【初心者向け】賃貸経営の節税対策が重要な理由を徹底解説！仕組みから具体的な方法まで【イエカレ】

更新日：2025年9月1日

このコラムのポイント

賃貸経営で得られる収益には、さまざまな税金が課せられます。これらの税金を正しく理解し、適切な対策を講じなければ、思わぬ出費につながり、収益を圧迫する可能性もあるでしょう。節税対策は、単に税金の支払いを減らすだけでなく、将来に向けた資産形成を有利に進めるための重要な戦略です。

この記事では、賃貸経営における税金の仕組みから、節税対策がなぜ重要なのか、そして具体的な対策方法までをわかりやすく解説します。

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賃貸物件から得られる収入は「不動産所得」として扱われ、給与所得など他の所得と合算して課税対象となります。主に課税されるのは所得税、住民税、個人事業税です。特に、所得税には累進課税制度が適用されるため、所得が増えるほど税率も上昇します。

不動産所得は、以下の計算式で求められます。

この不動産所得が所得税の課税対象となるため、いかに必要経費を漏れなく計上するかが節税の鍵を握るのです。また、住民税は都道府県や市区町村ごとに定められた税率で課税され、個人事業税は一定の事業規模を超えた場合に適用されます。

賃貸経営において節税対策を行うことは、単に税金が安くなるというだけでなく、長期的な経営安定と資産形成に大きく貢献します。

必要経費や減価償却費、青色申告の特典などを活用することで、課税所得を減らし、結果として支払う税額を抑えることができます。これは最も直接的なメリットといえるでしょう。

税金負担が軽くなれば、手元に残る資金が増えます。その資金を物件の修繕や新たな投資に回すことで、経営の安定化や次の収益源確保につながります。

節税によって生まれた余剰資金を再投資すれば、不動産ポートフォリオを拡大できます。これにより、将来的な収益の最大化を図ることが可能になります。

賃貸経営の節税対策は、確定申告を通じて実現されます。確定申告とは、1年間の所得と支出を税務署に報告し、所得税を精算する手続きです。
具体的な流れは以下の通りです。

• 不動産所得の集計 収入と経費の記録をつけ、正確な所得を算出します。
• 減価償却費などの適用項目を計算 減価償却費や各種控除額を計算し、所得から差し引きます。
• 青色申告の適用有無を確認 青色申告の承認を受けていれば、特別控除額を適用します。
• 必要書類を準備し提出 帳簿や領収書などの必要書類を揃え、税務署に提出します。

この手続きによって適正な税額が決まり、払いすぎた分は還付され、不足分は追加で納税します。正しい申告が、節税効果を最大限に引き出すために欠かせません。

節税効果を高めるためには、「経費計上」「減価償却」「青色申告」という3つの柱を確実に活用することが重要です。これらの対策は、それぞれ単独でも効果がありますが、組み合わせることでその効果はさらに大きくなります。

賃貸経営で発生する支出の中には、税務上「必要経費」として認められるものがあります。これらを適切に計上することで、不動産所得を減らし、課税対象額を減らすことができるのです。 具体的な経費の例は以下の通りです。

• 修繕費（建物の修理やメンテナンス）
• 管理費（管理会社への支払い）
• 税理士報酬（申告代行費用など）
• 借入金の利息
• 損害保険料

これらの経費は、帳簿や領収書などの証拠に基づいて適切に計上することが大切です。

建物の取得費用や設備投資費用は、購入した年に全額を経費にできません。代わりに、法定耐用年数に応じて数年間に分けて経費として計上する「減価償却」という制度を活用します。これは、現金支出を伴わずに経費を計上できるため、非常に高い節税効果が期待できるのが特徴です。

> 例えば、木造アパートであれば耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年が一般的です。減価償却費の算出には、「取得価額」「耐用年数」「償却方法（定額法・定率法）」を用います。正確な計算のためには、専門家である税理士に相談するのも良いでしょう。

青色申告とは、事前に申請し、正規の簿記に基づいて正確な記帳を行うことで、さまざまな税務上の特典が受けられる制度です。賃貸経営をしている個人も対象となり、以下のようなメリットがあります。

