土地売買契約書でチェックすべき項目|スムーズに売却するためには?

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土地という大切で高額な資産を売却する際には、自身の要望をしっかり反映した上で、トラブルのない契約を行う必要があります。

土地売買契約書は、売買代金やさまざまな特約を記載し、売主と買主相互の合意のもと作成されます。しかしその内容は、土地売買に不慣れな人にとって難しく映ることでしょう。

本記事では、土地売買契約書が必要な理由から記載されている項目、チェックしておくべき内容についてわかりやすく紹介しています。スムーズに売却するためのポイントも解説しているため、土地売却をご検討の方はぜひ参考にしてください。

1.【土地売買】契約までの主な流れ

土地売買契約書の詳細についてお話する前に、まずは土地を売却するまでの主な流れを紹介します。土地を売却するまでには、大きく以下のような段階を踏みます。

①土地を査定してもらう
②不動産会社を選択し、希望する金額を提示する
③買主と交渉する
④土地売買契約書を作成し、契約する
⑤土地を引き渡す

土地を売却するまでの経過を具体的にイメージすることで、安心して売却を行うことができるでしょう。ここからは、各ステップの具体的な流れを詳しく解説します。

①土地を査定してもらう
土地を売却する際には、まず不動産会社に売却査定を依頼します。対象となる土地がどれくらいの価値があるのか、実際に価格を判断してもらいます。

不動産売却査定を業者に依頼する時の注意点としては、不動産会社の営業形態には「買取」と「仲介」があるということです。
買取は、不動産業者がそのまま土地を買い取ってくれるため、すぐに現金を受け取れるというメリットがあります。仲介は、自分が希望する金額で土地を売却できるという点がメリットです。
ただし買取では、一般的に市場価格よりも査定額が低くなるため、すぐに不動産売却しなければならない特別な事情がなければ、「仲介」がおすすめです。

②不動産会社を選択し、希望する金額を提示する
納得できる査定額を提示してくれる不動産会社を見つけたら、その会社に「仲介」を依頼します。仲介する際に重要となる点は希望金額です。

不動産取引ではあまり金額を高くすると買主がなかなか見つからず、かといって低い金額に設定すると、売却後に不満が残ってしまう場合があります。
不動産仲介会社が提示した査定額をもとに、担当の人と十分に相談しながら希望金額を決めましょう。

③買主と交渉する
不動産会社は、売主の希望金額をもとに、土地の買主を探してくれます。買主とのやりとりは、基本的に不動産会社の担当が行ってくれます。

しかし、売却金額の割引交渉など事前の取り決めと相違する部分がでてきた場合には、不動産会社から確認の連絡が入ります。許容できる範囲なのかどうかを熟慮した上で対応しましょう。

売主と買主の双方が納得できれば、土地売買の契約へと移ります。条件が成立しなければ、また買主を探すサイクルへと戻ります。

④土地売買契約書を作成し、契約する
土地売買契約書には、売主と買主側の双方の要望が盛り込まれます。売却代金や手付金などが一般的ですが、その後のお金の支払いなどが盛り込まれた重要な契約書です。
「このようなはずではなかった」と後でトラブルとなることを避けるためにも、土地売買契約書にはしっかりと目を通し、事前に確認しておきましょう。

⑤土地を引き渡す
土地売買の契約が成立すると、土地の引き渡しを行います。
手付金以外の土地代金の決済を受け、司法書士が法務局で所有権移転登記を申請すれば、土地の売却・譲渡の一連の流れは終了です。

この流れの中で、トラブルを起こさないために重要なことは「土地売買契約書の作成」です。どうして土地売買契約書が重要なのか、次項で詳しく解説します。

2.土地の売買に「土地売買契約書」の作成が必要な理由

土地を売却する際に「土地売買契約書」の作成が必要な理由には、以下の3つがあります。

〇宅地建物取引業法上の規定のため
土地の売買には高額なお金が関わってくることもあり、宅地建物取引業法37条では、土地(宅地)の売買において契約内容を書面で交付することを義務付けています。

つまり、法律では「口約束だけでの契約は無効ですよ」と規定されています。一般的には「土地売買契約書」に宅地建物取引士が記名・押印することにより、本規定に替える措置をとっています。
〇売主・買主の権利義務を明らかにするため
「土地売買契約書」では土地の売買代金に加え、交渉の過程で発生した売主・買主の権利義務について明記します。
例えば、交渉の時に買主が「土地の草刈りはやっていてほしい」という要望を述べ、売主が了承した場合、特約として土地売買契約書に「土地の草刈りを行う旨」を記載します。

