【イエカレ】田舎の土地活用でお困りの方｜おすすめの活用法を紹介

田舎の土地活用が難しいといわれる理由として、人口や公共交通機関が都市部に比べて少なく、需要が低くなりやすい点が挙げられます。そのため、田舎の土地活用で収益が出ないと判断した場合は、土地を売却することも視野に入れる必要があります。

極端にアクセスしにくい場所では、土地を整備する段階で搬入・運搬にかかる費用が高くなり、収益化までに時間がかかります。また、人口が少ない場所では、賃貸需要や借地需要が見込めず、土地を活用する選択肢が少なくなります。

土地が狭い、複雑な地形をしているなど、土地の性質上活用が難しいケースがあります。さらに、過去に何も使われていない土地では、土壌の調査や整地にも費用がかかるでしょう。

とくに田舎では、整備が施されていないままの土地が散見されます。なかには、空き家のまま放置されていることもあり、更地にする手間・費用がかかることがあります。

土地を利用するにあたって、定められた法律や用途地域の基準を確認して、遵守する必要があります。代表的な規制として、以下が挙げられます。

出典：
国土交通省「宅地防災とは ～宅地造成等規制法について～ 」「急傾斜地崩壊危険区域の解説 - 砂防」「地すべり防止区域の解説 - 砂防」「２．土砂災害防止法の概要」「市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕」
農林水産省「森林法に基づく保安林及び保安施設地区関係事務に係る処理基準について」「農村における土地利用を めぐる事情について」
環境省「自然公園法の概要」

このような規制や用途地域は、時々で修正・変更が加えられる場合があるため、その都度確認することが欠かせません。

この章では、田舎における土地活用の方法を10種類ご紹介します。

近年では、比較的若い年齢層が中山間地や離島に移住する動き（田園回帰）が見られています。環境に恵まれた場所に土地を有しているのであれば、集合住宅を建設して若い入居者を呼び込むといった選択肢を検討できます。

参考：農林水産省「（2）「田園回帰」の動き」

立地に恵まれている土地であれば、集合住宅を建てることで大きな利益を得られる可能性があります。住む人にとって魅力的な立地・環境であることが重要です。

また、建築会社を介して大学や企業と提携することで、学生寮や社宅として活用する方法もあります。

集合住宅を運用するには、物件のメンテナンスや管理に費用がかかります。また、田舎では人の流れが都会よりも少なく、入居者を見つけにくい可能性があります。

安定した入居者を確保するには、周囲に大学や工場など、人の流れの多い施設が近隣にあることが重要です。

集合住宅を建設して入居者を募集する主な流れは、以下の通りです。

働き方改革やコロナ禍の影響で、リモートワークを取り入れる企業が増加している傾向（※）があり、地方を拠点にする働き方も注目されています。このように働き方が多様化することで、田舎や地方での集合住宅のニーズも今後高まることが期待されます。

（※）参考：総務省「令和3年版 情報通信白書｜テレワークの実施状況」

集合住宅よりも運用の手間や費用を抑えたい場合は、戸建て住宅で賃貸経営をする選択肢があります。

戸建て住宅では、集合住宅を建てられないような規模や形状の土地でも建設できる可能性があります。

また、戸建て住宅は集合住宅と比較して1世帯あたりの部屋数が比較的多く、家族構成の変化にも対応しやすいことが特徴です。そのため、入居者がファミリー層であれば長期間の入居が期待できます。

戸建て住宅の場合、入居できる世帯数が限られるため、集合住宅と比べて収益性が低くなります。また、退去後にはすべての部屋にメンテナンスや原状回復工事が必要になります。

さらに、賃貸物件に共通する問題として、次の入居者が見つかるまでは収益を得られません。とくに戸建て住宅の場合、1世帯のみの入居になるため、空室リスクが集合住宅に比べて高くなります。

戸建て住宅を建設するまでの流れは、通常の住居用物件と同様です。

賃貸物件として建てるならば、初期費用をなるべく抑えることが収益化を早めるポイントです。例えば、家の作りをシンプルにすることで、基礎や柱などの構造部分と屋根の材料にかかる費用を抑えられます。

また、仕切りを減らしてオープンな間取りにする、バルコニーを減らすなど、工夫次第でさらに費用を減らすことも可能です。ただし、居住者が快適で住みやすい、魅力的な住宅をつくることが欠かせません。

利用していない土地を住宅として活用することは、節税対策として有効です。住宅を建設する際に一定の要件を満たすと「住宅用地の特例措置」を受けられるため、固定資産税と都市計画税を軽減できます。

