。鑑定評価書は、買主との価格交渉においても強力な根拠となります。

これらの評価を踏まえて価格を設定することで、過小評価による売却益の損失や、過大評価による長期的な売れ残りを防ぎ、最適なタイミングで土地を売却することが可能になります。

まず、地域に密着し、豊富な実績を持つ会社であるかを確認しましょう。その地域特有の市場動向や規制に精通しているかは、的確なアドバイスを得る上で不可欠です。 次に、土地活用や分筆の実務に深い知識と経験があるかを重視してください。複雑な土地分割においては、専門的な知見を持つ業者でなければ、最適な活用方法を提案することは難しいでしょう。 そして、契約時の説明が丁寧で、透明性のある情報提供を徹底している会社を選ぶことが肝要です。疑問点や不安な点を解消してくれる、誠実な対応をする業者を選びましょう。

また、仲介手数料については宅地建物取引業法により「（売買価格 × 3%）＋6万円（税別）」が上限と定められています。この上限額を把握した上で、仲介手数料以外に発生する可能性のある測量費用や登記費用なども事前に詳細に確認しておくことが、予期せぬ出費を避けるために非常に重要です。

不動産取引における透明性と信頼性の高いパートナーを選ぶことが、分割売却の成否を大きく左右する要因となります。

固定資産税は、土地全体の評価額および課税標準額を基に算出されるため、単に土地を分割しただけでは、全体の評価額に大きな変化がないケースも存在します。しかし、分筆によって各土地の用途が変更されたり、宅地の場合には小規模宅地等の特例が適用される面積以下になるなど、個々の土地の評価方法が見直される場合には、税額が変動する可能性があります。

実務上の重要なポイントとして、分筆後の各筆について、その用途、形状、そして接道状況がどのように変化するかを、事前に管轄の市区町村の資産税課へ確認しておくことを強く推奨します。これにより、具体的な税額の変動について、より正確な情報を得ることができます。

分筆登記を行うには、登記名義人である全員の同意に基づき、測量図作成と法務局への申請が必要です。誰か1人でも反対すれば、登記手続きは進められません。

対策として、事前に共有者間での合意形成を図り、必要に応じて弁護士や土地家屋調査士を介して調整を行うことが望ましいです。また、分割後に持分割合を調整する際は、贈与税や譲渡所得課税にも注意が必要です。

しかし、建築基準法に定められた接道義務や各自治体が定める最低敷地面積、さらには都市計画法に基づく用途地域による制限など、様々な法的制約が存在するため、すべての小規模な土地が分割・活用に適しているわけではありません。特に15坪（約50平方メートル）未満の極端な狭小地では、分筆後に建築確認が下りず、建築物として利用できないリスクも考慮する必要があります。

このようなリスクを回避し、最適な活用法を見つけるためには、事前に管轄の行政機関（建築指導課など）や信頼できる不動産業者に相談し、分割後の具体的な活用可能性を綿密に検証することが不可欠です。また、狭小地であっても、トランクルームやコインパーキング、自動販売機の設置場所など、建築物を伴わない低層・非建築型の用途であれば、十分に収益を上げることが可能なケースも存在します。

土地を適切に分割すれば、アパート経営や商業活用、部分売却といった多様な活用方法を選択できるようになります。また、相続や譲渡といった局面でも、地番ごとに所有・管理が可能となるため、法的リスクや資産継承の負担を軽減できます。

一方で、土地活用には専門的な知識や制度理解が欠かせません。分筆登記、固定資産評価、接道要件など、計画を進める上で押さえるべきポイントは多数あります。したがって、まずは信頼できる専門家や不動産会社に相談し、自分の土地に最適な活用方法を客観的に判断することが不可欠です。

本記事を通じて、読者自身が「土地をどう使うか」という視点から「土地をどう育てるか」という発想に転換し、自らの資産に対して戦略的なアプローチを持つ一助となれば幸いです。次のステップとして、まずは現状の土地状況を整理し、分筆の可否や活用可能性の診断を行うことを推奨します。