【イエカレ】住宅用地特例とは？固定資産税が最大16になる制度をわかりやすく解説

住宅用地特例を理解する上で最も重要なのは、「どのような土地に適用されるのか」という条件と、「実際にどれくらい軽減されるのか」という軽減率です。

ここでは、制度の根幹となるこれら2点について、詳しく解説します。

住宅用地特例の対象となるのは、「住宅の敷地として利用されている土地」です。具体的には、建物登記がされており、人が居住している、またはいつでも住める状態にある家屋の敷地が該当します。

空き家であっても、屋根や壁が維持され、電気・水道などのインフラが整っていれば、「住宅」とみなされる可能性があります。

ただし、以下の条件に当てはまる場合は対象外となるため注意が必要です。

• ・建物が解体され更地になっている
• ・建物が著しく破損し、居住できる状態ではない
• ・自治体から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けている

住宅用地に該当するかどうかの最終的な判断は市町村が行うため、不安な場合は事前に確認することをおすすめします。

住宅用地特例の対象となるのは、「住宅の敷地として利用されている土地」です。具体的には、建物登記がされており、人が居住している、またはいつでも住める状態にある家屋の敷地が該当します。

空き家であっても、屋根や壁が維持され、電気・水道などのインフラが整っていれば、「住宅」とみなされる可能性があります。

固定資産税は、土地の「課税標準額」に税率（標準は1.4%）を乗じて算出されます。住宅用地特例が適用されると、この課税標準額そのものが以下のように大幅に減額されます。

• ・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）: 課税標準額を 1/6 に減額
• ・一般住宅用地（200㎡を超える部分）: 課税標準額を 1/3 に減額

この軽減措置により、税負担が劇的に軽くなるのです。

特例の軽減率を決める重要な分岐点が「200㎡」という面積です。

敷地のうち200㎡までの部分は「小規模住宅用地」とされ、最も高い軽減率（1/6）が適用されます。それを超える部分は「一般住宅用地」となり、軽減率は1/3に下がります。

例えば、敷地面積が250㎡の場合、

• ・最初の200㎡ → 小規模住宅用地（課税標準額が1/6に）
• ・残りの50㎡ → 一般住宅用地（課税標準額が1/3に）

このように、土地の面積に応じて軽減率が段階的に適用される仕組みです。

住宅用地特例の効果は、固定資産税だけにとどまりません。市街化区域内に土地を所有している場合に課される都市計画税（税率の上限は0.3%）にも、同様の軽減措置が適用されます。

• ・小規模住宅用地: 課税標準額の1/3
• ・一般住宅用地: 課税標準額の2/3

固定資産税と合わせて都市計画税も軽減されるため、特に都市部に土地を持つ所有者にとっては大きなメリットといえるでしょう。

住宅用地特例によって固定資産税がどれほど軽減されるのか、具体的な例で見ていきましょう。ここでは、実際の土地の状況に合わせたシミュレーションで税額の変化を可視化します。

計算を始める前に、「固定資産税評価額」と「課税標準額」の違いを理解しておくことが大切です。

• ・固定資産税評価額: 市町村が決定する土地や家屋の公的な価格。
• ・課税標準額: 税金を計算するための基礎となる金額。住宅用地特例が適用されると、この金額が評価額から引き下げられます。

つまり、「固定資産税評価額 × 軽減率 ＝ 課税標準額」となり、この課税標準額に税率を掛けて最終的な税額が決定します。

市街地にある評価額1,200万円、面積180㎡の土地を想定します。敷地全体が小規模住宅用地となるため、課税標準額は次のようになります。

• ・評価額: 1,200万円
• ・課税標準額（固定資産税）: 1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円
• ・固定資産税額: 200万円 × 1.4% ＝ 28,000円

もし特例が適用されなければ、税額は168,000円（1,200万円 × 1.4%）です。このケースでは、特例によって税負担が140,000円も軽減されていることが分かります。

次に、評価額1,800万円、面積300㎡の土地で計算してみましょう。この場合、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて計算する必要があります。

• ・小規模住宅用地（200㎡部分）
  • 〇評価額按分: 1,800万円 × (200㎡/300㎡) = 1,200万円
  • 〇課税標準額: 1,200万円 × 1/6 = 200万円


• ・一般住宅用地（残り100㎡部分）
  • 〇評価額按分: 1,800万円 × (100㎡/300㎡) = 600万円
  • 〇課税標準額: 600万円 × 1/3 = 200万円


