アパート経営における収益物件選びのポイントと稼げる物件の見分け方

アパート経営は長期的に安定した収益が期待できるため、サラリーマンに人気の高い投資手法のひとつです。しかし、アパート経営を始めるにあたって、初期投資額が高額になることに不安を抱いている方もいらっしゃるでしょう。

一言にアパート経営と言ってもその始め方は様々ですが、低コストでの運営開始を目指す方には、既存の「収益物件」を購入して初期投資額を抑える方法がおすすめです。

  • アパート経営の始め方別のメリット・デメリット
  • 収益物件探しのポイント
  • 収益が上がりやすい物件の見分け方

今回は収益物件を購入してアパート経営を始める方に向けて、上記の内容について詳しく解説します。「収益物件の購入を検討しているが、どのように物件を選べばよいのかわからない」という場合に必見の情報をまとめました。

1.【土地有・土地無別】アパート経営の始め方とメリット・デメリット

アパート経営を始めるにあたっては、「土地所有の有無」が最初の問題となります。土地を保有しているかどうかによって、アパート経営の始め方が異なってくるためです。

まずは、土地を保有しているケースと、土地を保有していないケースに分けて、アパート経営を行うメリット・デメリットを見ていきましょう。

1-1.所有している土地にアパートを建築する

元々土地を保有している場合、その土地にアパートを建築して、アパート経営を始めます。
土地の購入費用をかけずにアパートを建築・経営できることから時間・お金両方のコストカットが可能です。

さらに、土地を相続する場合は、土地に建物が建っている方が相続税が下がるため、節税効果が期待できます。更地の土地を所有している場合は、アパート経営をぜひ検討したいところです。

一方で、土地の敷地面積や立地によって、建てられる建物の大きさや種類に法的な規制や地盤調査の結果から、希望するアパートを建てられない可能性があります。さらに利便性が悪い土地や賃貸住宅のニーズが少ない地域では、入居希望者が集まりにくく、収益性が低くなることも考えられます。
規制土地を選べないことから、土地を所有している場合は、経営に関する自由度が制限されやすい傾向にあると言えるでしょう。

メリット デメリット
  • 初期費用を抑えることができる
  • 希望のアパートが建築できる
  • 相続税対策に有効
  • 建物の大きさや種類が制限される可能性がある
  • 立地によって入居者が集まりにくい
  • 希望のアパート経営が行いにくい

1-2.土地を購入してアパートを建築する

土地を所有していない場合のアパート経営は、土地の購入から始める必要があります。土地もアパートの設計も自分の裁量で決めることができる点が最大のメリットです。

一方で、土地の購入+アパートの建築費がかかるため、初期投資が高額になります。初期投資額が高ければ回収するために高い収益を維持しなければいけないため、初心者にはハードルが高く感じられるかもしれません。
さらに、土地購入のための調査や手続きからアパート建築業者選びや契約・建築まで、アパート経営を始めるまでに多くのプロセスがあり、それだけ時間が必要となります。

メリット デメリット
  • 条件の良い立地を選ぶことができる
  • 希望のアパートが建築できる
  • リスク&リターンをコントロールできる
  • 初期費用が高額となる
  • 経営開始までに多くの手間・時間がかかる

1-3.土地と収益物件を購入する

収益物件とは、第三者に賃貸するなどによって毎月一定の賃金収入を得ることを目的とした物件を指します。土地と収益物件を購入する場合、アパート建設の手間や時間が省けるため、初期費用を抑えてアパート経営が始めることが可能です。

一方、既にある物件を購入するため、自分の理想の設計ではない・物件によっては高額な修繕費がかかる、といった点には注意が必要です。

メリット デメリット
  • 初期投資額を抑えることができる
  • アパート建設の手間・時間が省ける
  • 希望の間取りや内装が反映されない
  • 修繕費が高額になるリスクがある
  • 欠陥や瑕疵物件購入のリスクがある

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2.アパート経営で必要な収益物件選びの3大要素

土地+収益物件の購入は、低資金でアパート経営が始められることから、低リスクの不動産投資として注目されています。一方で、この投資手法ならではのデメリットも存在するため、収益物件選びは慎重に行う必要があります。

