【イエカレ】賃貸経営の利回り完全ガイド：計算から平均・シミュレーションまで徹底解説

賃貸経営における利回りとは、投資した資金に対してどれほどの収益が得られるかを表す割合であり、不動産投資における収益性を数値化する重要な指標です。

年間家賃収入と物件取得価格を基に算出され、収益の規模を直感的に把握できるメリットがあります。具体的には、「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で求めることができ、利回りが高いほど投資効率が良いと判断されます。

ただし、単純な数値だけでなく、その背後にある費用やリスクも考慮する必要があります。この利回りという指標を正しく理解することで、複数の物件間で収益性を客観的に比較でき、投資判断の精度を飛躍的に高めることが可能になります。

利回りは、収益性とリスクのバランスを見極める指標として極めて重要です。表面上の収益額だけではなく、運用中に発生する諸経費や空室リスクまで含めて収益構造を把握できるため、実際に利益を得られるかを冷静に判断できます。

高利回りを提示する物件の中には、空室率が高いエリアや大規模修繕が必要な築古物件も含まれ、安易に飛びつくと期待外れの結果に終わる可能性があります。逆に、表面利回りがやや低く見えても、立地や物件管理の優秀さから安定した収益が期待できる物件もあります。

利回りの重要性は、単なる利益追求ではなく、長期的かつ持続的な資産運用戦略の土台を築く点にあります。

「利回り」と「利潤」は混同されやすい概念ですが、明確な違いが存在します。利回りは投資額に対する年間収益の割合であり、一般的には収益性を判断するための「相対的な指標」です。

一方、利潤は「実際に手元に残る利益」を意味し、具体的な金額で示される「絶対的な収益」です。例えば、同じ利回りでも投資金額が1,000万円と5,000万円では、得られる利潤は当然ながら異なります。

この違いを正しく理解していないと、数字上は良さそうに見えても、実際のキャッシュフローがマイナスになるリスクに気づけない可能性も否めません。したがって、利回りと利潤は併せて考えるべきです。

表面利回りとは、賃貸物件が生み出す年間家賃収入を物件の購入価格で割って算出する、最も基本的な利回りの算出方法です。計算式は次のとおりです。

たとえば、物件購入価格が2,000万円、月額家賃が10万円の物件を購入した場合、年間家賃収入は120万円となります。

このとき、表面利回りは（120万円 ÷ 2,000万円）×100 ＝ 6%となります。この数値は、物件の収益性を簡易的に比較できる便利な指標ですが、実際には運営費用や税金、修繕費などのランニングコストが一切考慮されていない点に注意が必要です。

そのため、初期の物件選定段階で複数の物件を比較検討する際の目安としては有効ですが、最終的な投資判断を下す指標としては不十分と言えるでしょう。

実質利回りは、物件運営にかかるすべての経費を差し引いた「実際の利益」をベースに計算する利回りであり、投資判断において最も重要視すべき指標です。

たとえば、物件購入価格が2,000万円、年間家賃収入が120万円、年間諸経費が30万円、購入時諸経費が100万円の場合、実質利回りは（120万円 − 30万円）÷（2,000万円 + 100万円）×100 ≒ 4.28%となります。

諸経費には、固定資産税、火災保険、管理費、修繕費、ローン金利、不動産会社への手数料などが含まれ、これらは物件の運用コストとして避けられません。さらに、購入時には不動産取得税や仲介手数料、登記関連の費用も発生します。

このように実質利回りは、賃貸経営における「真の収益性」を反映しており、継続的な収益を得るうえでの現実的な判断材料となります。

実質利回りが重要とされる理由は、運用に伴うあらゆるコストを加味した「実質的な収益力」が数値として明確に示されるからです。表面利回りだけを基準にすると、購入後に予期しない支出が発生し、当初想定していた収益を下回るリスクが高まります。

実質利回りは、物件購入費用だけでなく、運営上の経費まで含めて収益を算出するため、「キャッシュフローがプラスになるかどうか」の判断に直結します。

特に、ローンを活用する場合は、利息負担や固定資産税の影響が大きいため、実質利回りの正確な把握が不可欠です。この数値を基に、無理のない返済計画やリスクヘッジ策を講じることで、賃貸経営を長期的に安定させる道が開けます。

賃貸物件の利回り平均は、エリアや物件の種類によって大きく異なります。都市部と地方、またマンションとアパート、一棟と区分など、条件が変われば収益性も変化します。

都市部（東京23区、大阪市、名古屋市など）では物件価格が高騰しており、表面利回りは3〜6%程度が一般的です。これは価格上昇による利回りの圧縮の影響が大きいためです。一方で、人口が集中しており、空室率が低く、安定した需要がある点が評価されます。

一方、地方都市や郊外では、物件価格が抑えられていることから、7〜10%以上の高い表面利回りを見込めるケースもあります。ただし、人口減少や地元経済の停滞による空室リスク、資産価値の下落リスクも含まれるため、表面利回りの高さだけで安易に判断すべきではありません。

