2022年以降の生産緑地を使った土地活用術とは??

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生産緑地による土地活用!本当の2022年問題と5つの対処法を解説します

生産緑地所有者にとって、2022年問題はまだ終わっていません。むしろこれからさらに深刻化する問題です。今回のイエカレコラムでは「生産緑地を持ち続けることの課題」と「その対処法」を解説します。

一時期話題となった2022年問題ですが、法改正により「特定生産緑地制度による10年間の延長制度」が創設されたことで一定の解決が図られました。

しかし、特定生産緑地制度による10年間の延長制度は、単に時間を先延ばししただけで、生産緑地所有者にとって根本的な解決策となっていません。

生産緑地が解除されると相続税の納税猶予も解除されてしまうため、多くの所有者は特定生産緑地による10年延長を選択せざるをえない状況に陥っています。

今回のこのコラムでは、ずばり「生産緑地の土地活用」について解説します。
生産緑地の立地の優位性や、生産緑地所有者に迫る本当の2022年問題、生産緑地問題に対する対処法、土地活用のメリットとデメリットについて紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。

1.生産緑地は優良な立地が多い

生産緑地とは、市街化区域内における一定の要件を満たす農地のことです。
市街化区域とは、「既に市街化を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことを指します。

生産緑地の主な要件としては、原則として500㎡以上(条例で300㎡とすることも可能)の農地であり、30年の営農継続が条件です。

市街化区域は、例えば東京23区や全国の政令指定都市等に指定されており、人口の多い都市部が該当します。

生産緑地は、市街化区域内にある農地であるため、いわゆる「都市の中にある農地」です。
生産緑地が注目されている理由の一つに、生産緑地は立地条件が優良な土地が多いという点が挙げられます。

生産緑地は、首都圏や中部圏、近畿圏といった3大都市圏に多く指定されています。
中でも面積がダントツに大きいのは東京都です。

都道府県生産緑地面積(ha)
東京都3,030.03
埼玉県1,640.73
神奈川県1,276.31
千葉県1,059.77
茨城県71.69
首都圏計7,078.52
中部圏計1,417.33
近畿圏計3,713.30
三大都市圏の特定市以外115.09

出典:国土交通省「生産緑地地区の都市計画決定状況 R1.12.31現在

さらに都内でも生産緑地が多い区は、練馬区や世田谷区です。
特に世田谷区はマンションの購入需要や賃貸需要が非常に高いエリアであるため、利用価値の高い土地が多く指定されています。

区市名件数(件)面積(ha)
練馬区649177.76
世田谷区49884.89
江戸川区26535.55
杉並区12431.54
足立区19630.17
葛飾区19125.84
板橋区659.61
大田区142.01
目黒区131.97
中野区81.43
北区3 0.3
区部計2,026401.07

出典:東京都「生産緑地地区一覧 令和2年4月1日現在

生産緑地に指定されると、原則として30年間の営農継続が条件になります。
生産緑地の解除条件は、「30年経過後」または「30年期間中の主たる農業従事者の相続発生」のいずれかになります。

指定から30年経過した後、生産緑地の指定を解除することができ、そのときは管轄の市区町村へ時価で買取を申し出ることが可能です。

生産緑地は1992年に制度化され、ほとんどが1992年に生産緑地として指定されたことから、2022年がその指定を解除できる30年後、ということになります。

生産緑地に指定されていると、「固定資産税が軽減される」という点が大きなメリットです。
生産緑地は、農地並みの課税となっており、固定資産税が大幅に軽減されます。

また、生産緑地に指定されている間は、「相続税の納税猶予が利用できる」という点、これもまた大きなメリットです。

相続税の納税猶予とは、相続人が終身営農をすることを条件に、相続時に相続税を払わなくても良いという制度です。

ただし、納税猶予制度では、相続税の支払いを「猶予」されているだけであり、「免除」されているわけではありません。

生産緑地の指定が解除されれば、同時に納税猶予制度も利用できなくなるため、「相続税猶予金額および相続税発生時から生産緑地解除までの期間に発生する利子税を加えた額」を一括で納税しなければならないことになります。

2.騒がれていた2022問題に対する法改正動向

この章では、騒がれていた2022問題に対する法改正動向について解説します。
数年前の一時期「2022年問題」という言葉が話題になった時期があります。

2022年問題とは、1992年に生産緑地の指定を受けた土地が2022年に30年の期限を迎えるため、大量の土地が一気に売りに出されることで土地価格が大きく値下がりするのではないかという問題でした。