物件購入を検討する際に考慮したいポイントは、「収益物件の種類」「築年数」「立地」の3つです。この3つのポイントの良し悪しを総合的に見ることで、物件の価値ひいては物件の販売価格が決まります。そのため、3ポイントそれぞれの良し悪しの基準や、どのような物件を選べば良いのかという点について、しっかりと把握しておくことで、購入すべき収益物件を適切にピックアップできます。

ここからは、上記の収益物件の価値を決める3ポイントを「アパート経営で必要な収益物件選びの3大要素」として、考え方や収益物件の選びのポイントを解説していきます。

3.3大要素①収益物件の種類|収益性とリスクのバランスを考えた物件選び

まずは、アパート経営で必要な収益物件選びの3大要素の1つ目「収益物件の種類」の紹介と、収益物件の種類から収益性が高い物件を選ぶ方法について解説します。

収益物件の収益性の高さについては、物件の種類ごとに大まかな傾向が存在します。この時、収益物件の収益性の高さを示すのに使われるのが「利回り」で、投資額に対してどのくらいのリターン(収益)が得られるのかを判断できます。不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。

●表面利回り
1年あたりの「物件の購入価格」に対する「物件から得られる年間収益」の割合です。物件の維持やメンテナンスにかかる毎年の諸経費を考慮せずに算出されるため、物件購入後に実際に家賃収入として得られる利益とは異なる場合があります。そのため、物件の収益性を表す目安として使われます。

●実質利回り
1年あたりの「物件の購入価格+諸経費」に対する「実際に受けとることができる年間手取り額」の割合です。年間の家賃収入から諸経費を差し引いた利益額を、物件価格と諸経費を足した金額で割って算出するため、実際の利益を表す指標として使われます。

実質利回りは年によって変化する可能性が高いため、不動産会社が購入希望者に利回りを提示する時は通常「表面利回り」を使用します。
そのため、物件の購入時に利回りを提示された際は、実際の収益性とは異なる可能性があることに注意しなければなりません。

それでは、物件の種類ごとに大まかな傾向と、収益性が高い物件の選び方について見ていきましょう。

3-1.3種類の収益物件と特徴

収益物件は大きく分けて、住居系・オフィス系・テナント系の3種類に分類されます。

●住居系の種類
住居系には、「区分」と「一棟」の2種類があります。

「区分」は、建物一棟ではなく一室ごとに購入するものです。少額から投資できるメリットがあります。一方、投資する物件が一室ずつであるため、空室になった場合に収入が0になったり、家賃収入額が小さいというデメリットもあります。

「一棟」は、その建物を一棟まるごと購入し、運営していきます。区分物件を買うよりも価格は高くなりますが、複数の部屋を保有するため一室が空室になっても収入が激減することはありません。

3-2.初心者は「住居系・一棟アパート経営」がおすすめ

投資において、一般的に収益性(利回り)とリスクは比例します。収益性が高い投資は、その分リスクも高くなります。
そこで、不動産投資の初心者におすすめなのは、「住居系・一棟アパート経営」です。

●「住居系」がおすすめの理由
先の3種の収益物件表では、それぞれの収益性の高さと比例するリスクが確認できます。オフィス系・テナント系は収益性は住居系よりも高いですが、1つの空室によって収入に影響しやすく、ハイリスクと言えます。

これに対して住居系は、一室からの収益は、オフィス系やテナント系よりも小さくなりますが、個人向けであることから市場が大きく、売りに出されている物件の数も多いため物件探しが比較的容易です。市場が大きいため入居者が見つかりやすく、空室リスクが低くなるため収益性は低くても安定した収益が見込めます。

●「一棟アパート」がおすすめの理由
住居系の物件の購入を考える際は、マンションかアパートか選択しなければなりません。
マンションは鉄筋コンクリート構造の高層階建てのものが多く、利便性が高い主要駅の近くや都市部に建てられるため、建築費・立地により、建物の購入は高額になります。