さらに、法人の場合、建設や運用にかかった費用を経費として所得金額から差し引くことで、所得税を減額できます。

高い収益性が見込める土地活用として、法人に建物を貸し出すテナント経営があります。

h4：メリット｜企業のニーズに満たせれば収益化が見込める

比較的広い範囲の土地を所有している場合、企業に貸し出すことで収益化を見込めます。たとえば、以下のような土地活用方法があります。

さらに、商業物件では、賃料が賃貸物件に比べて高く設定される傾向があり、利回りが住宅用の賃貸物件よりも高くなることがあります。なぜなら、住宅として利用するよりも物件の消耗が早くなるためです。

また、住宅用物件で重要視される風呂場やベッドルームなどの設備が商業物件では必要がないため、初期費用を抑えられる可能性があります。

テナント経営を始めるにあたって、土地の周辺状況を把握して、どの業種をターゲットにするか綿密な計画が必要です。

また、入居する事業者が景気の影響を受けやすい業種の場合、早い段階で撤退する可能性も考えられます。景気が悪化している状態では、次の入居者を見つけることが困難になることもあるでしょう。

ほかにも、商業物件では地震保険に加入できないという難点があります。大抵の場合、地震保険の対象となる物件が住居用に限られているケースが見られます。

まずは所有している土地が、法的に問題のない用途区域に属しているか調査します。問題がなければ、次は誘致する業種の選定です。周辺の需要を調査したうえで、業種を決めることがポイントです。誘致する業種が決まったら、運営方法を検討します。

以下に記載した2種類の運営方法が一般的です。

テナント経営に関する知識に不安を感じている場合は、運営を外部に委託することもひとつの手段です。事業者の募集や契約、賃料の回収などを専門会社に一括して任せることをおすすめします。

まずは所有している土地が、法的に問題のない用途区域に属しているか調査します。問題がなければ、次は誘致する業種の選定です。周辺の需要を調査したうえで、業種を決めることがポイントです。誘致する業種が決まったら、運営方法を検討します。

以下に記載した2種類の運営方法が一般的です。

テナント経営に関する知識に不安を感じている場合は、運営を外部に委託することもひとつの手段です。事業者の募集や契約、賃料の回収などを専門会社に一括して任せることをおすすめします。

テナント経営をするうえで最も重要なポイントは、近隣の需要をしっかり調査することです。コンビニやドラッグストア、飲食店、美容院など、事業者の候補は多岐にわたります。 商業物件として土地活用をしたい方は、以下の記事もご覧ください。

土地活用で初期費用を抑えられる方法が駐車場経営です。田舎の駐車場経営では、注意点やメリットが都市部と異なります。

田舎では、都市部よりも土地にかかる税金が低い傾向にあります。そのため、運用費用を都市部に比べて低く抑えやすくなります。

また、駐車場として更地にする場合は、別の用途が見つかった際に土地を転用しやすいといった利点もあります。たとえば、具体的な土地活用が決まっていない間に、駐車場として一定期間内のみで収益を確保することも可能です。

人口の流動が少ない田舎では、都市部よりも駐車場の需要が見込めません。ただし、田舎でも観光地や大型ショッピングモールが近隣にあれば、一定の収益が期待できるケースもあります。

また、土地が属する区画で開発規制が敷かれているケースでは、駐車場として利用できないことがあります。そのため、土地に関する調査を事前に行うことが重要です。

自力で運用するか、管理会社に委託するかでランニングコストが変わります。自力で運用すれば、駐車場の利用料金や月極駐車場料金を収益にできます。

ただし、不正駐車や車上荒らしなどのトラブルが発生した際は、自力で対処することが求められます。トラブルを未然に防ぎ、円滑な運用をするためには、管理会社の力を借りることも選択肢の一つです。

駐車場経営は初期費用を抑えやすく、まとまった資金がなくても手軽に始められることがメリットです。ただし、利用者が少なければ、固定資産税の支払額が収益を上回ってしまう可能性も考えられます。

したがって、駐車場経営を始める際は、周辺の需要を事前に調査したうえで、利回りを計算しておくことが重要です。運用後に想定していた利益を得られない場合には、売却または他の土地活用も検討する必要があります。

建築備品置き場として貸し出すことも、初期費用を抑えやすい土地活用方法といえます。

建築備品置き場のメリットとして、他の活用法よりも人口需要に受ける影響が小さいことが挙げられます。

また、建築備品置き場に求められる土地の条件が、他の活用法に比べて少なくなりやすいため、集合住宅や商業施設を建てられない場所でも活用できる場合があります。

さらに、大型車両や大量の建設資材を搬入できるだけの場所があれば、企業からの需要も期待できます。更地のまま土地を貸し出す場合は、初期費用がほとんどかからない点も魅力のひとつです。

