マンションの価格はどうやって決まる?新築VS中古徹底比較

マンションの価格って、どうやって決まっているかご存知ですか?
実は新築マンションの場合と中古マンションの場合とで、まったくシステムが異なるのです。
そこで、それぞれのケースについて、価格決定のからくりを説明します。

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新築マンションの価格は業者次第

マンションの価格は一体どうやって決まるのか、という話をする場合、そのマンションが新築か中古かどうかで結論が全く違ってきます。
そこで、まずは新築マンションの場合、どうやって価格が決まるのか、という話をしましょう。次の図を見てください。

新築マンションの価格は業者次第

4つの要素が積み重なっているのがわかると思います。それぞれについて説明します。

1.土地代
マンションはどこにでも建てられるものではありません。
それなりに地盤がしっかりしていて、周辺住民の理解も得られる場所を選ばないといけません。
そのため、土地を取得するにはかなりのコストがかかります。
コストが価格に反映されていると考えましょう。

2.建築費用
土地を確保しただけではマンションはできません。
当然、その上にマンションを建てるという工程が必要になります。
ここで馬鹿にできないのが人件費です。
2016年1月現在、建築業における人件費は上昇の一途をたどっています。
東日本大震災の復興工事、および東京オリンピックの準備など、大規模工事が必要とされる現場が多いからです。
当然、人件費の高騰はマンションの値段に跳ね返ってきます。

3.広告宣伝費
土地を確保し、無事にマンションが建ったとしても、安心できません。
マンションが建ったことを広く世間に知ってもらう必要があります。
モデルルームの運営費用、営業マンの人件費、広告出稿費用などを確保しなくてはいけません。

4.利益
マンションを建てるのは慈善事業ではありません。
企業が利益追求目的でやっている以上、利益を確保できる水準で値段を設定するのが当たり前です。
もちろん、この利益分も新築マンションの価格に含まれています。

新築マンションの価格を決める際、個々の要素に対しどれだけ費用がかかっているかは、千差万別です。
しかし、基本的にはこの4つの要素で新築マンションの価格は決まる、と思っていればいいでしょう。

中古マンションの価格は取引次第

一方、中古マンションの価格はどのようにして決まるのでしょうか?
一言で言えば、「取引の状況次第」です。
これだけではあまりに簡単すぎるので、さらに詳しく説明します。
中古マンションの売り出し価格決定のステップを大まかに説明しましょう。

1.売主からの依頼を受けた不動産会社が、物件の査定を行う。
2.査定金額(売買評価価格)をもとに、売り出し価格を決定する。

主にこの2ステップです。
なお、売買評価価格の決定には、過去の売買の成約事例を用います。
過去の事例を調べる際、「REINS(レインズ:Real Estate Information Network System)」を利用することが多いです。
これは、不動産会社が物件に関する情報を交換するために構築されているコンピューターネットワークシステムです。
もちろん、すべての情報をレインズでカバーできるとは限りません。

売買の事例がないケースについては、周辺物件の売り出し事例を調べるなどして、情報を補完します。
こうして情報を補正したのちに、売主に査定金額を伝え、打ち合わせを行って売り出し価格を計算することになるのです。

サラリーマン大家の最大の特徴とは?

大事なのは、「査定金額=売り出し金額」ではない、という点です。
査定金額と売り出し金額とは開きがあるのが通例でしょう。



中古マンションの価格が割高・割安になる原因は?

中古マンションの場合、マンションの価格が割高だったり、割安だったりすることがあります。
こういう現象がなぜ起こるのか?という理由についても併せて説明しておきましょう。

まず、割高になる理由です。
これは、売主の設定した価格が、周辺物件の相場に比べると高かった場合に起こりえます。
査定金額はあくまでデータ上の話であり、実際に売主がいくらで売りたいかということとは無関係です。

不動産会社に仲介してもらい、マンションを買ってくれる人を探す契約のことを媒介契約と言いますが、より細かく分けると次の3種類があります。
大事なことなので、しっかり覚えておきましょう。

そのため、査定金額と売主の設定した価格に大きな開きが生じることはあり得ます。
逆に、割安になる理由はなんでしょうか?
大きな理由として挙げられるのは、売り主がマンションを早く売りたいと考えていることです。

早い時期に売れれば、それだけ売り主に現金も早く入ってきます。
事業を営んでいて急に事業資金が必要になったなどの理由が背景にあるでしょう。
また、不謹慎ですが、自殺などの事故があった物件も割安になる傾向が多いようです。
安く売りださないと買い手がつかない、という事情があるためです。

マンションを高い価格で売るにはどうすればいい?

最後にマンションを高い価格で売る方法について触れます。
基本的に、中古マンションの場合、物件自体に魅力があると思ってもらわないと、なかなか高い価格では売れません。
そのため、メンテナンスをきっちりすることが必要になります。
中古マンションでも、メンテナンスが行き届いていれば、お値打ち物件として魅力を感じてもらえる可能性が高いです。
あなたが中古マンションの売却を考えているなら、まずはメンテナンス体制を見直しましょう。


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この記事のまとめ

マンションの価格の決まり方について、システムを解説しました。
新築の場合、完全に業者がイニシアチブをとる形で決められます。
しかし、中古の場合、売り主の都合も加味されて決定する、というのが大きな違いかもしれません。
また、あまりに割高だったり、割安だったりした場合、それなりの理由があると考えてみるのが賢明な選択でしょう。

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