一方で、アパートは木造などの比較的安い建築費で建てられているものが多く、都市部から郊外まで立地はさまざまで自分の予算に合った物件選びが可能です。エレベーターや広い敷地の清掃などの維持費も少なく、管理がしやすいのも特徴です。

一棟まるまる購入しておけば、一室が空室になっても他の部屋から家賃収入を得られるため、区分購入ではなく一棟購入がおすすめです。

不動産投資初心者の方は、各物件の収益性の高さではなく、低リスクで大きな損害が出にくい「住居系・一棟アパート経営」の購入を検討してみましょう。

4.3大要素②築年数|新築・中古の長所・短所をふまえた物件選び

続いては、物件の価値を決める3大要素の2つ目、「築年数」の考え方と、築年数をふまえた物件の選び方について解説します。

物件の「築年数」は文字通り物件が建ってからの年数ですが、物件の価値を考える際は、「物件の状態で将来的にどれくらいの修繕が必要になるか」という将来性も考慮する必要があります。建物の経年劣化は必然的に起こるため、すべての物件で定期的なメンテナンスや修繕が必要になります。
将来性の問題から、築年数は「収支・利回り・融資条件」といった購入後の経営に影響を与えるため、物件購入による不動産投資を行う際は注視したいポイントとなります。
適切な物件選びには、築年数が物件価値をどう左右するのか把握しておくことが大切です。

4-1.「収支」と築年数の関係

まずは、収入と築年数の関係性から見ていきます。
同じ立地の場合、賃料は中古物件より新築物件の方がやや高くなる傾向にあります。築年数が新しいほど入居者に人気があり、空室率が低くなるためです。そのため、新築物件や築浅物件の方が家賃収入は高くなります。

一方、支出面では、築年数が古いほど支出は多くなります。
アパート経営では、物件の経年劣化に対応するために、修繕を行って機能性を維持します。その修繕費は築年数が古いほどかさむのが一般的で、また機能性には問題がなくても、時代のニーズに対応するためにリフォームや新しい設備投資が必要になる場合があります。

4-2.「利回り」と築年数の関係

収益性を示す利回りも、築年数によって変動します。
新築や築浅物件と比較して物件価格が安いため、築年数が古い物件の方が「表面利回り」が高くなる傾向にあります。

ただし、修繕費やリフォーム代が高額になる物件であれば、長期的に見たら新築物件や築浅物件よりも利益が確保できず、「実質利回り」が低くなる可能性があります。築年数の古い物件を購入する場合は、将来的に発生する修繕費やリフォーム代の考慮が必要です。

4-3.「融資条件」と築年数の関係

投資用の物件を購入する際、自己資金が不足している場合は一般的に、「金融機関からの融資」を利用します。
金融機関から不動産投資ローン(アパートローン)などの融資を受ける場合、物件の築年数は融資条件に影響します。特に影響が大きくなるのが、「融資期間」です。

一般的に融資期間は、建物の法定耐用年数から定められています。例えば、木造で22年・鉄筋コンクリート造で47年です。法定耐用年数は変わらないため、おのずと中古物件より新築物件の方が融資期間は長くなります。

築年数が古く、融資期間が融資金額に対して短すぎると、月々の返済額の負担が増すため、場合によってはオーナー自身の生活が苦しくなることが考えらえます。金融機関によっては、築年数が古い物件への投資は行わない場合もあるようです。

築年数によって融資条件が悪くなるということは、物件を売りたくても、築年数の古い物件では買い手が付きにくいということも意味します。
融資を申し込む際は、物件の築年数によって、融資条件が変わることに留意しておきましょう。

4-4.初心者は「新築・築浅物件」がおすすめ

収益物件の築年数は物件価値の将来性を計る目安となっているため、前項で紹介したようなリスクを考慮すると、中古物件よりも新築物件の購入がおすすめです。

新築物件は、将来的なコストや維持費が安く抑えられ、金融機関からも良い条件で融資を受けることができます。さまざまなリスクを予想し、対処することに不慣れな初心者は、新築物件でなければ、投資失敗のリスクが上がるため注意が必要です。