しかし、当時話題となった「2022年になったら土地価格が暴落する」という懸念は恐らく生じないものと考えられています。

理由としては、以下の2つの大きな法律改正等があったからです。

・2018年4月:2017年の生産緑地法の改正より特定生産緑地制度が創設
・2018年9月:都市農地の貸借の円滑化に関する法律が施行
 (以後、「都市農地貸借法による賃借制度」と呼ぶ)

1つ目としては、「特定生産緑地制度」が創設されたという点です。
特定生産緑地制度とは、生産緑地の買取の申出が可能となる期日を10年間延長する制度のことを指します。
10年経過後には、再度10年間更新することも可能です。

特定生産緑地制度は、生産緑地所有者が特定生産緑地を利用することを選択すれば、引き続き生産緑地を継続することができます。
つまり、名前が特定生産緑地となっているだけで、中身は基本的に今までの生産緑地と同じです。

特定生産緑地を選択すれば、「固定資産税の軽減」や「相続税の納税猶予」を引き続き継続できるというメリットがあります。

この特定生産緑地制度ができたことで、生産緑地所有者の過半の方は特定生産緑地を選択することが予想されています。

国土交通省が事前に行った「練馬区、世田谷区の農家を対象としたアンケート」によると既に63%の人が保有している生産緑地を全て特定生産緑地に指定すると回答しています。

出展:国土交通省「特定生産緑地指定の手引き」

2つ目としては、「都市農地貸借法による賃借制度」もできたことで、相続税の納税猶予を受けたまま農地の賃貸が可能になったという点です。

都市農地貸借法による賃借制度を利用すれば、農業の後継者がいなくても、第三者に農地として貸すことさえできれば、引き続き相続税の納税猶予を受け続けることができるようになりました。

国土交通省が事前に行った「練馬区、世田谷区の農家を対象としたアンケート」によると都市農地貸借法による賃借制度がある場合には、生産緑地を全て特定生産緑地に指定する人の割合がさらに増えるという結果になっています。

出展:国土交通省「特定生産緑地指定の手引き

このように、ここ数年の間に「特定生産緑地」と「都市農地貸借法による賃借制度」の2つの制度が創設されたことから、多くの生産緑地が引き続き特定生産緑地になると想定され、2022年に土地が一気に売りに出されるような事態はないと考えられているのです。

3.生産緑地所有者に迫る本当の2022年問題とは

前章で紹介したように、土地価格の暴落を懸念していた2022年問題は恐らく発生しないものと思われます。

一方で、生産緑地所有者にとっては、別の2022年問題が残る可能性があります。
本当の2022年問題とは、生産緑地所有者における「相続税の納税猶予」の問題です。

まず、相続税の納税猶予を利用していなかった人には、生産緑地の指定を解除しても大きな問題は生じないと考えられます。

それに対して、問題となるのは既に相続税の納税猶予を利用してきた人たちです。
既に相続税の納税猶予を利用している人は、生産緑地を解除すると相続税の納税猶予も解除されてしまいます。

つまり、生産緑地を解除するには「相続税猶予金額および相続税発生時から生産緑地解除までの期間に発生する利子税を加えた額」を一括で納税しなければならないということです。

2022年には、生産緑地は自治体へ買取を申し出ることができます。
しかしながら、買取の申出をすると「猶予されていた相続税と利子税」を納税することが必要です。

納税資金を持っていない人たちにとっては、生産緑地を解除して市区町村への買取の申出をすることは非現実的となります。

そのため、納税猶予のメリットを引き続き受けるためにも、特定生産緑地によって10年間の延長を選択せざるをえない人も多いのです。

ただし、特定生産緑地の指定は、単なる問題の先送りに過ぎないという側面もあります。
特定生産緑地は10年後も生産緑地を再選択していける制度ですが、相続税納税猶予の問題は何も解決しない制度です。

再び相続が発生すれば、さらに相続税の納税猶予の額が膨らみますし、後継者問題も深刻化していきます。何も解決していないどころか、問題は大きくなっていきます。

よって、特定生産緑地の選択は相続税の納税猶予や後継者の問題も踏まえて、慎重に検討していくことが必要なのです。

4.生産緑地問題に対する5つの対処法

この章では、生産緑地問題に対する5つの対処法について解説します。

4-1.営農を継続する

生産緑地の問題を最もシンプルに解決する方法は、営農を継続するということです。
具体的には、10年間の特定生産緑地を更新し続けて、営農を継続します。

特定生産緑地であれば、引き続き相続税の納税猶予も利用できますし、固定資産税の軽減措置も適用できます。

生産緑地制度は、営農者が農業を継続しやすくしてくれる制度であるため、営農が継続できれば生産緑地制度のメリットを享受することができるのです。

4-2.農地として貸し出す

農地として貸し出すことも効果的な対処方法です。
都市農地貸借法による賃借制度を使って生産緑地を他人へ貸せば、引き続き相続税の納税猶予を受け続けられます。

都市農地貸借法による賃借制度は、後継者がいない場合や、所有者本人が営農継続できない場合でも相続税の納税猶予が受けられる点がメリットです。
ただし、借手が簡単に見つからないという点がデメリットとなります。