建築備品置き場として土地活用をする場合、収益性が他の活用法に比べて低くなる可能性があります。建築備品置き場の一例としては以下です。

加えて、建築備品置き場は住宅用地ではないため、税金の軽減措置が受けられません。見込みの収益と税金、土地の維持費とのバランスをみてから土地活用を検討しましょう。

更地の場合は、建築備品置き場を開設する際に準備することはほとんどありません。資材の置き場所や搬入経路の整地などは、土地を借りた事業者で行うことが一般的です。借り手が見つかれば契約を交わして、土地を引き渡します。

土地の価格が上がるまで建築備品置き場として一時的に活用して、契約期間の途中で別の用途に変更するといった選択肢もあります。

使っていない土地を貸倉庫として活用する方法があります。初期費用を抑えつつ、高い利回りで継続した収入を期待できる可能性があります。

貸倉庫とは、家で保管できない季節外れの道具や、使っていないが捨てられない荷物を一時的に保管するスペースを指します。

コンテナの設置費用は家やマンションを建てるよりも安く、他の不動産に比べて初期費用を抑えられます。また、賃貸物件に比べて管理の手間や維持費用も少なくなります。

貸倉庫の需要は、その地域の人口や交通の利便性などに左右されやすいため、人気の少ない場所では、借り手を探すことが難しくなることがあります。

貸倉庫は、建築基準法の用途制限によって設置できる地域が限られています。そのため、所有している土地で貸倉庫を設置できるかどうか、あらかじめ調べておくことが重要です。

出典：東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

貸倉庫でうまく土地活用をするには、自分に合った運営方法を選んで、無理のない管理体制で継続して運用することが重要です。

業者によって月々の賃料が異なるため、よく検討することが重要です。

現在、土地活用の新しい方法として、「サービス付き高齢者向け住宅（通称：サ高住）」が注目されています。高齢化が進む日本において今後さらに需要が高まることが期待できます。

サ高住の制度を利用するには、一定基準を満たすことが求められます。自治体からの登録許可を受けることで、補助金や税制の優遇制度を利用できるようになります。

高齢者向けの住宅は、高齢化に伴って需要の拡大が予測されます。そのため、入居者を見つけやすく、空室リスクを低減しやすいといったメリットがあります。

サ高住の登録基準を満たすには、一般の賃貸物件よりも多くの設備が必要とされ、バリアフリー構造であることが求められます。そのため、初期費用が高額になる傾向があります。

また、高齢者特有のトラブルや事故に対処できるスタッフや、相談できるパートナーを見つけることも不可欠です。他にも、運営のための専門知識が必要です。

高齢者施設を運用するにあたって、どの程度運営に関わるかによって費用や期待できる収益が異なります。主な運営方法には、以下のような種類があります。

自営方式は、もっとも多く収益を得られる方法です。ただし、入居者の募集やケアの専門家の確保、施設の維持など、介護・医療に関する専門知識が求められます。

一括借上方法で事業者を探す場合、建設業者から紹介を受けることが一般的です。高齢者施設を運営する事業者は、複数の介護サービスを提供しているケースが多く、訪問介護施設や診療所を併設していることもあります。

立地条件や投資金額に合った運営計画を提案してもらえる、事業実績が豊富な事業者を選ぶことが重要です。「自分ではサ高住を経営できるノウハウがない」と諦めず、建築業者に相談してみましょう。

大きな土地を所有していれば、太陽光発電を設置して、電気を売買することで収入を得る方法もあります。

固定価格買取制度によって、再生可能エネルギーで発電した電気は、一定価格で電気会社に売却できるようになっています。

再生可能エネルギーとは、太陽光・風力・水力・地熱・バイオマスのいずれかを指します。発電した電気は全て買取対象です。ただし、住宅の屋根に載せるような10Kw未満の太陽光発電では、自身で消費した余剰分が買取対象です。また、各自治体によっては補助金を受けられるケースもあります。