中古物件は、不動産投資に精通しており、収益を生む収益物件を見分けられる上級者であれば、上手に運用できる可能性があります。もし中古物件を購入するのであれば、過去の修繕履歴や瑕疵を徹底的に確認したり、地域調査や現在の経営状態など詳細まで調べた上で、購入すべき物件なのか判断しましょう。

築年数が10~15年を超えると屋根や外装などの大規模修繕が必要になるため、新築物件を買う予算がない場合は、築5年以内の築浅物件がおすすめです。築5年程度であれば、新築に近いメリットが得られます。


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5.3大要素③立地|好立地の条件を満たした物件選び

アパート経営で必要な収益物件選びの3大要素の3つ目「立地」は、地方や都市関係なく、物件選びには欠かせない条件です。

不動産投資で収益を得ている・成功しているという状態は、イコール「空室がない状態」と言えます。「空室をいかに0にできるか」が賃貸経営の要となっているのです。
そのため、空室状態を予防・解消するために行う設備投資やリフォームなどの「空室対策」に関して、対策方法の選択や投資コストに悩む経営者が多くいます。

しかし、まず押さえておきたい点が、空室が発生する大きな原因の1つは「物件の立地条件である」ということです。これが、立地の良し悪しが物件選びに欠かせない条件である理由になります。

5-1.優良物件の大前提「好立地の条件」とは

好立地の条件は、住む人にとって生活しやすい土地であることが前提です。そして、この住みやすさは、「利便性」と「周辺環境」に分けて考えることができます。

●好立地条件①利便性
利便性は、単身世帯・ファミリー世帯や若年・中高年問わず、特に重視される物件選びの条件です。生活するために必要な施設がそろっているエリアに住めば、時間・労力・お金など多くの面において生活が楽になります。

そのため、交通面・都市機能が充実した地域は、賃貸ニーズが高く、退去者が出てもすぐに次の入居が決まります。

交通面
  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • ターミナル駅に近い・アクセスがよい
  • 最寄り駅に複数路線の乗り入れがある
都市機能
  • スーパー・コンビニ・飲食店が近く食料確保が容易である
  • 病院・市区町村役場などの公共施設が充実している
  • 保育園・幼稚園・小学校など教育施設が近い
  • 商業施設・ドラッグストアが近く日用品がすぐにそろう
  • 銀行・郵便局の金融機関が近い

●好立地条件②周辺環境
物件の周辺環境は、人によっては妥協できる条件でもあります。しかし、入居希望者の考えや物件選びにおいて重視されるポイントであるため、できるだけ押さえておきたいポイントです。
地域調査を入念に行い、該当エリアの賃貸ニーズを把握し、優先的にクリアできる物件をピックアップする必要があります。

快適な住環境
  • 自然を感じられる
  • お洒落な街並みのエリアである
  • 子育て支援・高齢者支援が充実している
  • 工場の騒音・煙・臭いによる生活への影響がない
  • 幹線道路・高速道路による排気ガスの影響がない
  • 歓楽街に近すぎない
安全性
  • 治安が良く安心して暮らせる
  • 夜間でも一定の人通り・道の明るさが担保されている
  • 不審者が身を潜めやすい大きな公園に近すぎない
  • 川の氾濫や液状化の心配がない安全な地形・地盤である

5-2.物件選びは「利便性重視」がおすすめ

上記で紹介したように、好立地物件の条件は多岐に渡ります。すべてを満たすことは難しいため、まずは利便性を最優先にして、物件選びを行うようにしましょう。

最寄り駅からの近さは、特に高い入居者にニーズを持っており、利便性という魅力を高める上で高いアドバンテージを得られます。
また、駅近物件には、「競合物件が少ない」「築年数が古くなっても比較的買い手が付きやすい」というメリットもあります。

駅近物件のライバルは、同所要時間で駅まで行ける他物件となります。この場合、上の図のように、駅から遠くなればなるほど、競合物件があるエリアが広がるため、ライバルが増えることになります。そのため収益物件を購入する際は、できるだけ駅近の物件を選ぶのがおすすめです。