もし借手が見つかるのであれば、都市農地貸借法による賃借制度はとても優れた制度です。
後継者がいない場合には、まずは農地として借りてくれる借主がいないか探してみることをおすすめします。

4-3.農家レストラン等を建てる

生産緑地内に農家レストラン等を建てることも対処法の一つです。
2017年に改正された生産緑地法では、一定の要件を満たせば生産緑地内に以下の建物を建築できるようになりました。

【生産緑地内で建築できるようになった建物】
・農作物等を使用する飲食店(農家レストランなど)
・農作物等、製造・加工品の物販店舗(直売所や上記商品の販売店舗など)
・農作物等を使用する製造・加工施設(ジャム等の製造施設など)

農家レストランは、地域内農産物等を主たる原材料として5割以上使用した料理を提供することが必要です。

また、直売所は、販売するもののうち過半を地域内農産物等やこれらを主たる原材料とする製造・加工品を販売することが必要となります。

農家レストランや直売所ができれば、農業以外の新たな収益源を生むことができます。 ただし、施設の面積は生産緑地地区内の面積に対して10分の2以下であることが必要であるため、10分の8の生産緑地は残ります。

4-4.売却する

生産緑地を売却する場合、買取の申出をして生産緑地の指定を解除してもらうことが必要です。

市区町村に買取の申出を行うと、1ヶ月以内に自治体から買い取るか否かの回答があります。
多くの自治体は財政的な余力がないため、買い取らないと回答される可能性は高いです。

従って、自治体が買い取らない場合、次に農業委員会が2か月間、農業従事者に売却のあっせんを行います。
農業委員会のあっせんが不調に終われば、生産緑地は解除されます。

よって、生産緑地は買取申出から解除されるまでに3~4ヶ月程度の時間がかかることが一般的です。

また、相続税の納税猶予が適用されている生産緑地は、買取の申出をすると納税猶予も解除されます。
納税猶予が適用されている生産緑地を売却する場合には、「猶予されていた相続税と利子税」を納税することが必要です。

さらに、農地を売却した場合、売却で生じる譲渡所得に対しても所得税や住民税の税金が生じます。

4-5.土地活用をする

土地活用をすることも生産緑地に対する対処法の一つです。
そもそも生産緑地は人口の多い市街化区域内の農地であるため、土地活用に向いています。

ポテンシャルの高い生産緑地では、様々な土地活用の可能性があります。
生産緑地の土地で何ができるか?を知るための方法として、土地活用プランの一括請求サービスの利用があります。

こうしたサービスの運営会社と提携をしている複数のハウスメーカーが、無料で「設計図面」と「建築費」、「竣工後の収支シミュレーション」を提案してくれるサービスです。
もし必要なら、多くの利用者がいて実績を上げている運営会社のサービスを選んで利用するのは選択肢として有効です。土地活用で知りたい事実を全て把握することができ、しかも収益性が高いプランを比較検討して選ぶことが可能だからです。

実はハウスメーカーは、単に分譲住宅だけを作っているわけではなく、アパート、賃貸マンションをはじめ、戸建て賃貸住宅、賃貸併用住宅、店舗、介護施設、保育園等といった収益物件を用いた、実に様々な土地活用を提案することができます。

従って、全てを特定生産緑地としてしまう前に、自分の保有している生産緑地にどのような可能性があるかについて、一度は検証しておくことが望ましいのです。

5.土地活用のメリット

この章では生産緑地で土地活用をした場合のメリットについて解説します。

5-1.これから発生する相続税の節税対策になる

土地活用をすれば、これから発生する相続税の節税対策になる点がメリットです。
建物を建てて他人に貸す土地活用であれば、アパートや店舗に限らず同じ仕組みで相続税評価額が下がるため、相続税の節税効果があります。

買取申出ができる生産緑地の相続税評価額は「宅地の95%」となり、更地とほぼ同じであることから相続税は高いです。

営農継続ができず、納税猶予が利用できなくなる状態で相続が発生すると、相続税は高くなります。
将来、営農継続できない可能性を考慮すれば、土地活用によって相続税対策を行っておくことが望ましいです。

