【イエカレ】アパート経営で立地が大切な理由を解説｜土地探しはどのように進めていけばいいのか？

アパート経営で最も重要なのは【立地】

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アパート経営をする場合、どこにアパートを建てるのか、内装をどのようにするのか、賃料をいくらに設定するのか、といったように、考えなければならないことがたくさんあります。

ただ、その中でも最重要視すべきなのは、やはり【立地】でしょう。

経営するアパートに入居者が入るかどうかは、アパートから駅までの距離がどれくらいなのか、周辺にスーパーやコンビニ、医療機関などがあるか、などといったアパートの立地に大きく左右されます。

また、立地が良ければ良いほど高めの家賃を設定できるため、高利回りが期待できます。

ただし、これから土地を購入してアパート経営を始めるという方の場合、土地の条件が良すぎると初期投資に多額の費用がかかり、結果的に利回りが悪くなる可能性があります。

アパート経営をするための土地選びでは、必要以上に条件の良い土地を探すのではなく、 「入居率100％を見込むことができる程度」の条件の土地を探すことが大切です。

では、土地探しではどのようなポイントをチェックすればいいのでしょうか。また、気になる土地が見つかった場合、次に何をすればいいのでしょうか。

次はどのようなポイントをチェックすれば良いのか？です

土地選びではコストパフォーマンスを重視しよう

アパート経営において建築するのは「収益物件」であり、これを立てる土地を選ぶときは、 その「コストパフォーマンス」を重視することをおすすめします。

アパート経営に適した土地の特徴は、以下の2点です。

（1）将来的に人口が増加し、地価の値上がりが期待できる

住宅やある程度の大きさがある商業施設がここ数年で増えてきているという場合、そのエリアの地価が徐々に上がっていくことが見込めます。

そのため、地価が安いうちに土地を購入してアパート経営を始めれば、初期コストを安く抑えて利回りを大きくすることが期待できます。

（2）地形が平坦で隣接する道が広く、アクセス良好なエリアにある

入居率を100％に近づけるならば、駅から徒歩圏内で交通アクセスが良好であることが絶対条件です。

しかし、駅から徒歩5分圏内エリアの土地は地価が高騰していることが多く、このような土地でアパート経営を始めると、初期費用が高くなり収益率を下げてしまいます。

アパートを建てる土地は駅から徒歩圏内であればいいのですから、コストパフォーマンスを考えるのであれば、駅から徒歩5分圏内の土地には手をつけず、その周辺エリアの土地を探してみるというのもひとつの方法です。

また、単身者向けのアパートを建てるのであれば、建物の形や間取りはある程度融通が利きますので、あまり人気のない形の土地を選ぶのもおすすめです。

良い土地が見つかったら次は何する？

気になる土地が見つかった場合にすべきこと

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アパート経営に向いている土地が見つかったら、次は収益性についてのシミュレーションをしてみましょう。

▶ まずは建築可能床面積を算出

土地にはその地区によって建ぺい率や容積率が定められています。

そこでまずは、検討している土地の広さとその土地に対する建ぺい率・容積率をもとに、建築可能な延床面積がどれくらいになるのか算出してみましょう。

▶ 住居部分にできる建築面積を算出

建築可能な延べ床面積が出ても、その全てを住居として使うことはできません。

アパートには通路や階段といった共有部分を設ける必要があるため、住居部分として使用できる部分は最初に算出した建築可能な延床面積より少なくなります。

そこで次に、レンタブル比（住居として使用できる部分の割合を示す値）をもとに、住居部分として使うことができる建築面積を算出しましょう。

▶ 戸数の計画を立てる

住居部分の建築面積が出たら、次は戸数や間取りの計画を立てます。

一戸当たりの面積が狭ければ、それだけ多くの戸数を設けられるため収益率は上がりますが、一戸当たりの面積を広くすると、間取りのバリエーションが増えるため高めの家賃を設定しやすくなります。

戸数や間取りについては、その地域に住んでいる人の年齢層や生活形態、ニーズなどを考慮しながら決めていくことが大切です。

ここまで計算できたら、あとは収益についてシミュレーションしてみましょう。
その時、以下の項目を意識するといいでしょう。

いくつかの土地を検討している場合は、そのシミュレーション結果をもとに、コストパフォーマンスの良い土地を選択してもいいでしょう。

この記事のまとめ

【土地選びはアパート経営の要】

・アパートの立地は、アパート経営の収益性や利回りを上げるうえでとても重要なポイントです。

・アパート経営の土地選びでは、その土地のコストパフォーマンスを重視することをおすすめします。

現状、建築会社も希望者へプランを提案する場合に、「本当にアパート経営に向くか？」といった「無料土地診断」からスタートをしてくれる会社もあります。

向かない場合は、その理由を伝えてくれ、その土地オーナーに対して、無理に提案することはしない会社も実際にあります。

ただ、少しでも可能性があれば進めたいのか？土地オーナーの個々の事情や温度感もあるとも思います。

コストパフォーマンスの良い土地を所有していたり、選べると、後のアパート経営を円滑にすすめやすくなりますので、まずはご自身の土地に関する情報収集をしてみてはいかがでしょうか。【初回公開日2017年3月17日】