不動産売却時の流れ|必要な期間や売却後の確定申告まで徹底解説!

自宅の住み換えを考えたり、親の遺産を相続したりした際は、不動産の売却を検討することがあります。しかし、いざ不動産を売却するとなると、「何から始めたら良いのか分からない」「売却までの流れがわからずスムーズに進まない」と感じる方は、意外と多いのではないでしょうか。

不動産売却をスムーズに行うためにも、事前に流れを掴んでおくことは大切です。ここでは、売却時の流れやかかる期間、さらに売却時に気を付けておくべきポイントなども紹介します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.【情報収集から引き渡しまで】不動産売却時の流れ

所有している不動産を売却する際、事前に全体的な流れを掴んでおくことは非常に重要です。不動産売却には、大きなお金が動きます。取引においてトラブルを防ぐためには、あらかじめ不動産売却時の流れについてしっかり把握しておきましょう。

まずは、不動産売却の基本的な流れを7つのステップに分けて説明します。

STEP① 情報収集
STEP② 必要書類の準備
STEP③ 不動産会社へ相談
STEP④ 物件の調査・売却価格の決定
STEP⑤ 媒介契約の締結
STEP⑥ 売却活動の開始
STEP⑦ 売買契約の締結・買主へ引き渡し

ここからは、各ステップの概要や注意点、さらによくある疑問点などをわかりやすくまとめます。

1-1.STEP①情報収集

不動産の売却を決めた際、まずは売却に関する情報収集から始めます。より良い条件で不動産を売却するためには、事前の情報収集などの準備が特に重要となります。

まず仲介業者に相談する前に、売却物件の価格イメージを掴むため、物件周辺の土地・物件相場を調べましょう。広告やインターネットなどで近隣の物件情報から、販売する物件と条件の近い物件の売出価格を調べることで、相場価格を知ることができます。

次に、その地域で口コミの高い不動産会社や、各不動産会社の得意分野などを調べ、最も良い条件で販売してくれそうな不動産会社を探しましょう。可能な限り、さまざまな分野における情報を収集することが大切です。

1-2.STEP②必要書類の準備

不動産売却時に必要な書類と、入手先、必要な理由などは以下の通りです。

書類名 入手先 理由 備考
身分証明書 - 本人確認のため 共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員のものが必要
実印
印鑑証明書 市役所等 登記上の住所と現住所が異なる場合のみ共有者全員のものが必要
※発行から3ヶ月以内のもの
住民票 登記上の住所と現住所が異なる場合のみ共有者全員のものが必要
※発行から3ヶ月以内のもの
登記済権利書 - 物件所有者を証明するため 2005年以降に取得した物件は登記識別情報
固定資産税納税通知書 税務署 固定資産税の納税額を確認するため 売却後は日割り計算で精算し、売主に一部払い戻される
土地測量図・境界確認書 - 土地面積と境界線を確認するため 一戸建てや土地の売買に必要
建築確認済証・検査済証 購入時に売主より 建築基準法に則って建築されていると証明するため 一戸建ての売却に必要
マンションの管理規約・長期修繕計画書・総会議事録 管理会社 マンションの管理内容やルールを確認するため マンションの売却に必要
固定資産税評価証明書 税事務所 所有権の移転登記のため 売買決済時に必要
※土地と物件で別々に取得

1-3.STEP③不動産会社へ相談

不動産会社には、それぞれ得意なタイプと、苦手なタイプの物件があります。不動産会社に相談する際は最初から1社に決めず、複数の不動産会社に一括査定を依頼することが重要です。査定価格だけでなく、不動産会社の対応もよく見て比較・検討しましょう。

不動産会社に相談する際は、以下の点を明確にしておくとスムーズです。

目的 「住み替えのため」「相続のため」などの売却理由
期限 「◯月中には」「できるだけ早く」などの売却期限
価格 「手元に必要な最低額」などの希望価格
その他 「広く購入希望者を募集したい」「内密に売却したい」などその他細かな要望

1-4.STEP④物件の調査・売却価格の決定

売却物件の価格は、周辺の成約事例や現地調査など、さまざまな面から物件調査を行ったのち決定されます。

物件調査では、売却予定の不動産の現地まで不動産会社とともに出向き、細部にわたって調査が行われます。
加えて、不動産の状態だけでなく、登記簿の記載事項や図面などについても確認します。法律上や権利上の問題点はないかしっかり調査しておくことは、より最適な取引を目指す上で非常に重要となるでしょう。