5-2.優良資産に作り替えることができる

土地活用をすれば、優良資産に作り替えることができる点がメリットです。
生産緑地は、ある意味、ポテンシャルの高い土地を収益性の低い利用方法によって縛り付けられているという見方もできます。

生産緑地は農地としては狭くて収益性が低い物件ですが、土地活用を行う土地としては広くて収益性が高い物件です。
生産緑地のままにしておくことは、もったいない利用方法であると考えられます。

生産緑地は相続税猶予の問題で、将来、子孫が今以上に悩みを抱えてしまう可能性を含んでいます。

問題を先送りしないという意味では、土地活用によって負の資産を優良資産に変えておくことは、非常に意義があるのです。

6.土地活用のデメリット

この章では、土地活用のデメリットについて解説します。

6-1.相続税の納税猶予が解除される

土地活用を行う場合、生産緑地が解除されるため、相続税の納税猶予も解除される点がデメリットとなります。 相続税の納税猶予が解除される点は、売却する場合も同じです。

相続税の納税猶予を受けている生産緑地で土地活用や売却をするには、必ず猶予されていた相続税を納税できるかを検討する必要があります。

尚、生産緑地を解除すれば固定資産税は高くなりますが、土地活用を行えば固定資産税は十分に支払うことができます。
よって、土地活用をする場合には、固定資産税の軽減が解除される点はあまりデメリットにはならないといえます。

6-2.活用のための資金が必要となる

土地活用を行うには、活用のための資金が必要となる点がデメリットです。
納税猶予を受けている土地であれば、まずは相続税と利子税の納税が必要となります。

また、納税猶予の有無に関わらず、土地活用を行う上での自己資金も必要です。
最低でも建築費の10%程度の自己資金がないと、銀行はアパートローンを融資してくれません。

さらに、建物を建てれば不動産取得税や登録免許税等々の諸経費も必要となります。
諸経費に関しては、建築費の5%程度は用意しておくことが適切です。

7.おすすめはミックス対策

生産緑地の課題を解決するには、「継続」と「活用」、「売却」のミックス対策がおすすめです。

生産緑地は都市の中で農業を行っているため、大規模化ができず収益性が低いという根本的な問題があります。
収益性が低ければ後継者ができにくく、借主も見つけにくいという問題が生まれます。

よって、特定生産緑地の選択や都市農地貸借法による賃借制度の利用は、将来に向けて決してバラ色の選択肢ではないといえます。

一方で、相続税の納税猶予を受けていれば生産緑地を解除することで相続税と利子税が生じます。

生産緑地は将来を考えれば解除したいけれども、今の相続税の納税を考えれば生産緑地を解除できないといった悩みがあります。

そこで、おすすめなのが、生産緑地を「全て継続」または「全て解除」するのではなく、一部は解除し一部は継続するといった対処法です。

一部だけの解除であれば、相続税の納税猶予のダメージは大きくありません。
また、一部だけ活用すれば収益も上がりますし、将来の相続税も節税することになります。
さらに一部だけ売却すれば納税や活用のための資金も捻出することができます。

生産緑地は、基本的に広い土地が多いため、一部だけ活用や売却をするだけでも十分な効果があります。

「継続」と「活用」、「売却」をミックスすれば、将来に残る問題を今から小さくすることができるのです。
「全て継続」や「全て解除」よりも現実的な対応になっていきますので、ミックス対策をぜひ検討してみてください。

まとめ

以上、生産緑地の土地活用について解説してきました。
生産緑地は東京都に最も多く指定されており、市街化区域内にある利用価値の高い土地が多いです。

2022年に不動産市場価格のバランスが崩れてしまうという問題は、特定生産緑地制度によって恐らく生じないものと考えられます。

相続税の納税猶予を利用している所有者にとっては、生産緑地を解除すると遡って相続税と利子税が発生するといった大きな問題があります。

生産緑地問題に対する対処法としては、「農地として貸し出す」、「土地活用をする」といった対処法がありました。

土地活用のメリットとしては、「これから発生する相続税の節税対策になる」といった点が挙げられます。
一方で、「相続税の納税猶予が解除される」、「活用のための資金が必要となる」といった点がデメリットです。

解決法としておすすめなのは、やはり「継続」と「売却」、「活用」をミックスした対処法です。
生産緑地で将来に禍根を残さないためにも、色々なパターンで対処法を考えて頂きたいところです。

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執筆者の紹介

竹内 英二

(プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に強い。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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