【アパート建築】土地活用の相談先を効率的に探す方法をおしえます

土地活用について悩んでいる土地オーナーは意外と多い！？

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「土地をどのように活用すれば良いのか？」という問題は土地所有者（オーナー）にとって大きな悩みの種の一つでしょう。

なぜ悩みの種になってしまうのかと言えば、土地は持っているだけで固定資産税の納税が必要で、しかも土地と言えども維持費やその手間も掛かるからです。

その他の悩みとして「売却しようにも思うように決断ができない」「オーナーが亡くなって相続トラブルが発生する」などの問題も起こりがちです。

このような問題は、土地を持てる人ならではの贅沢な悩みだと言えるのかもしれませんが、総務省統計局が5年毎に調査をして発表している「住宅・土地統計調査」というものがあります。

現在のところ、2018年の調査結果が最新ですが、その結果を見ますと「自宅の敷地以外に土地を保有している世帯」は、世帯全体の13.1%、そのうち「60～64歳」から「85歳以上」までの区分で見ますと20％以上に及ぶとの指摘がありました。

また、現住居の敷地以外の宅地などのうち、住宅用地・事業用地としての利用現況は「主に建物の敷地として利用」が68.3％と一番高く、「主に建物の敷地以外に利用」と「利用していない（空き地）」が共に15.9％と意外と高い割合になっていました。

そして、現住居の敷地以外の宅地などの取得方法としては「相続・贈与で取得」が60.8％と圧倒的に多い割合となっていました。

＊参考文献：総務省調査：平成30年住宅・土地統計調査 土地集計 結果の概要　より

では土地活用にはどのようなものがあるのでしょうか。

土地活用の代表的な方法はこちらです！

アパートやマンションの賃貸経営

まず一番代表的な土地活用法が「賃貸アパートやマンション」といった収益物件を活用した賃貸経営です。

入居者を集めて順調な経営ができれば、家賃収入による安定した収益が見込めることや、固定資産税や相続税の節税対策が可能になるのが特長です。

しかし、物件を建てるための建設コストがかかることが難点といえるでしょう。地域によっては賃貸住宅が供給過剰になっているエリアもあるので、賃貸需要や特性を慎重に見極めた上で、リスク対策をしっかりと考えた経営プランを練る必要があります。

また、カーボンニュートラルの脱炭素時代真っ只中、改正省エネ法のもと、2025年4月以降に建てる賃貸物件も省エネ基準適合住宅の義務化を遵守する必要が出てきます。

世界的な異常気象で真夏時の高温、天変地異による洪水や地震対策を強化することで入居者に安心感を与える必要も出てくるでしょう。

貸駐車場経営

二つ目は、貸駐車場経営です。賃貸アパートやマンション経営に比べて収入は少ないですが、それと比べれば初期投資が少なく済むのは特長です。

駐車場の運営形態は、コインパーキングや月極駐車場が代表的なもので、両方合わせた手法を取る土地オーナーもいます。

自分で経営をする以外に、専門の駐車場運営業者に委託管理をする運営方法があり、こちらの方が一般的です。

駐車場経営の検討の際でも、地域の駐車場需要を慎重に見極めて行う必要があります。

有料老人ホームなどの介護施設

介護施設は、契約期間が20年以上あり、長期にわたって安定した収入が見込まれます。

アパート経営と比べると地域によっては少ない場合も多いですが、現在の日本は少子高齢化が進行中で人口減少が進行中で、こうした施設はまだまだ不足しているとの指摘もあります。

大きな敷地ではない場合は、小規模なグループホーム（障害者施設）の経営を検討する土地オーナーもいます。

大切なのは、建築メーカーはもとより、いかに信用がおける介護事業者をパートナーにできるか？です。

また、地域によっては介護施設に対する近隣住民の理解が不十分な場合があり、粘り強く理解を求める努力が必要になるケースもあります。

その他

その他の土地活用法では「商業施設」も土地活用の選択肢として考えられます。

また、ロードサイドで事業用地として収益が見込める土地だった場合「事業用定期借地権」を使って土地を貸し出して地代収入を得ている土地オーナーもいます。

とは言え、一方では結局「何もしない」という選択肢もあり得ます。

上述した通り、土地は持っているだけで固定資産税が課されるので、本来は土地を活用して収入を得たいところなのでしょうが、甘い見通しだけで多額の投資をしてしまうと、成功率が上げられないまま失敗のツケが大きくなってしまいます。