調査種別 内容 物件種類
現地調査 騒音・臭気などの近隣環境 全て
日照条件
周りの景観や眺望
収納の有無や設備のランク
管理規約や管理費、長期修繕計画の確認 マンション
接する道路種類、隣家との境界の確認 土地・戸建て
法務局調査 登記簿に記載された内容の確認 全て
建築図面や測量図などの確認
役所調査 住居用地域であるか、法令や建築上の制限の確認

1-5.STEP⑤媒介契約の締結

複数の不動産の仲介会社に査定依頼をして、どの会社に売却依頼するかを決定したら、媒介契約を結びます。契約は不動産売却の流れの中でも特に重要な項目となるため、慎重に話を進めましょう。

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約有効期間は、どちらも3ヶ月以内と定められていますが、一般媒介契約の契約有効期間は法律上の制約がありません。
しかし、国土交通省による標準媒介契約約款では、一般媒介契約も3ヶ月以内で定めるものとされています。そのため、どの種類の契約においても「3ヶ月以内」でスムーズに不動産を売却できるようにしましょう。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社との契約 ×
直接取引 ×
レインズ(※)への登録 5日以内 7日以内 任意
処理状況の報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
メリット 全力で買主を探してもらえるため、短期間で買主が見つかりやすい 力を入れて買主を探してもらえる上、より良い条件の買主を自力で探すことができる 広範囲で買主を探すことができる
時間はかかるが、納得する価格で売ることができる

(※)Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワーク・システムのこと

1-6.STEP⑥売却活動の開始

媒介契約の完了後、売却活動が始まります。購入を検討している方が物件を見学するために、自宅や売却物件に頻繁に訪れるようになります。

購入希望者からは、所有物件が「商品」として購入を検討されるため、より商品価値を高めることが大切です。いざ売却活動が始まってから慌てることのないよう、前もって準備をしておきましょう。

購入を検討している方がチェックするポイントのうち、古さや広さなどは、工夫次第で印象を変えられる部分です。少しの投資や手間で、印象はガラリと変わるでしょう。

売却活動前に行っておくこと
・水周りを中心に部屋を清掃して、清潔感を印象付ける
・床や壁面などを補修し、経年を感じさせないようにする
・不要なものを処分し、整理整頓を行い、部屋を広く見せる
・庭がある場合、庭木の剪定や雑草抜きを行う

また、売却活動時は以下のポイントに気を付けておきましょう。

売却活動時の注意点
・見学は週末が中心になるため、できるだけ週末の予定を開けておく
・物件が空き部屋の場合は、通電しておく
・見学当日は、生活感が出ないよう清掃し、食器や洗濯物の片づけなどを済ませておく

1-7.STEP⑦売買契約の締結・買主へ引き渡し

内見後、購入を希望している方から申し込みがあれば、希望に沿って、価格など諸条件を調整します。売主と買主の双方の合意に至れば、売買契約の成立となります。この際に決定した内容で、物件の引き渡しが行われます。

売買契約の流れは、以下を参考にしてください。あわせて、残代金の受け取りから物件の引き渡しまでの流れも紹介します。

売買契約の流れ
①申込時の確認 購入価格・支払条件・引渡希望日・その他を確認
②条件の調整 契約条件を双方の希望により調整して合意を得る
③売買契約 宅地建物取引士より重要事項説明を受けて契約締結
④手付金受取 売買価格の5~10%が契約締結時に買主より支払われる
引き渡しの流れ
①残代金の受取り 手付金を引いた売買代金・固定資産税等の清算金の受取り
②費用の支払い 登記費用・仲介手数料の残金の支払い
③物件の引き渡し 不動産引渡確認証を発行・抹消登記を依頼し、すべての鍵を渡す

2.不動産の売却に必要な期間

不動産の売却を決定してから買主に引き渡すまでは、3ヶ月から半年程度の期間を要することが一般的です。できるだけ早く売れることが望ましいと言われる不動産の売却ですが、買い換えの場合、引っ越しのタイミングを考えると、早すぎても困るケースもあります。

一般的なタイムスケジュールの目安
STEP①~③情報収集から不動産会社の相談まで 2週間から1ヶ月
STEP④~⑥物件の調査から売買契約まで 1~3ヶ月
STEP⑦売買契約の締結・買主へ引き渡し 1~2ヶ月

3.不動産会社に相談する前に明確化すべき2つのポイント

不動産会社に相談する前には、できるだけ多くの情報を収集すると同時に、明確化しておくべき2つのポイントがあります。

ひとつは、「売却のきっかけとなった理由や価格・引渡し時期などの希望条件」です。理由や条件を明確にすることで、取引のイメージをはっきりさせることができます。
そしてもうひとつは、「物件相場や売却のタイミング」です。希望条件にできるだけ近い状態で取引を成立させるために、上記2点をしっかり押さえておきましょう。

