【不動産売却の基礎】物件の引き渡しまでに不備なく準備しておきたいことについて【イエカレ】

所有権移転登記の準備

土地の売却について考えると、まず確認しておかなければならないのが所有権です。
登記所でその土地の登記事項証明書を取得し、本当の所有者が誰かを確認しておかなければなりません。

通常、所有者以外は売買の意思決定が出来ないことになります。また所有者が共同名義となっている場合は、売却には他の所有者の同意が必要となります。

所有権者をハッキリさせておくことは、売却時の所有権移転登記の前提になります。

抵当権抹消の準備

不動産売却においては、その不動産に抵当権が設定されていると厄介なことになります。
この権利が設定されていても、原理的には売却が可能ですが、通常は買主が取引の前提として抵当権抹消を要求してくるのが一般的です。

抹消には権利者の同意と相当額の金銭の支払いが生じ、その手続きをしてから、登記の抵当権を抹消する必要があります。

土地の実測や境界確認・現地確認

不動産売却を行うに当たって、土地の実測を行っておく必要があります。

登記事項証明書に記載されている土地の大きさと、実際の土地の大きさに違いが生じていると、後日トラブルの原因になることがあります。

元々土地を登記する目的は、権利保護もありますが、土地にかける税金を算出する根拠として必要だったからで、当時の面積の算定は、正確な実測を伴わないことが多くありました。現在は測量技術も進歩し、正確な土地の面積を測量することが可能になりました。登記にもその面積を記載し、売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
また、不動産売却前に敷地の境界を隣地の所有者との間で確定しておく必要があります。

もし確定していない場合は、隣地所有者との協議となり、同意に至らない場合は裁判で決着させなければならないケースもでてきます。隣の敷地の所有者が民間ではなく公の機関の場合は役所との協議が必要で、やはり土地の境をはっきりさせ、登記に反映させておく必要があります。実際の土地がどうなっているかを現地確認する必要もあります。許可していない建造物や不法投棄がされていたりすれば、原状回復を求めなければなりません。

不動産売却前に買主に対して行わなければならない重要事項説明書に記載が必要な事項がないかどうか？を確認しておく必要もあります。

以上のことは司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士など専門家の協力の下、進める必要があります。

以上の内容をしっかりと頭に入れて頂き、不動産売却の際は準備を進めてください。

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