参考：経済産業省・資源エネルギー庁「制度の概要｜固定価格買取制度｜なっとく！再生可能エネルギー」

太陽光発電は、賃貸経営の収益よりも得られる利益が小さく、設備の設置費用などの初期投資費用を回収するまでに時間がかかります。

また、天候によって収益の影響を受けやすいことも太陽光発電の注意点です。とくに、日照時間の短い梅雨の時期や冬は、発電量が想定を下回る可能性があります。

太陽光発電を運営する方法として、以下の2つがあります。

1．自分で設備を設置する
自分で太陽光発電の設備を設置する方法です。費用は全て自己負担になりますが、電気を売って得た収入はすべて自分のものになります。ローンを利用できるため、初期費用を抑えられます。

2．事業者に土地を貸す
太陽光発電の事業者に土地を貸して、土地代から収入を得る方法です。太陽光発電設備の設置費用はすべて事業者が支払うため、土地の所有者に運営の負担はかかりません。

太陽光発電を運営する方法として、以下の2つがあります。

固定価格買取制度による太陽光発電の買取価格は、年々下がっています。電気の売却が目的で太陽光発電を始めるのであれば、早めに行動することをおすすめします。

「自然を身近に感じたい」「週末に趣味を持ちたい」など、一定のニーズがある貸農園は収益を得るうえで有効な手段の一つです。

ここでは、農園を開設して貸し出す方法を紹介します。

農園を土地活用をするのであれば、土地の転用許可を取らなくても元の農地を転用することが可能です。賃貸アパートのように大きな建物を建設する必要がないため、少ない初期費用で始められます。

また、貸農園では立地条件がそれほど厳しくないこともメリットのひとつです。都市から離れてのんびりしたい人にとっては、郊外であることがむしろ求められる要素になります。また、法規制によって土地活用の範囲が限られている場合にも有効です。

貸農園における利用料金の相場は、場所や設備の充実度によってさまざまです。集合住宅の賃貸経営で得られる賃料よりも収益が低くなることがあります。

また、農園の管理や害獣対策など、運用にかかる費用を考慮する必要があります。

貸農園の開設方法には以下の方式があり、利用者に提供できるサービスや、必要な手続きがそれぞれ異なります。

出典：農林水産省「市民農園を始めよう」
農林水産省「地方公共団体及び農業協同組合以外で農地を所有する者が開設する場合」

農園の規模をはじめ、ご自身がどれだけ運用に関われるかを考慮したうえで、運営方法を検討しましょう。

現在農家として利用している土地であれば、貸農園は手軽にできる土地活用方法です。必要な手続きを済ませて、農具を揃えるだけで始められます。

また、農業体験イベントを開催したり、農地を開放して地域のコミュニティを築いたりすることで、地域社会に貢献できるという魅力もあります。

自然が豊かな土地を所有しているならば、昨今のアウトドアブームに乗じてキャンプ場を開設するという方法があります。

ソロキャンプやグランピングなど、キャンプ地のニーズは年々増加傾向にあるといわれています。土地活用の新しい選択肢として注目を集めており、景観がよく都市部近郊であれば、大きな収益が期待できます。

また、そのままの自然を活用できる点も魅力です。キャンプ慣れした個人がターゲットであれば、必要最低限の施設でも十分需要が見込め、初期費用を抑えられます。

キャンプ場を始めるにあたって、場所と施設を確保する必要があります。手付かずの山林を1ヘクタール以上開発するならば、林地開発許可の申請が必要です。

また、キャンプ場をオープンした後も敷地の管理に気を配ることが求められます。とくに、マナーを守らない使用者、生ゴミの放置による獣害の発生などは、環境問題として取り上げられているため対処が必要です。

開設するキャンプ場の規模に応じて、法令で定められた許可を申請する必要があります。

前述した林地開発許可のほかにも、施設や飲食を提供する際には、以下のような許可が必要です。

出典：厚生労働省「旅館業法概要」
大阪市「飲食店等の食品衛生法に基づく営業許可 」
大阪市「食品衛生責任者について」

この他にも、消防法や水道法に関する許可が必要になるケースがあります。また、自治体ごとに求められる対応も異なります。

一口にキャンプ場といっても、提供するサービスや場所の規模が異なれば、開設費用や人件費、必要な許可が異なります。土地や法律に関する下調べはもちろん、キャンプ場のターゲット層の設定、ランニングコストを事前に把握することが、継続して収益を上げるうえで重要なポイントとなります。

田舎の土地で収益を上げるには、需要の見極めが重要です。今回紹介した方法以外にも、アイデア次第で新しい土地活用を見つけられる可能性があります。

そのためには、あらゆる相談ができて、信頼できるパートナーを見つけることが絶対不可欠です。プロのアドバイスを聞くことで、より柔軟な活用方法やアイデアが浮かぶ可能性があるはずです。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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