不動産を売るときの忘れがちな費用とは?


不動産を売るとき、仲介手数料などの諸経費は目にも見えやすいため、予め計算に入れやすいものです。一方で忘れがちな費用として代表的なものは「税金」です。税金をおさえ、不動産の売却を包括的に見る癖をつけましょう。

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忘れてはいけない不動産売却の「税金」

不動産を売るとき大きな負担になるのが「税金」です。不動産の売却手続きにおいて、売買交渉が進行するなかで「売却値」が明らかになっていきます。 当初、不動産を売るときは、不動産会社と媒介契約を結んだ時に想定価格を定めます。
不動産の売却には様々な税金がかかることはあまり知られていません

代表的なものとしては、不動産を売却するには以下の3種類の税金があります。
(1)印紙税...売却時の売買契約書に貼付する印紙代
(2)抵当権抹消の免許税...所有権登記を抹消手続きする際の登録免許税
(3)不動産譲渡所得税...不動産を譲渡したときに、譲渡益に課税される所得税

▶不動産を売るときの印紙税について確認しよう

印紙税は、不動産の売却において「軽減税率」が適用されます。
不動産の契約書作成時に必ず必要な費用のひとつです。 <不動産譲渡における印紙税額>

契約金額 印紙税額
1万円以上10万円以下 200円
50万円を超えて100万円以下 500円
100万円を超えて500万円以下 1,000円
500万円を超えて1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超えて1億円以下 30,000円
1億円を超えて5億円以下 6万円
5億円を超えて10億円以下 16万円
10億円を超えて50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円
原価不明 200円

*不動産譲渡の軽減税率は、現在のところ2018年3月31日までと期間を定めています。
ただ、過去もこの期限は延長された経緯があり、再延長の可能性も十分にあります。

▶不動産の取引に欠かせない抵当権抹消の免許税

不動産には、その物件を借入金の保証、いわゆる「担保」として借入金を発生される担保機能(抵当権)が設定されていることが多いです。
不動産売却においては、この抵当権を抹消して売りに出さなければいけません。
この抵当権抹消の手続きに必要となる費用は「自身で手続きをする場合」「司法書士に依頼する場合」によって二通りの費用がに分かれます。

(1)自身で手続きする場合の費用
抵当権抹消登記は、自分で行うこともできます。その場合、抹消登記にかかる登録免許税として、不動産1件あたり、1,000円の費用が必要となります。
なお、この場合の1件とは「筆」を意味します。
不動産では、土地も建物も筆に分かれており、ひとつの不動産でも複数の筆があることも多いです。
このほかに費用はかかりません。

(2)司法書士に依頼した場合の費用
一方で、抵当権抹消登記は慣れない申請書作りや法務局に手続きをする手間を省くため、 専門家である司法書士に最初の段階から依頼をすることもお勧めします。
専門家への依頼は、正確な登記手続きが期待できます。
この場合は、上記の免許税のほかに「司法書士への報酬」が必要となります。
相場は約1万円前後と言われています。

不動産を売るときの譲渡所得税(利益が出た場合)

不動産売却により利益が出た場合は「譲渡所得税」を支払う必要があります。
(不動産売却による)収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除


(1)取得費について
「取得費」は、売却する不動産をどれくらいの価格で取得したかの金額です。
相続等で譲渡資産が取得後3年以内の譲渡の場合は、その物の「相続資産全体に対する割合分」を算定し、取得費に加算するという決まりがあります。
取得費加算額 = 譲渡した土地のみの課税価額/相続税の課税価額(債務控除前)

(2)譲渡費用
不動産の譲渡所得税では、不動産売却の譲渡にかかった費用を控除することができます。
諸費用としては、仲介手数料・印紙代・測量費用・建物の解体費用などが含まれます。

(3)特別控除
「譲渡所得税」で特徴的なのは、特別控除です。居住用財産を譲渡した場合は、以下の要件を満たす場合に、譲渡益から最高3,000万円を控除することが可能です。

(4)不動産譲渡所得税の税額

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 20.315%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39.63%

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この記事のまとめ

不動産の売却においては、目に見える費用だけではなく、忘れがちな費用を通して「手元に入ってくるお金」を見ることが大切です。
その忘れがちな費用として代表的なものが税金なのです。

税金は特に毎年課税対象などの内容が変わりやすく、軽減税率も絡むととても複雑です。さまざまな場面に必要となる税金を通して、不動産の売却を包括管理しましょう。

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