このように、駅近物件は入居者ニーズとオーナーのメリット両方が大きいため、物件の売却を考えた際に築年数が古くても買い手の需要も多くなるのです。

ただし、利便性の良い地域というのは、通面・都市機能どちらもが充実している必要があります。
例えば、駅近物件であっても、スーパーや病院がない地域であれば、入居者ニーズは一気に下がります。また、大きな企業や大学があったとしても、その1つの施設に頼って物件を購入するのは避けましょう。ターゲットユーザーが施設の利用者のみである場合、その施設が移転・廃業してしまえば、入居者が激減する可能性があるためです。

将来的に人口減少のリスクが少ない地域・若年層が多い地域など、将来的なニーズも考慮しつつ、「総合的にエリアの魅力」を判断することが、安定した家賃収入につながります。

6.稼げる物件を見分ける2つの方法

「収益物件選びに必要な3大要素」を押さえた物件をピックアップできたら、次は個別の物件調査に入りましょう。

設計や外装・内装・物件の状態は、それまでのメンテナンスや管理状況によって大きく変わります。また、アパート経営で必要な収益物件選びの3大要素を満たしているように見えても、実際にその地域のニーズを満たした物件であるかどうかは、調べてみなければわかりません。

提示される利回りは表面利回りなため、実際に経営を始めるまでは本来の利回りを確実に把握することは難しくなります。中古物件の場合は、購入前の実質利回りについても把握できるため、必ず確認しておきたいポイントです。

実際にどれくらいの収益を上げられるかは、物件によってそれぞれ異なるのです。

そのため、アパート経営における、事前の調査は物件選びにおいて大変重要な役割を担っています。物件の状況・周辺環境・エリアの価値・賃貸ニーズ・地盤や地形など、あらゆることを調査し、物件の市場価値・資産価値を正しく評価する必要があります。

ここからは、個々の物件の価値を調べ、収益を上げることができる物件なのかを見分ける2つの方法をご紹介します。

6-1.物件・周辺環境・市場の調査・分析

周辺環境や市場のニーズを知ることができる市場調査を行ったり、物件の経営状態を調査することは、購入に値する物件かどうかを判断する上で極めて重要です。

【市場調査・物件の経営状態の調査で調べる内容】
  • 人口や世帯数など居住している人の情報
  • 間取り・ターゲットユーザー・家賃設定など競合物件の情報
  • 家賃滞納の有無や修繕費の積立状況など物件の経営情報

調査で明確にしたい内容は、主に上記の3つです。購入前にしっかりと必要な情報を入手しておくことで、購入後の経営リスクを減らすことができます。

●人口や世帯数など居住している人の情報
居住している人の情報は、インターネットに公開されている市区町村や国の統計データから調べることができます。
人口や世帯数を細かく調べることで、物件のターゲットユーザーとなる入居者の年齢層や単身者・ファミリー世帯などの条件を明確にすることが可能です。

●間取り・ターゲットユーザー・家賃設定など競合物件の情報
競合物件に関する情報は、エリア内の不動産仲介者・賃貸住宅情報誌・物件検索サイトの情報を参考にしましょう。
人気の間取りや設備・広さごとの平均家賃を比較し、エリアの賃貸ニーズに合う物件の条件を割り出すことで、入居者が集まる物件を選ぶことができます。

●家賃滞納の有無や修繕費の積立状況など物件の経営情報
物件が抱える金銭的な問題は、購入後の収入に直結する大きな問題です。そのため、物件の経営情報を調査する上で、金銭的なマイナス面は必ず調査しましょう。家賃滞納がある物件は、督促の必要性があり、手間も労力もかかる上、家賃収入が得られない物件ということになります。また、修繕積立金がない中古物件では、経年劣化による修繕が必要であっても、施工費を自費もしくはローンで工面する必要があります。
他にも入居者とのトラブルはないかなど物件の経営状態は詳しく把握しておきましょう。

6-2.物件の状態確認

市場調査や経営状態の調査結果により、賃貸ニーズを満たしており、購入しても収益を生むことができそうな物件であることが確認出来たら、物件の建物の状態を確認しましょう。

【物件調査で調べる内容】
  • 現在の耐震基準を満たしているか
  • 賃貸ニーズ・時代に合うデザインや設備があるか
  • メンテナンス状況や修繕履歴など建物のコンディション