ここからは、各ポイントを詳しく解説します。

3-1.売却理由や希望条件

不動産の売却の際には、決断を迫られることが増え、迷いが生じる場面も出てきます。最初に売却理由や希望条件を明確にしておくと、迷った時にぶれることなく、取引を進めることができます。

  • 〇売却理由の例
    • ● 子供の成長や独立、転勤など、家族構成や生活の変化による住み換え
    • ● 親の所有する不動産を相続したが、住む予定がないため
    • ● とまった資金が必要なため

  • 〇希望条件の例
    • ● 希望売却金額・・・売却金額によって、買換え物件の価格や資金計画が決まる
    • ● 売却までの期限・・・期限によって、売却活動をいつから始めるかが決まる

また、売却前に上記をきちんと考えることが大切な理由のひとつが、本当に物件を売却する必要があるか判断できるという点です。
物件の立地条件などによっては、賃貸物件として貸し出すことで、定期的な収入元になる可能性もあります。また、売却はもちろん収益物件にもせず、リフォームや建て替えなどを行い、自分で住み続けることを選択した方もいます。

3-2.売却相場や売却タイミング

土地や建物物件の売却相場を調べる方法はいくつかあります。最も手軽な方法は、インターネットからの調査です。不動産会社の物件情報サイトでは、売却予定物件と似た条件の物件の売り出し価格を簡単に調べられます。
似た条件の物件とは、「最寄駅」「最寄駅からの距離」「面積」「間取」「築年数」がほぼ同じである物件を指します。

しかし、上記5つの条件がすべて同じ物件は多くありません。面積が条件からはずれる場合は、1平米当たりの「平米単価」や1坪(3.3平米)当たりの「坪単価」で比較することができます。

売却相場を調べる際に注意しておきたいのは、「物件情報サイトに載っている価格は売り出し価格であり、実際の成約価格ではない」ということです。実際の成約価格が見られるのは、「不動産取引価格情報検索」という国土交通省のサイトです。

地価情報が知りたい場合は、国土交通省の「地価公示」や、都道府県の「地価調査」などの公式サイトの価格を参考にすると良いでしょう。

不動産をできるだけ好条件で売却するためには、売却に最適なタイミングがあります。タイミングによって、売却価格が大きく変わることは十分考えられます。最適なタイミングの見計らい方について解説します。

高く売りやすいタイミングは、相場が上がっているときです。理想的な売買は、相場が底値のときに買って、上がり切った時点で売ることです。しかし、相場の変動を見極めるのはプロでも難しいものです。また買い換えの場合は、購入物件の相場が上がっていることにも考慮が必要です。

季節によるタイミングでいえば、年度末である1~3月が売りやすい時期です。日本では、年度の変わり目の4月までの引っ越しを検討する人が多いためです。

しかし、その時期は売りに出される物件も増えます。その上、新築マンションの引渡しも3月末が多いため、周辺の相場が一時的に下がることもあるため、周辺の建築状況にも注意が必要です。

迷った時には、「買った時より相場が上がっているかどうか」で判断することをおすすめします。買ったときより高く売れるようであれば、売って損はないでしょう。

4.不動産売却後の確定申告|手続きや流れについて

不動産の売却後には、確定申告が必要な場合と、そうでない場合とがあります。そもそも確定申告を行う理由は、個人の所得税を確定するためです。会社員は通常会社で年末調整を行うため、会社からの給与以外の収入が無い場合は、確定申告をする必要はありません。

しかし、給与以外の収入があるときには、会社員でも確定申告が必要になります。不動産売却の際は、売却益が出た場合です。売却代金から不動産の取得費や諸経費などを引いてプラスになれば、売却益が出たということです。売却益は「課税譲渡所得」となり、その金額に応じた税金を納める必要があります。

確定申告が必要ない場合とは、逆に売却益が出なかった場合です。売却代金から取得費や諸経費を引いてマイナスとなった場合には、確定申告の必要はありません。しかし、必要はなくても、確定申告をすることをおすすめします。一定の条件を満たした場合には、給与所得など他の所得と損益通算を行い、税金が安くなることがあるためです。

売却したのが居住用物件などの場合は、売却益から3,000万円の特別控除が認められています。つまり、マイホームを売却した場合、売却益が3,000万円以内であれば、税金を納める必要はありません。しかし、この控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。

また、売却した不動産を所有していた期間が10年以上の場合は、特例による軽減税率を利用できます。この軽減税率は、上記の3,000万円の特別控除と併用しての利用も可能です。

4-1.確定申告を行う際に必要となる書類

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。この時期に確定申告をしなければ、受けられるはずの特別控除などの特例が受けられなくなります。
3,000万円の特別控除が受けられなかったために、税金を支払わなければならなくなるといったケースも十分考えられるため、注意が必要です。

