不動産の価格を形成する要因は何か?


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このコラムのポイント不動産の価格形成要因は、一般的要因、地域要因、個別要因の3つに分かれます。
それぞれの要因ごとに、具体的な事例を確認していくことで、価格を形成する要因をイメージできるようになります。
この要因を理解すると、実際の不動産の売買に役立てることができます。

不動産の価格とは何か

不動産の価格は、不動産に対して私たちが認める効用、その不動産の相対的な希少性、その不動産の有効需要、の3つの要素の相関結合により、生ずる不動産の経済価値を貨幣額をもって表示したものとされています。

ここで、効用とは、わたしたちの欲求を満たす能力をいい、日常の生活や経済活動において、役立つことを言います。 もし、不動産が効用を持たないと、不動産に経済的な価値は見出せなくなります。

また、不動産が私たちの欲求を満たすほど存在せず有限であることで、私たちは不動産に対して対価を支払っており、その不動産市場において有効な需要があることで、不動産の経済価値が認められると言う根拠になっています。

そして、不動産の価格には諸原則があります。
具体的には、
①需要と供給により不動産の価格が決まる「需要と供給の原則」
②代替性を有する財の価格は、相互に影響するという「代替の原則」
③不動産の価格は最有効使用を前提に形成されるという「最有効使用の原則」

の3つがあげられます。

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不動産の価格を形成する要因

不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用や相対的な希少性、不動産に対する有効需要の3つに影響を与える要因のことをいいます。

不動産の価格は、多くの要因の相互的な作用の結果、形成がされていますが、その要因自体も変わる傾向を持っています。
従って、不動産の鑑定評価を行う場合は、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、その推移と動向、さまざまな要因の相互的な関係を分析することがポイントとなります。

不動産の価格を形成する要因は、一般的要因、地域要因、個別要因の3つに分かれます。

不動産の価格を形成する一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のありかたや不動産の価格に与える影響を言い、価格形成要因の中で、マクロレベルのものになります。

この一般的要因は、さらに自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因の4つに分けられます。

自然的要因とは、土地の有する本来的な機能に影響を与える要因をいい、具体的には、土地の地盤や地理的な位置関係などがあります。
社会的要因とは、社会的な事象によるもので、具体的には、人口および家族構成の状態、公共施設の整備状態などがあります。
経済的要因とは、経済情勢の変化によるもので、具体的には、貯蓄や消費の水準、税金の負担、金融の状態などがあります。
行政的要因とは、土地利用に関する計画および規制の状態、防災等に関する規制の状態があります。

よって、一般的要因は、通常の経済状態ではあまり影響はないですが、 景気の変動が激しい状況や人口の減少、大規模な国の政策などが起きた時に不動産の価格に影響を与える要因であると言えます。

不動産の価格を形成する地域要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合による規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成に全般的に影響を与える要因をいいます。

具体的には、住宅地域においては、街路の幅員、商店街の配置の状態、都心からのアクセスの状態などがあります。
また、商業地域においては、商業背後地および顧客の量と質、競争の状態などがあります。

よって、地域要因とは立地の条件やエリアの人気度を示すもので、この2つにより、不動産の価格に影響を与える要因であるといえます。

不動産の価格を形成する個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいいます。
この個別的要因は、土地に関する個別的要因、建物に関する個別的要因、建物および土地に関する個別的要因に分かれます。

土地に関する個別的要因とは、具体的には、地積、接道、地勢、土壌汚染の有無の状態をいいます。

建物に関する個別的要因とは、具体的には築年数、構造、建物の維持管理の状態をいいます。
さらに、収益性不動産の場合は、その不動産の稼働率やテナントの状態を言います。
この個別的要因は、不動産の物件の種類や地域性により、不動産の価格に影響を与える要因であると言えます。

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この記事のまとめ

不動産の価格は、さまざまな要因によって、形成されます。
かなり小難しい講義のような内容でしたが、こうした理論を知識として覚えておくことで、実際の不動産の売買に役立ちます。

3つの要因のうち、一般的要因は、経済状況や人口の状況などにより変化するもので、不動産そのものに対する要因とかけ離れたもので、時代の流れや変化が影響すると言えます。
地域要因は、不動産の存在する場所による要因で、地域性が影響します。
個別的要因は、不動産そのものに対する要因になります。

この3つの要因が相互に絡みあい、不動産の価格を形成していると言えるのです。

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