売主・買主の権利義務を書面で明らかにしておけば、後で双方の意思確認の相違が起こることを軽減でき、トラブルを回避できます。
〇紛争時の証拠確保のため
どれほど誠実に交渉・契約を遂行していたとしても、場合によってはトラブルが発生し、裁判に至ってしまうケースも存在します。土地売買契約書はこのようなときに明確な証拠として威力を発揮します。

どうしても口約束だけでは「言った・言わない」の水掛け論になってしまい、裁判所では有力な証拠として採用されない可能性があります。
しかし、土地売買契約書を交わしていればそのようなことはありません。契約後に無理難題を吹っ掛けてくる悪質な買主からの被害を避ける役割も担っています。

このように、土地売買契約書の作成には「法的な要請」という側面と、「契約後のトラブル回避」という側面があります。

2-1.土地売買契約書は誰が作成する?

土地売買契約書は、一般的に仲介する不動産会社・宅地建物取引業者が作成します。売主が土地売買契約書を作成する必要はないため、土地に関する法的な知識がなくても、過度に心配する必要はありません。

しかし売主は、不動産会社・宅地建物取引業者が作成した土地売買契約書の中身をよく確認しておくことが大切です。

3.土地売買契約書に記載されている項目

土地売買契約書は、すべて一律の書式ではありません。不動産会社によって、決められたテンプレートから作成されるケースもあり、個々の売主・買主の要望でも細かく異なります。
ここからは、土地売買契約書で一般的に採用される項目を、土地売買契約書の確認しておくべきポイントとともに解説します。

①売買物件の表示
取引対象の土地についての表記となります。基本的に登記簿や登記記録に基づいて記載されるため、誤って記載されていないかをチェックします。
土地売買における最も基本的な記載内容であるため、しっかり確認しておきましょう。

②売買代金・手付金の額及び支払日
売却物件の売買代金・手付金の額、そして支払日が記載されている事項です。
契約締結後に受取る金額に関わる大切な箇所であるため、代金や手付金の記載金額に誤りはないか、支払日も交渉したとおりの期日となっているか、など細かくチェックしておきましょう。

③土地の実測及び土地代金の精算
登記記録に記載されている土地の面積が、実際の土地の面積と異なる場合に明記される項目です。この場合、売主が引き渡しまでに土地の実測を行うことがあります。
登記記録の面積と実測面積の差に従い、差額を精算します。土地代金は、基本的に交渉の際に取り決めた売買代金と、登記簿上の面積を元に1㎡当たりの単価を算出し、面積の差に乗じて計算されます。

④所有権の移転と引き渡し日
売却する土地を移転する日と土地の引き渡し時期が記載されている項目です。通常、所有権の移転と物件引き渡しは、売買代金の支払日に同時に行います。
注意点は、例えば売却予定の土地を荷物置き場などで使用している場合です。引き渡し完了日までに速やかに移動させておきましょう。

⑤付帯設備等の引き継ぎ
売却する土地に庭石や庭木がある場合など、土地以外の付帯するものがある場合に活用する項目です。契約を締結する際に細部まで詰めておかなかったため、後でトラブルになってしまうことも多くあります。
現状のままに引き継ぐのか、それとも撤去するのか、売主及び買主双方で慎重に意思確認を行う必要があります。物件告知書として付帯設備等を一覧にリスト化し、双方で引き継ぎ状況を確認しておくと、両者の意思疎通に役立ちます。

⑥負担の消除
抵当権や貸借権など、物件の所有権を阻害する権利については、売主側で消除する必要があります。物件の所有権が完全なものであることを記載している項目が、この部分です。
事前に負担の消除が行われていない場合、最終的に契約に至らないケースもあることを留意しておきましょう。

⑦公租公課等の精算
売却する土地に関わる固定資産税や都市計画税などの公租公課の金額の項目です。
売主側での注意点は、決済日を基準に、それ以前の公租公課を日割計算で精算することです。一般的に、土地の売買代金とは別個で支払います。