物件種別でも違いがあります。区分マンションは比較的低利回りですが、管理の手間が少なく初心者に向いています。一棟アパートやマンションは管理負担が増えますが、高利回りを狙うことも可能です。戸建て賃貸は物件によってばらつきが大きく、エリア選定が成否を分けます。

「良い利回り」とは、単に数値が高いことではなく、リスクと収益のバランスが取れている状態を指します。

特に初心者の場合、まずは実質利回りで5〜7%程度を基準にすると、現実的で安定した投資が見込めるでしょう。この水準は、無理なく収支をプラスに保ちつつ、空室や修繕といった突発的な出費にも対応可能な範囲です。

実質利回りが5%未満の場合、ローン返済や維持費用でキャッシュフローがマイナスになるリスクが高まります。逆に、実質利回りが8%を超えるような物件は、魅力的に映る反面、何らかのリスクが潜んでいることが多いため、慎重な検証が必要です。

目安としての数値を鵜呑みにせず、各物件ごとの特性や将来の収益性まで含めて、総合的に評価する姿勢が重要となります。

利回りは投資判断の出発点ですが、それだけで物件を選定することは大きなリスクを伴います。以下のような観点から多角的に検討する必要があります。

• 立地: 駅からの距離、スーパーや学校、病院の有無、地域の治安や再開発計画など、入居希望者にとっての利便性は非常に重要です。


• 築年数と構造: 築古物件は価格が安く利回りが高くなりがちですが、修繕費がかかるリスクが高まります。構造（木造、鉄骨造、RC造など）によって耐用年数や保守コストも異なります。


• 空室率: エリアの空室率や、過去の空室履歴が重要な指標です。空室期間が長ければ、その間の家賃収入はゼロとなり、利回りに大きく影響します。


• 管理体制: 管理会社の実績や対応力は、入居率やトラブル対応の迅速さに直結します。委託か自主管理かも考慮が必要です。


• 周辺家賃相場: 高すぎても空室の原因になり、安すぎても収益が出ません。近隣の同種物件との比較は必須です。

これらの観点を総合的に評価することで、利回りに現れない「投資の本質的な価値」を見極めることが可能になります。

賃貸経営で利回りを高めるには、家賃収入を増やすか、支出を減らすことが基本となります。以下の具体策が効果的です。

• リフォーム・リノベーションの実施: 内装や設備をアップグレードすることで物件の魅力を高め、周辺相場より高めの家賃設定が可能になります。特に水回りや収納スペースの改善は、入居希望者に好印象を与えやすいでしょう。


• 空室対策の徹底: 募集条件の見直し、入居者ニーズに合った設備導入、早期募集の開始などで空室期間を短縮し、稼働率を高めることで収益性が向上します。


• 管理コストの最適化: 管理会社との契約条件を見直し、不要なオプションを削減することで経費を抑えられます。また、複数社から見積もりを取ることで、コストパフォーマンスの高い委託先を選定できます。


• 家賃保証サービスの導入: 一定の収入が確保されることで、収益が安定し、長期的に利回りの向上が期待できます。


• 長期入居を促す施策: 更新料の割引や入居者満足度向上による定住率の向上は、退去コストや原状回復費の抑制につながります。

これらの対策を複合的に実施することで、安定的かつ高収益な賃貸経営が実現するでしょう。

利回りが低下する原因には、想定外のコスト増加や収入の減少など、複数のリスク要因が存在します。

• 空室期間の長期化: 空室が続くことで収入が減少し、表面利回りも実質利回りも著しく低下します。特に繁忙期を逃すと次の入居まで数カ月空くこともあります。


• 修繕費の増加: 築年数の経過に伴って修繕の頻度と費用が増加し、運営コストがかさみます。給湯器やエアコンの交換など、一度に数十万円の出費が発生することも珍しくありません。