メリット・デメリットを理解して、リスク対策をした上で投資を行うことが重要です。

失敗をしてしまうと、最終的に土地を売り払うことになってしまい、それでも借金だけが残るという事態になってしまう危険性もあるので「結局、何もしないで固定資産税を払い続けるほうが良かった」と後悔してしまうケースもあるのです。

実際みなさんは誰に相談しているのでしょう？

土地のオーナーは実際にどんな方に土地活用の相談をしているのでしょう。

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株式会社住環境研究所が、首都圏の一都三県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）に住む人を対象に実施した「戸建持家層の自宅不動産の活用に関する意識調査」のなかで「自宅不動産の活用について相談できる相手」について調査がされていました。

自宅不動産の活用について、その相談相手としては「いない」と答えた人が全体の46.3%と最も多く、「親や兄弟などの身内」が38.1%で続いていました。

一方で、専門家を相談相手として挙げた人の割合は「不動産会社」が7.5%、「独立系FP(ファイナンシャル・プランナー)」が7.1%、「金融機関系FP」が6.3%、「税理士・会計士」が5.1％となっています(複数回答のためパーセンテージの合計は100%を超えています)。

回答者の意見のなかには「独立系FPでは、いざという時の対応に不安がある」との意見や「業者に相談すると、結局、金融商品などとの抱き合わせになって高くつく」という意見も見られました。

この調査は、自宅不動産の活用について調べたものでしたが、仮に遊休不動産が対象だったとしても回答結果の傾向に大きな違いはなかったとみていいでしょう。

「専門家に相談しても満足のいく結果が得られるかどうかがわからず、営業をされてしまうのも面倒なので結局は身内や知人に相談して済ませるか、誰にも相談できずに悩んでいる」という姿が浮き彫りになっていたことが読み取れます。

では土地活用は誰に相談すれば良いのでしょうか。

土地活用は専門家に相談することをおすすめします！！

調査結果をもとに「土地活用の適切な相談相手が見当たらない実情」をお伝えしましたが、それでもやはり、土地活用を考えるなら、その道のプロに相談することをおすすめします。

今の時代、個人でも、インターネットを活用すればどんな情報収集でも限りなく可能な時代になりました。しかし、情報の真偽について知識がないままに判断をして、多額の投資行うのはとても危険です。

そして、土地活用、不動産売却などの業者は全国にかなり多くの会社が存在します。すべての会社が優良業者なら良いですが、なかには悪質業者が残念ながら存在します。

そんななかで、自分に合う業者を見つけるには複数の業者へ問い合わせを行い、様々な提案を受けるのが有効です。

同じ土地だとしても、不動産業者によって得手不得手があるため、提案される内容も違います。土地活用法であれば「収益性」、売却をするにしても「売却金額」に開きが出るのが一般的です。

オーナー自らが、複数の業者を探して訪問をするとなるとかなり骨が折れます。

しかし、インターネットは使い方次第で、手軽に複数の業者にアクセスができます。さらに、不動産一括無料査定サービスを活用すれば一度に多くの業者にアクセスすることが出来ます。

また、ホームページに「お客様の声」として、実際に相談した人たちの感想などを掲載している不動産会社もありますのでそちらを参考にするのもいいでしょう。

この記事のまとめ

土地オーナーにとって、ご自身の土地の有効活用法は悩みの種ですが、実際には信頼できる相談相手が見つけられていないのが実情のようです。

しかし、土地活用には高度な知識や判断力が必要で、ここは、ぜひともプロの力を借りたいところです。

インターネットを活用すれば、手軽に複数の業者や専門家にアクセスできます。

信頼できる業者や専門家にめぐり会って、土地の有効活用につなげてください。