●現在の耐震基準を満たしていない建物
耐震基準を考える際は、1981年と2000年に改正された建築基準法が大きな転機となっています。
1981年の基準変更では、震度6強~7程度の地震が発生しても倒壊しない耐震性を備えた建物の建築が義務付けられました。2000年の改正では、さらに地盤調査が必須事項となり、木造建築の基礎と柱の接合部分が大きな地震が起きても抜けないようにするための防止策などが盛り込まれました。

そのため、1981年以前の建物、1981~2000年建築の耐震診断・耐震補強工事が行われていない建物の購入は、購入後の調査・補強工事が必要となり投資額が上がるため、避ける方が良いでしょう。

●賃貸ニーズ・時代に合うデザインや設備があるか
時代のニーズに合った設備がない物件も、購入後に大きなお金がかかる可能性があります。地域性にもよりますが、防犯性が低い鍵を使用・現在ニーズが低い畳張りの部屋・室内の動線に無駄が多い・水回りが不便など、設備が古かったりする場合は入居希望者が集まらなければ設備投資が必要です。

近年人気がある設備例については、以下のページを参考にしてみましょう。
(リンク:https://plus-search.com/chintai/knowledges/column.php?entry=446#a4_3)

さらに、外装や内装のデザイン・見た目はその物件のイメージを左右します。特に若い入居者はデザイン性の高い物件・清潔感がある物件を好む傾向にあります。地域性やターゲットユーザーにもよりますが、敬遠されない程度の建物のデザインや見た目も重要です。

ターゲットとなる入居者層が明確な場合は、ニーズにあった設備や間取りも、内見者が入居を決める大きな要素です。例えば女性の場合はセキュリティ面のニーズが高いため、オートロックや防犯カメラなどの設備がある物件は人気が出ます。また単身者ではワンルーム・1K・1DK・1LDK、ファミリー層の場合は2LDK以上の間取りが好まれます。市場調査で浮かび上がった賃貸ニーズは、できるだけ多く満たしている方が購入に値する物件と言えるでしょう。

一方で、安い物件を購入してリフォームやリノベーションを行うことで、賃貸ニーズや地域性を満たすこともできます。既にニーズに合った物件を購入するか、購入後にニーズを満たすよう改修するかは、投資期間トータルで得られる収益を見積もって判断するようにしましょう。

●メンテナンス状況や修繕履歴など建物のコンディション
同じ築年数でも、メンテナンスが行き届いている物件とそうでない物件では、将来発生する修繕費が大きく変わってきます。築浅の物件でもメンテナンスや管理が不十分な場合は、購入後すぐに修繕が必要になる可能性もあります。
特にキッチンや浴槽などの水回りは劣化が激しい場所であるため、できるだけコンディションの良い物件を選ぶようにしましょう。

また、メンテナンス状況は修繕履歴や、物件の内覧で判断しましょう。
過去の修繕履歴から、屋根や外壁などの大規模修繕を行っているのか、細かい修繕を行ってきたかをチェックすることで、近い将来発生する修繕費をおおよそ見積もることができます。建物は、細かくメンテナンスや修繕工事を行った場合よりも、問題を放置して大規模な修繕を行う方が、費用が高い場合が多いため、修繕履歴はもちろん、実際に物件に足を運び自分の目で物件の状態を確認するようにしましょう。

競売などで内覧ができない物件は将来的にかかる費用を見積もることができないため、リスクが高い物件と言えます。このような物件への投資は避けて、内覧が十分に可能な物件を購入するようにしましょう。


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まとめ

アパート経営における物件選びは、安定的に収益を上げ続けるために重要な要素です。選ぶ物件次第で、将来的な収益は大きく異なります。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、失敗しないための基礎知識として今回ご紹介した3大要素をしっかり把握し、適切な物件選びに役立ててください。

物件購入を現実的に考える場合は、稼げる収益物件を選び出すための2つの方法を用いることで、空室リスクが低く、収益をしっかり得られる物件を購入することができます。

これらを踏まえた上で、安定した収益を得られるアパート経営にチャレンジしてみましょう。

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