手数料だけじゃない!マンション売却に要する費用とタイミングを解説

マンション売却の手数料を中心に、売却に要する費用について解説します。仲介手数料の計算や相場、値引き交渉、無料の仕組み、その他の費用の相場についても紹介します。

マンションの売却では、手数料が最大の費用です。
仲介手数料は金額が大きいため、内容をしっかりと知っておきたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「マンション売却の手数料」について解説します。
仲介手数料の計算や相場、値引き交渉、無料の仕組み、その他の費用の相場等についても紹介します。 ぜひ最後までお読みください。

1.マンション売却に要する費用とタイミング

マンション売却で発生する費用のタイミングは以下の通りです。
青破線が出金、赤破線が入金を表します。

売却活動に入る前に、全て任意となりますが「ハウスクリーニング」や「インスペクション」、「瑕疵担保保険」等を行う場合があります。
仲介手数料は、売買契約時に50%、引渡時に50%生じます。

引渡時は、抵当権抹消費用や一括繰上返済手数料が生じます。
引越をする場合は、引渡の前に引越代も必要です。
マイホームのマンション売却では税金が生じるケースはレアケースとなります。

入金に関しては、売買契約時に手付金、引渡時に残金が入金されます。
その他、各種精算金を買主から受領します。

また、戻ってくるお金としてローン保証料や火災保険料があります。
条件を満たすと所得税の還付を受けることも可能です。

2.仲介手数料

この章は仲介手数料について解説します。

2-1.仲介手数料の計算式

仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる上限額が決まっています。
仲介手数料の求め方は、以下の速算式と呼ばれる計算式を使うのが一般的です。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円
仲介手数料には別途、消費税が発生します。

例えば、4,000万円で売却できた仲介手数料の計算方法は以下の通りです。
400万円超の取引ですので、速算式として3%+6万円を用います。

仲介手数料 = 取引額 × 3% + 6万円
      = 4,000万円 × 3% + 6万円
      = 120万円 + 6万円
      = 126万円

税込仲介手数料 = 仲介手数料 × (1 + 消費税率(2020年6月時点))
        = 126万円 × (1 + 10%)
        = 138.6万円

2-2.仲介手数料の性格

仲介手数料の性格は、「成功報酬」であることが最も大きな特徴です。
成功報酬であるため、着手金や前払い金等の売買契約が決まる前の費用請求は一切ありません。

もし、依頼した不動産会社が契約を決めることができなかった場合、請求は発生しないのが基本です。

ただし、売主の都合で媒介契約を一方的に解除した場合には、不動産会社から費用が請求されることもあります。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売主が一方的に媒介契約を解除した場合、交友費や謄本代等の今までかかった費用が請求される可能性があります。
一方的な解除をしたときに請求される金額も、上限額は仲介手数料と同額です。

また、「成功報酬」の成功とは、「売買契約の締結」を指します。
マンションの売買契約では、先に売買契約を締結し、その1ヵ月後くらいに引渡を行うのが通常です。

そのため、売買契約時点で成功となるため、不動産会社には仲介手数料の請求権が発生します。

ただし、実際には不動産会社には引渡まで様々な仕事を行ってもらうことが多いです。
よって、仲介手数料は売買契約時には50%を支払い、残りは引渡時に50%を支払うのが一般的となっています。

2-3.仲介手数料の相場

マンション売却の仲介手数料の相場は、規定の上限額であることが一般的です。
マンションの売却価格は、400万円超のことが多いので、「3%+6万円」で計算した報酬額が相場となります。

特に、大手不動産会社はしっかり満額を要求してきます。
大手は値引き交渉をしても、一切応じないことが多いです。

また、売却価格の安いマンションは、価格に連動して仲介手数料も小さくなります。
そのため、価格の安いマンションも、仲介手数料は上限額目一杯を要求されることが多いです。

2-4.仲介手数料の値引き交渉方法

仲介手数料の値引き交渉方法としては、一般的に専任または専属専任の媒介契約を締結するときに行うことが効果的です。

媒介契約の種類には、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)は、1社の不動産会社だけにしか仲介を依頼できない契約になります。