⑧手付解除
不慮の自体で売買契約を破棄することになった際の、手付解除の取り決めが記載された項目です。
手付金は売買代金の10~20%で設定されることが多く、手付解除の不可や解除可能期間の設置は、買主・売主の合意により設定できます。

⑨引渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)
売買契約を取り交わした後に、台風や地震などにより物件が滅失・毀損(きそん)した場合の項目です。基本的には売主側の負担により、物件を修復します。
しかし、甚大な被害を受けた場合には修復が不可能あるいは多額の費用がかかってしまうこともあります。その際、契約を解除する根拠ともなる項目のため、内容はきちんとチェックしておきましょう。

⑩契約違反による解除
売主・買主のどちらかに契約違反が起こった場合、一般的に違約金等を支払うことによって契約を解除します。違約金の設定は、基本的に売買代金の20%までの金額で行われます。

⑪反社会的勢力排除による違約金・制裁金
平成23年6月以降から導入を推奨されている条項で、売主・買主が反社会的勢力のため物件を利用することを防止するために盛り込まれる項目です。
本項目を採用しておけば、取引相手が反社会的勢力であることなどが判明した時点で、契約を解除することができます。

⑫ローン特約
土地購入ではローンでの支払いが一般的ですが、もしローンの審査が通過しなかった際に備え、ローン不成立の場合には無条件に売買契約を破棄できる特約を付けることがあります。このような特約事項を、ローン特約といいます。

⑬瑕疵担保責任
対象不動産に隠れた欠陥などが判明した場合、売主が修繕や賠償を行うことが瑕疵担保責任です。土地売買契約書では、売主側が瑕疵担保責任を負うかどうか、瑕疵担保責任を負う場合には、瑕疵担保責任期間をどれくらいの期間設定するかなどを記載することがあります。

3-1.土地売買契約書の書式例

実際の契約では、以下のような書式で土地売買契約書が交わされます。

上記の土地売買契約書はあくまでも参考例であり、非常にシンプルにまとめているため、実際の土地売買契約書はさらに記載項目が増え、かつ土地売買契約のパターンなどにより細かく異なることを覚えておきましょう。

4.土地売買契約書でチェックしておくべき項目

土地売買契約は、一度契約を締結してしまうと解除するためにはお金を支払う必要がでてきたり、簡単には解除することができません。

仲介業者から土地売買契約書を受取った際には、以下のような点に留意して取引内容をしっかりとチェックしておきましょう。

土地売買契約書におけるチェックポイント
自分の要望は盛り込まれているか
自分に不利な条件はないか
土地の表記に誤りはないか
売買代金の算出方法はどうなっているか
売買代金に誤りはないか
手付金を支払う条件はどうなっているか
手付金の金額に誤りはないか
所有権の移転と引き渡しの時期の設定は誤っていないか
瑕疵担保責任の有無、また設定期間は妥当か
付帯設備等の確認はできているのか
契約違反による解除の違約金は妥当に設定されているか

土地売買契約書には、記載項目のチェック以外にも、そのほか細かなチェック項目や注意点があります。中でも、売買代金や手付金などお金に関わる部分については、トラブルになることも多いポイントです。

お金に関する面倒なトラブルを避けるためにも、ここから紹介する「特に重要なポイント」を参考に、あらかじめ知識を身につけておきましょう。

4-1.特に重要なポイント①売買代金の算出方法

土地の売買代金の算出方法には、「公募売買」と「実測売買」の2つの方法があります。

公募売買土地登記簿に記載された表示面積をそのまま利用して売買代金を算出する方法
実測売買実際に測定した土地面積により売買代金を算出する方法

現在、多くの土地取引では「公募売買」が用いられています。法務局には登記記録のほか、地積測量図がある場合があり、実測せずとも実際に近い土地面積を推定することが可能であるためです。何より実測するためには土地家屋調査士等の費用も発生します。

ただし「公募売買」では実測しないために、実際の土地面積と登記簿上の土地面積に大きな相違があった場合、後にトラブルが起こる可能性もあります。

そのため「公募売買」で契約をする際は、以下の点をチェックしておくことも必要です。

● 土地売買契約書に公募売買である旨が明記されているか
● 登記簿上の土地面積が、実際の土地面積と大幅に相違していないか
● 売主・買主双方に公募売買であることを十分に認識しているか