• 最大65万円の青色申告特別控除（正規の簿記で記帳し、かつe-Taxによる申告または電子帳簿保存が条件）
• 赤字が出た場合、翌年以降3年間繰り越し可能
• 家族への給与支払いを経費として認められる（事業専従者給与）

青色申告を行うには、開始年度の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。継続的な帳簿管理は求められますが、それに見合う節税効果が得られます。

節税対策は大きな効果が期待できる一方で、誤った知識や不適切な手続きはリスクを招く可能性があります。ここでは、賃貸経営で節税を行う際に知っておくべき注意点と、万が一に備えるための対策を解説します。

賃貸経営において、大規模な修繕費の発生や空室率の上昇などにより不動産所得が赤字となるケースがあります。この赤字は「損益通算」によって、給与所得など他の所得と相殺できる可能性があります。

ただし、事業的規模と認められない場合は、損益通算の対象外となることがあります。また、もともとの所得が少ない場合は還付効果が限定的であること、記帳内容に不備があると認められない可能性もあるため、注意が必要です。損益通算を適用する際には、帳簿や領収書などの証拠を明確に残すことが求められます。

節税効果を最大化するためには、事前の準備とタイミングが非常に重要です。特に、物件を購入する段階から節税を見据えた計画を立てておくことで、後の手続きがスムーズになります。 準備すべき主なポイントは以下の通りです。

• 賃貸経営開始前から帳簿をつけ、領収書を整理する
• 減価償却費の計算に必要な物件情報を保管する（登記事項証明書、売買契約書など）
• 青色申告の申請期限（原則として3月15日まで）を確認する

これらの準備を怠ると、適切な経費計上ができず、節税効果が大きく損なわれる可能性があるため、計画的に進めましょう。

税務調査は、特に高額な経費計上や不自然な損益通算が行われている場合に実施されることがあります。リスクを回避するためには、日々の経費管理に細心の注意を払うことが求められます。 ポイントは以下の通りです。

• 経費ごとに領収書や請求書を確実に保管する
• プライベートとの区別が曖昧な支出は避ける
• 定期的に帳簿を確認・修正し、正確な記帳を維持する

経費の正当性を証明するには、客観的な証拠を用意し、説明できる形で保管しておくことが欠かせません。

賃貸経営の節税対策には、初心者の方がつまずきやすいポイントや誤解されがちな点が数多く存在します。ここでは、多く寄せられる質問とその回答を通じて、より深い理解を促します。

A1. 不動産所得が大きくなってきたときや、複数の物件を所有している場合、税理士への相談をおすすめします。節税の最適化や帳簿管理の正確性を確保するためにも、専門家の助言は非常に有効です。また、青色申告を行う予定の方や、税務調査が心配な方にも税理士の活用は推奨されます。

A2. 減価償却費は、建物などの資産が時間の経過とともに価値が減少するという考え方に基づき、支出を分割して費用化する会計処理です。実際の現金支出がない年でも、耐用年数に従って毎年一定額を経費として計上できるため、所得を抑える効果があります。これは税法上認められている正当な節税手段の一つです。

A3. 経費として認められるには、その支出が賃貸事業との明確な関連性を持つ必要があります。例えば、オーナーの私的な飲食代や旅行費用、業務実態がない家族への給与、交際費としての高額なプレゼントなどは、原則として経費にはできません。これらの支出は税務署から否認されるリスクがあるため、経費とする際には領収書や契約書などの証拠を整えておくことが大切です。

賃貸経営における節税対策は、経費計上、減価償却、青色申告といった制度を正しく理解し、計画的に実践することで大きな効果を得られます。これらの対策は、税金の負担を軽減するだけでなく、長期的なキャッシュフローの改善や資産形成に直結します。

一方で、誤った情報や手続きの不備は税務リスクに繋がるため、日々の帳簿管理や証憑書類の整備は怠らないようにしましょう。必要に応じて、専門家である税理士のサポートを受けることも有効な手段です。

この記事で解説した内容を参考に、ご自身の賃貸経営に最適な節税対策を選択し、確定申告を通じて実践していくことが、安定した不動産経営の基盤となります。ぜひ、今日から節税対策を始めて、賢く資産運用を進めていきましょう。