専任媒介等は不動産会社が売り物件情報を独占できるため、不動産会社にとって有利な契約です。

それに対して、一般媒介では不動産会社に競合関係が生じることになり、不動産会社にとっては不利な契約となります。

仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介で依頼されると他社よりも有利な条件の買主をいち早く連れてこなければならなくなります。

一般媒介では仲介手数料を得るためのハードルが高くなってしまうため、不動産会社は不利に感じるのです。
そのため、多くの不動産会社は一般媒介ではなく、好んで専任媒介等を契約したがります。

仲介手数料を値引き交渉したいのであれば、専任媒介等を交換条件に値引きも要求するのが一番効果的な交渉方法です。
逆に、一般媒介での仲介手数料の値引きはかなり難しいと思ってください。

仲介手数料は、契約した後から交渉するのは非常に難しくなります。
仲介手数料の話をせずに売却活動を依頼すると、当然のように上限額を請求されてしまうことが多いです。

上限額を請求されてから交渉しても、不動産会社が大きなミスをした等のよほどの理由がない限り交渉に応じてくれることはありません。
特に大手の不動産会社は一切値引きに応じないことがほとんどです。

売主は依頼前が一番立場は強いので、値引き交渉するなら媒介契約を依頼する前に行うようにしてください。

2-5.仲介手数料無料とは

売主が依頼する仲介では、仲介手数料を無料とするサービスを提供している不動産会社もあります。

不動産の仲介には、両手仲介と片手仲介の2種類があります。
両手仲介とは、売主から依頼された不動産会社が、自ら買主も見つけてくる仲介です。
それに対して、片手仲介とは、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が別々に分かれる仲介となります。

不動産会社は、売主と専任媒介等で契約すれば両手仲介の確率が格段と高くなります。
仲介手数料無料としている不動産会社は、売主とは専任媒介等を契約しつつも、実際には買主だけから仲介手数料をもらうという仕組みでサービスを提供しています。

仲介手数料無料の場合、専任媒介等が前提ですので他の不動産会社は選択できないことになります。

近年、他業界から参入してきた不動産会社は、仲介手数料無料をウリにサービス展開している会社も多いです。

3.その他の費用

この章では仲介手数料以外のその他の費用について解説します。

3-1.ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングとは、プロの清掃会社による家の掃除サービスのことです。
マンション売却では内覧前にハウスクリーニングを行うことがあります。
内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる行為のことです。

家が十分に綺麗であれば、ハウスクリーニングを行う必要はありません。
キッチンやトイレ等、汚れが気になる場合には実施します。

ハウスクリーニングは、キッチンやトイレ、洗面所等の水回りだけだと5万円程度となります。
その他、家の中を全部行う場合には15万円程度かかります。

ハウスクリーニング費用は、不動産会社との媒介契約の締結後に実施すると、確定申告時に費用として計上することができます。
よって、ハウスクリーニングを行う際は、媒介契約締結の後、かつ、内覧の前のタイミングで行うようにしてください。

3-2.インスペクション費用

インスペクションとは、建物の専門家による構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分についての目視調査のことです。

インスペクション費用の相場は5万円程度となります。
新耐震基準に適合した建物であれば、インスペクションに合格すると瑕疵担保保険を付保することが可能です。

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。
瑕疵とはキズのことを指します。

不動産会社と媒介契約を締結すると、インスペクションに関する説明を受けます。
インスペクションは義務ではないため、興味があれば行うというスタンスで構いません。

インスペクションに興味のある人は、不動産会社にインスペクター(検査を行う人)を紹介してもらい、インスペクションを実施します。
不動産会社によるインスペクターのあっせんは、もちろん無料です。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の「土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2017年3月)」によると、インスペクションの利用効果は以下のようになっています。

インスペクションを利用すると「自宅の売却が希望価格で売れる」効果が高いことが分かります。

3-3.瑕疵担保保険の付保費用

インスペクションとセットで検討したいのが瑕疵担保保険になります。
瑕疵担保保険の付保の費用は、保証期間や保険金額によって若干差があります。
瑕疵担保保険の相場は以下の通りです。