まずは、当事者同士が「公募売買」についてしっかりと理解しておくことが大切です。同時に土地売買契約書に明記することで、その認識を文書化しておきましょう。

4-2.特に重要なポイント②手付金を支払う条件

手付金は、契約を取り交わした際に売主から買主へと渡されるお金のことを指します。一般的には、次の3種類の手付金が存在します。

解約手付契約解除時の保証金
違約手付契約違反時の違約金
証約手付売主の購入意思を表すお金

不動産の売買契約での「手付金」は、主に解約手付と認識されています。つまり、一度締結した契約を保証することを目的としています。

万が一、契約締結後に契約を解除したいときの条件は、以下のとおりです。

● 買主側が契約解除したい場合:手付金の権利を放棄する(売主が手付金を授受)
● 売主側が契約解除したい場合:手付金を倍にして買主に返還する

一度契約を取り交わした後には、基本的に契約を解除したい側が手付金額相当分を支払うこととなります。土地売買契約書を確認する際は、このような手付金の条件や支払い方法もきちんとチェックしておきましょう。

5.土地売買の締結をスムーズに進めるためのポイント

契約締結日までに次のようなことに留意しておくと、土地売買の契約をスムーズに進めることができます。

●土地売買契約書の内容確認
●契約時に発生する費用
●契約当日に必要なもの

契約締結はこれまで買主や不動産会社と積み重ねてきた交渉の集大成です。土地の契約には高額の現金が関わってくるため、入念に準備を行いましょう。 ここからは、実際に土地売買契約を結ぶ際のポイントについて紹介します。

5-1.締結日よりも事前に土地売買契約書の内容を確認しておく

土地売買契約は、一度締結してしまうと解除は容易ではありません。土地売買契約書は締結日より前に不動産会社から受け取っておき、前述した内容・項目についてしっかりとチェックしておきましょう。

重要なのは、「仲介に入っている不動産会社の担当と綿密にコミュニケーションをとること」です。自分の希望している条件はしっかりと土地売買契約書に反映されているか、相手方はそのことに納得しているか、細かなことでも一つ一つ確認しておくことが大切です。

わからないことは、不動産会社の担当に聞けば丁寧に説明してくれるでしょう。逆に、質問をしなければ「納得しているもの」と判断されてしまいます。積極的に確認することは、契約をスムーズに進めることにも繋がるでしょう。

5-2.契約の締結時に発生する費用を把握しておく

土地売買契約を締結する際には、費用として印紙税と仲介手数料が発生します。

〇印紙税
土地売買契約書では、印紙税が課税されます。ただし、売買代金が10万を超えており、かつ令和2年3月31日までに取り交わされた土地売買契約書については、以下のように軽減税率が適用された税額となります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円 32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

(引用:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税の納税は、土地売買契約書に上記の表に該当する税額分の印紙を張り、消印することにより行います。
印紙税の支払いの按分は、一般的に売主と買主で折半です。ただし、契約内容にもよるため、事前に不動産会社の担当に確認しておきましょう。

〇仲介手数料
仲介してくれる不動産会社への仲介手数料は、通常、土地売買契約時に半分の金額を支払い、土地の引渡し日に残代金を支払います。
仲介手数料の金額は、売買代金の3%に6万円(税抜)を加算した額が上限とされています。

5-3.契約当日に必要なものを用意しておく

土地売買契約の当日には、当事者である売主と買主、さらに仲介している不動産会社が同席した上で、互いに土地売買契約書の内容について確認し、契約を締結します。

契約締結に必要な書類等は、以下のとおりです。

●本人確認書類(免許証など)
●印鑑証明書
●実印
●登記済権利証
●固定資産税納付書
●印紙代
●仲介手数料

印鑑証明書など自治体で交付してもらう書類もあります。早いうちに準備を済ませておくと、当日になって慌てて準備しなければならないという事態を防げるでしょう。

まとめ

ここまで土地売買契約書について、重要性から項目の説明、そしてチェックするべき項目まで解説しました。土地売買契約書についての基本的な知識と、契約に必要なものについて理解しておくことで、スムーズに売買を進められるはずです。

また、土地売買契約をスムーズに進めるために大切なのは事前の準備だけではありません。土地売買契約書における丁寧なチェックと、担当者との十分なコミュニケーションも同様に重要です。ここまでの内容を参考に、ぜひ納得のいく土地売買を行ってください。

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