申告に必要となる書類は、以下の通りです。

書類名入手場所用途
確定申告書B様式税務署不動産所得がある際の確定申告に必要
分離課税用の申告書給与と不動産所得の分離課税の申告に必要
譲渡所得の内訳書売却した不動産情報を記入する書類
不動産売買契約書-購入時と売却時の両方(コピー)が必要
登記事項証明書法務局売却した不動産の証明書が必要
領収書-仲介手数料や登記費用など、取引の際にかかった費用の領収書

確定申告は、経験がない方にとって非常に敷居が高く感じられるものの、それほど難しい作業ではありません。

申告時期には、自治体主催の確定申告書の書き方指導が無料で行われている場合もあるため、一人では不安な場合は問い合わせてみてはいかがでしょうか。税務署に問い合わせても、丁寧に教えてもらえます。
それでも心配な場合や、どうしても時間が取れないときには、税理士に依頼することをおすすめします。

5.取引におけるトラブルを避けるためには?

不動産売買は大きなお金が動く上に、手続きが複雑なため、トラブルも非常に多くなっています。不動産売却の際のトラブルとしてよくある事例は、契約に関するトラブルと瑕疵(かし)問題の大きく2つに分かれます。

①契約に関するトラブル
買主が契約締結後に解除を申し出た場合に、解除可能かどうかや違約金を巡ってトラブルになるケースは少なくありません。

基本的には、買主が手付金を放棄することで契約解除となります。しかし、契約が進んだ段階では契約違反となるため、売主が解約を拒否したり違約金を請求したりしてトラブルに発展することもあります。

また、買主の都合で契約解除となった場合でも、不動産会社の責任ではないため、支払った仲介手数料は戻りません。
②瑕疵問題
不動産を売却する際に、売主に重い責任がかかる部分が「瑕疵担保責任」です。瑕疵とは、欠陥や不都合のことです。不動産における瑕疵とは、雨漏りや構造部分の劣化、シロアリによる被害などが事例としてよく挙げられます。

売主が個人の場合、一般的には、瑕疵担保免責特約を付けて取引を行います。しかし、この特約が適用される条件は、売主が物件の瑕疵を把握していなかった場合に限ります。

買主が購入後すぐに瑕疵が発見された場合は、売主が本当に瑕疵を把握していなかったかを証明することが困難です。たとえ特約が付いていても、買主から修繕費用や損害賠償を請求されてしまうことがあります。少しでも物件を高く売却するために、瑕疵を隠して売却したことが露呈するケースも実際に見受けられます。

では、このようなトラブルを避けるためには、どのようなことを心がけ、対策すべきでしょうか。

契約解除に関するトラブルの原因は、買主や売主などの当事者が、契約後も気軽に契約を解除できると考えていることです。売買契約締結後には簡単に解除できないものという認識を持つようにしましょう。

解除となれば、売主はまた一から買主を探さなければなりません。売却期限がある場合には、引渡し近くになっての契約解除は、売主にとって非常に大きな負担となります。
こうしたことを踏まえて、契約締結の際には売却相手を慎重に見極めることが大切です。

瑕疵問題に関しては、売主のほとんどが専門知識を持っておらず、屋根裏や基礎部分などに瑕疵があっても気付かないケースが多くあります。良い不動産会社であれば、プロの目で瑕疵を見抜いて、トラブルを未然に防いでくれるでしょう。

契約締結の際に、不動産会社の宅地建物取引士は、売主と買主に重要事項の説明を行います。この際、説明が不十分なためにトラブルが起こるケースも少なくありません。
また、不動産会社の営業担当者の対応が悪いために、せっかく物件を気に入った購入検討者が契約を辞めてしまうということもあります。
このようなトラブルを避けるために、不動産会社選びは慎重に行うようにしましょう。

まとめ

ここまで、不動産売却の流れと必要な期間、最初に明確にすべきポイント、不動産売却後の確定申告について、不動産売却におけるトラブルと対処方法について解説しました。

不動産の売却時には、前もっていくつかのポイントや注意点を明確にしておくことが、その後の取引を計画的かつスムーズに行うことに繋がります。

そして不動産売却時の主な流れを掴んだ後は、売却理由や希望条件を明確にしましょう。物件引渡し希望時期が決まり、売却物件の相場を調べたのち、その土地に強い複数の不動産会社に一括見積を依頼するのもおすすめです。

より良い条件での取引や、契約・取引に関するトラブル回避のためにも、不動産会社選びは重要です。不動産売買は、一生に何度も行うことではありません。納得のいく売買契約を行うために、誠実かつ信頼できる不動産会社を選んでください。

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