• 家賃下落: 周辺の新築物件との競合や地域の需要低下により、家賃を下げざるを得ない状況に陥ると、収益が圧迫されます。


• 金利上昇によるローン負担の増加: 変動金利型のローンを利用している場合、金利が上昇すれば返済額が増加し、キャッシュフローに影響を及ぼします。


• 税負担の増加: 固定資産税や都市計画税の上昇も、利回り低下の一因となります。特に資産評価の見直し時期には注意が必要です。

このようなリスクに対して事前に備えることで、長期的な利回りの安定維持が可能になります。

利回りを一時的に高めることは可能でも、それを長期間維持するには計画性と継続的な改善が求められます。以下のような取り組みが有効です。

• 定期的な収支見直し: 年に1度は家賃、支出、稼働率を見直し、現状に合った経営戦略を立て直します。


• 立地重視の物件選定: 初期投資段階で将来的なニーズの変化まで見据えた立地選定を行うことで、空室リスクを抑制できます。


• 入居者ニーズの把握: 若年層や単身者、ファミリー層などターゲットごとのニーズを分析し、それに応じた設備や内装を導入します。


• 信頼できる管理会社との連携: トラブル対応や入居者対応の品質が高い管理会社は、物件の収益安定に直結します。


• 自己資金比率の最適化: 借入比率を適正に保ち、金利上昇リスクや返済負担を抑制することが、キャッシュフローの健全化につながります。

「お金を払うのだから失敗したくない」というあなたの本音に応えるため、信頼できるリロケーション会社を見極めるための具体的なチェックポイントを解説します。

高利回り物件には、表面上の収益性の高さに目を奪われがちですが、実際には見えにくいリスクが潜んでいるケースが多くあります。代表的なリスクは以下の通りです。

• 空室リスクの高いエリアに立地: 地方や人口減少地域にある物件は、家賃収入が高く設定されていても、入居者が集まらなければ意味がありません。


• 築古で修繕費がかさむ: 築年数が経過した物件では、水道管や屋根などのインフラに大規模な修繕が必要になる場合があり、想定外の出費が発生します。


• 需要のない間取り・構造: 時代にそぐわない間取りや設備は、入居者から敬遠される原因となり、長期空室や家賃値下げを招きます。

高利回りを提示する物件ほど、詳細な現地調査と徹底した市場分析が不可欠です。表面的な数字に惑わされることなく、その利回りが現実的で持続可能であるか、根拠を明確に見極める視点を持つことが重要となります。

賃貸経営初心者の中には、「利回りの高さ＝良い投資物件」と考えて失敗するケースが少なくありません。以下は典型的な失敗例です。

• 表面利回りだけで物件を選定: 購入後に想定以上の諸経費がかかり、実質利回りが大幅に低下した。


• 地元情報や需給調査を怠る: 現地調査を行わず購入した結果、エリア特有の問題（治安、災害リスク、地域ニーズとのミスマッチ）により入居者が集まらなかった。


• 出口戦略を考慮していない: 将来的な売却や転用の視点を欠いたことで、物件価値が下落し、資産としての流動性を失った。

これらの失敗は、利回りという「数字」に偏重した判断によって生じます。物件選定では数値の裏側にある実態を検証する姿勢が不可欠です。

利回りは重要な指標であるものの、賃貸経営の成功には多角的な評価が求められます。以下のチェックポイントを必ず確認することが、失敗を回避するカギとなります。

• 実質利回りのシミュレーション: 空室リスク、修繕費、税金、保険料などを加味し、最低3年間のキャッシュフロー予測を作成する。


• エリア特性の把握: 人口動態、再開発予定、需給バランス、周辺の賃貸動向などを調査する。


• 物件の管理状況: 管理会社の質、管理履歴、建物の劣化状況を確認する。適切に管理されていない物件はリスクが高い。


• 出口戦略の明確化: 売却時期、想定売却価格、買い手の需要の有無を含めた資産の流動性も評価する。


• 保険と保証の整備: 災害や家賃滞納への備えを構築し、収益の安定性を確保する。

このように、利回りはあくまでスタート地点であり、成功する賃貸経営にはリスク管理と情報収集の徹底が必要です。

A1. 表面利回りが高い物件ほど収益性が良さそうに見えますが、安易に飛びつくのは危険です。高利回りには「空室リスクが高い」「築年数が古い」「将来の修繕費が膨らむ」など、見えにくいデメリットが隠れていることも多くあります。実質利回りやエリア需要、将来性まで含めて総合的に判断することが重要です。

A2. 実質利回りを算出する際に見落とされがちな費用には、退去時の原状回復費用、定期点検費用、広告募集費、更新手数料、固定資産税の増額リスクなどがあります。これらは毎年必ず発生するわけではありませんが、中長期的には利回りに影響するため、織り込んでおくと現実的な試算になります。

A2. ローンを活用する場合は、実質利回りに加えて、
「キャッシュフロー（年間家賃収入 − ローン返済額 − 諸経費）」
も重要な指標になります。さらに、
「自己資金利回り（キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100）」
を算出することで、自己資金に対する効率的な運用かどうかを判断できます。

A2. 単に家賃を高く設定することで利回りを上げるのは、短期的には収益が改善したように見えても、空室リスクが高まる可能性があります。入居者が集まらなければ、逆に収益が減少し、利回りが低下する結果となります。周辺相場や物件の設備・立地条件に合った適正な家賃設定が大切です。

A2. 物件購入前の段階で、**複数のシナリオ（満室時、空室発生時、修繕費発生時など）**による利回りシミュレーションを行うことが非常に重要です。また、購入後も年1回程度のペースで定期的にシミュレーションを更新し、経営方針や資金繰りの見直しに役立てましょう。長期的な視点での収支管理が利回りの安定化に繋がります。