• ・合計課税標準額: 200万円 + 200万円 = 400万円


• ・固定資産税額: 400万円 × 1.4% = 56,000円

特例がなければ252,000円（1,800万円 × 1.4%）となるところ、大幅に税額が抑えられています。

アパートやマンションのような共同住宅の敷地は、入居戸数に応じて小規模住宅用地の上限が拡大されます。

具体的には、「住宅1戸あたり200㎡まで」の部分が小規模住宅用地として扱われます。例えば、10戸のアパートであれば、敷地面積のうち最大2,000㎡（200㎡ × 10戸）までが小規模住宅用地となり、最も高い軽減率が適用されるのです。

この仕組みにより、多くの共同住宅の敷地は、全体が小規模住宅用地として扱われ、税負担が大きく軽減されています。

非常に有利な住宅用地特例ですが、適用から外れてしまうと思わぬ税負担増に見舞われます。ここでは、特に注意すべきケースを具体的に解説します。

住宅用地特例は、あくまで「住宅」の存在が前提です。家を解体して更地にしてしまうと、その土地は住宅用地ではなく「非住宅用地」となり、特例の対象から外れます。

課税標準額の軽減がなくなるため、理論上、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

解体を検討する際は、事前に自治体の資産税課に相談し、税額がどの程度変動するのかシミュレーションを受けることを強く推奨します。

空き家も適切に管理されていれば特例の対象となります。しかし、建物の著しい損傷やごみの散乱などを放置し、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると特例から除外されます。

これは2023年の法改正でより厳格化された点で、罰則の対象にもなり得ます。空き家であっても、定期的な通風や清掃など、適正な管理が不可欠です。

固定資産税は、毎年「1月1日（賦課期日）」時点の土地の状況で課税内容が決まります。そのため、年の途中で建物を完成させたり解体したりしても、その年の税額には反映されません。

例えば、1月2日に新居が完成しても、その年は「更地」として扱われ、高い税金を支払うことになります。建築や解体のスケジュールは、この賦課期日を意識して計画することが節税につながります。

1階が店舗、2階が住居といった併用住宅の場合、建物全体に占める「居住部分の割合」が特例適用の条件となります。

この割合の基準は自治体によって異なりますが、一般的に居住部分が一定の割合（例えば建物の床面積の4分の1など）に満たない場合、土地全体が特例の対象外となることがあります。

建築計画の段階で、居住面積と非居住面積のバランスを確認することが重要です。

工事現場のプレハブ事務所やイベント用の仮設施設など、一時的な利用を目的とする建物は「住宅」とはみなされず、その敷地は住宅用地特例の対象外となるのが一般的です。

恒久的な居住を目的としない建物には適用されないと理解しておきましょう。

住宅の建て替えで一時的に更地になる期間があっても、一定の条件を満たせば特例が継続して適用される場合があります。

例えば、前年と同じ所有者であること、建て替え後の家屋も住宅であること、1月1日時点で工事に着手していることなどが主な条件です。

継続適用を受けるには自治体への申請が必要な場合が多いため、建て替えを計画する際は、必ず事前に市区町村の窓口へ相談しましょう。

A1. はい、適用される可能性があります。

空き家であっても、屋根や壁が維持され、すぐに人が住める状態に管理されていれば、住宅用地として扱われます。

ただし、建物が著しく劣化して倒壊の恐れがある、あるいは自治体から「特定空家」などに指定されると、適用から外れてしまうので注意しましょう。

A2. 理論上は「最大6倍」になる可能性があります。

これは、特例によって1/6に軽減されていた課税標準額が、特例から外れることで元の評価額に戻るためです。

実際の税額は土地の評価額によって異なりますが、税負担が急激に増加する事実は間違いありません。

A3. 諦める必要はありません。

多くの自治体では、過去にさかのぼって特例の適用を申請し、払い過ぎた税金の還付を受けることが可能です。

地方税法の規定により、原則として5年間は還付請求ができます。気づいた時点で速やかに自治体の資産税課へ相談し、必要な手続きを確認してください。

A4. 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点の所有者です。

したがって、年の途中で土地を売却しても、その1年分の納税義務は売主にあります。

ただし、不動産取引の実務では、売買代金の決済時に、買主が所有する期間分を日割りで計算して売主に支払う「日割り精算」を行うのが一般的です。

住宅用地特例は、固定資産税や都市計画税を大幅に軽減できる重要な制度です。しかし、適用条件を満たさないと特例から外れ、税額が一気に増えるリスクもあります。

空き家の管理状況や建て替えのタイミングなど、注意点を把握しておくことが資産防衛のカギとなります。

税負担を抑えるには、制度の理解に加えて「土地をどう使うか」の視点も欠かせません。
アパート・マンション経営なども含めて、複数の専門企業の提案を比較することで、安心して活用を進められます。
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