保証期間 1年5年
保証金額500万円1,000万円1,000万円
55㎡未満 3.1万円程度3.2万円程度3.9万円程度
55㎡以上70㎡未満3.3万円程度3.4万円程度4.3万円程度
70㎡以上85㎡未満3.4万円程度3.5万円程度4.7万円程度
85㎡以上100㎡未満3.6万円程度3.7万円程度5.1万円程度
100㎡以上4.0万円程度4.1万円程度6.1万円程度

築25年超のマンションは、瑕疵担保保険を付保して売却すると、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

よって、築25年超のマンションで瑕疵担保保険を付保すると、マンションが売却しやすくなります。

3-4.印紙税

マンション売却では印紙税が発生します。
不動産の売買契約書は印紙を貼らなければならない課税文書です。
印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けることで納税を行います。

印紙税は売買金額によって以下のように金額が決まっています。
軽減税率適用期間内であれば、表中の右側に記載された印紙を貼り付けます。

契約書に記載する売買金額本則軽減税率※
1万円未満200円非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1,000円500円
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超1億円以下60,000円30,000円
1億円超5億円以下100,000円60,000円
5億円超10億円以下200,000円160,000円
10億円超50億円以下400,000円320,000円
50億円超 600,000円480,000円
金額の記載のないもの200円200円
※2014年4月1日~2022年3月31日まで

3-5.抵当権抹消関連費用

マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権抹消関連費用が生じます。
抵当権とは、住宅ローンの滞納が発生したときに、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

マンション売却では、引渡当日に抵当権の抹消を行います。
抵当権抹消には、「抵当権抹消登録免許税」と「司法書士手数料」の2つが必要です。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。
土地1つ、建物1つなら2,000円が必要です。

司法書士費用の相場は2~3万円程度です。

3-6.一括繰上返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、住宅ローンの一括繰上返済手数料が必要となる銀行もあります。

一般的に、大手都市銀行の場合は1万円程度が相場です。
ネット銀行でも5,000円程度必要なところもあります。
また、住宅ローン専門の銀行では無料のところもあります。

一括繰上返済手数料は銀行によって発生する費用が異なるので、事前に確認するようにしましょう。

3-7.引越費用

住みながらマンションを売る場合、引越費用も発生します。
引越し費用は家族構成や荷物の量、距離等のよって異なります。
2~4月の繁忙期の引越し費用の相場は以下の通りです。

距離単身
(荷物小)
単身
(荷物大)
2人家族3人家族4人家族5人家族
以上
~15km未満4.2万円5.8万円7.7万円9.9万円 12.2万円14.9万円
~50km未満4.7万円6.3万円8.9万円11.2万円14.2万円19.2万円
~200km未満5.1万円8.2万円11.5万円14.4万円17.7万円25.5万円
~500km未満5.8万円9.6万円15.1万円19.4万円24.0万円33.5万円
500km以上6.9万円11.8万円21.1万円27.2万円30.7万円37.6万円

繁忙期以外の引越し費用は、繁忙期の8割くらいの金額になります。

4.税金

マンション売却では、譲渡所得が生じた場合は税金が発生します。
また、マイホーム(居住用財産)の売却であれば、3,000万円特別控除が利用できますので、多くのケースで税金は生じないことになります。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

譲渡価額とは売却価額です。
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税等の売却に要した費用です。

粗っぽい良い方をすると、マンション売却では、買った金額よりも高く売れないと税金は発生しないことになります。

多くのケースでは、マンションの売却価格は買ったときの金額よりも値下がりしているため、譲渡所得は生じません。

仮に、買った金額よりも高く売れたとしても、3,000万円以上高く売れないと税金は生じないことになります。

したがって、マイホーム(居住用財産)の売却では、滅多に税金は生じないということです。
3,000万円特別控除の要件については以下の国税庁HPをご参考ください。

【国税庁HP】
No.3302マイホームを売ったときの特例

5.戻ってくるお金

この章ではマンション売却で戻ってくるお金について解説します。

5-1.住宅ローンの保証料

住宅ローンを借りる際、保証料を一括で納めていた場合には、「戻し保証料」が戻ってきます。

保証料に関しては、特に意識をしなくても銀行から自動的に銀行から戻し保証料の提示があることが通常です。 「戻し保証料」は銀行の所定の計算方法に従って計算されます。

具体的には残存期間の保証料から、保証会社手数料と振込手数料等が差し引かれた金額が戻ってくることになります。

5-2.火災保険料

長期一括契約で火災保険を加入している人は、残存期間分の火災保険料も戻ってきます。
火災保険料に関しては、保険会社に自ら申し出ないと戻ってこないことになります。

火災保険は万が一に備えて、引渡当日まで付保しておくことが重要です。

5-3.所得税

マイホームのマンション売却では譲渡損失が生じると所得税の還付を受けることが可能です。
譲渡損失とは、計算の結果、マイナスとなった譲渡所得のことを指します。

マンション売却では税金を納めるよりも還付を受けるケースの方が多いと思われます。

例えば、譲渡損失が▲800万円で、給与所得が500万円だった場合、損益通算と呼ばれる手続きによってその年の所得を▲300万円と修正することができます。

会社は500万円という所得を前提に源泉徴収をしていましたので、税金を払い過ぎていたということになり、会社が源泉徴収していた税金が戻ってくることになります。

例えば、その年に50万円の源泉徴収がされており、その年の所得がマイナスとなったら全額の50万円が戻ってきますので、結構、大きな金額を取り戻すことができます。

税金還付を受けるための特例には、以下の2つです。

1.マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「1.」は買い替えをするときに、売却物件で譲与損失が生じたときに使える特例になります。
「2.」は、住宅ローン残債が売却額を上回り、かつ、譲渡損失が生じたときに使える特例です。

それぞれの特例には細かい要件が設定されています。
以下の国税庁のHPを十分に確認し、ご利用ください。

【国税庁HP】
No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
No.3392「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは

6.買主との間で精算するお金

マンション売却では買主との間で精算するお金もあります。
マンション売却では「固定資産税および都市計画税」と「管理費および修繕積立金」の2つを行うことが一般的です。
いずれの精算金も買主からもらうお金となります。

6-1.固定資産税および都市計画税

固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)の精算金とは、引渡日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主に移転させるため、買主から引渡日以降の固定資産税等相当額を受領する金銭のことです。

固定資産税等の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、売却した年の固定資産税等は引き続き売主が納税することになります。

つまり、売却した年の納税義務者は、その年に限っては売却しても変わらないということです。

そこで、引渡日以降の実質的な税負担を買主に移転するために、売主と買主との間で金銭授受によって調整するのが固定資産税等の精算金となります。

6-2.管理費および修繕積立金

マンションの管理費および修繕積立金は、当月分を前月末に支払うことが多いです。
そのため、月の中間日で取引を行うと、引渡日以降におけるその月の管理費および修繕積立金は売主が既に支払っていることになります。

売主は買主が負担すべき引渡日以降の管理費および修繕積立金を既に払っていることになりますので、売主と買主との間で金銭の授受によって管理費および修繕積立金を調整します。

まとめ

以上、マンション売却の手数料について解説してきました。

マンション売却では、400万円超の取引だと「取引額×3%+6万円」の仲介手数料が生じます。
仲介手数料は成功報酬であり、上限額が相場です。

仲介手数料は専任媒介等を引き換え条件に値引き交渉することも良くあります。
仲介手数料無料は、専任媒介等が前提となっていることが多いです。

その他の費用には、「ハウスクリーニング費用」、「インスペクション費用」、「瑕疵担保保険の付保費用」、「印紙税」、「抵当権抹消関連費用」、「一括繰上返済手数料」、「引越費用」があります。

戻ってくるお金は、「住宅ローンの保証料」、「火災保険料」、「所得税」です。
その他、精算するお金として、「固定資産税および都市計画税」、「管理費および修繕積立金」を買主から受領します。

マンションの手数料や費用が理解できたら、早速にマンション売却に取り掛かりましょう。

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