不動産売却も視野に!固定資産税で損をしないために知るべきこと


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このコラムのポイント土地や建物に毎年かかる固定資産税には、特例の減額措置や特例の適用が解除される事由が存在しています。
固定資産税で損をしないために、土地や建物にかかる固定資産税の減免措置について知っておきましょう。


固定資産税とは?そもそもどういう税金なのでしょうか?

固定資産税とは土地や建物にかかる地方税のことです。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有している人が市町村に納税する地方税です。税額は所有する固定資産の価格をもとに算定されます。

固定資産税の税率は1.4%で、以下のような手順で算定されます。
1.固定資産を評価して価格を決定
2.決定した価格を基準に課税標準額を算定
3.課税標準額×税率1.4%=税額


納税の義務があるのは、原則としてその固定資産の所有者です。
・土地
土地登記簿に登記されている、または、土地補充課税台帳に登録されている所有者
・家屋
家屋登記簿に登記されている、または、家屋補充課税台帳に登録されている所有者
・償却資産
償却資産課税台帳に登録されている所有者

ただし、これには例外があり、所有者として登記や登録をされている人が1月1日より前に死亡している場合などは、1月1日時点で現に固定資産を所有している人に納税の義務があります。


固定資産税についてご理解頂けましたか?この固定資産税は安くなる場合があるんです!

宅地なら固定資産税は安くなる!上に建つ建物への課税は?

土地の場合、住宅が建っている土地に限って固定資産税の減額措置(減免規定)が定められています。 減額が受けられるケースは、具体的に以下のような場合です。

・住宅1戸200平方メートル以下の小規模住宅用地→課税標準額が6分の1に減額
・住宅1戸200平方メートルを超える一般住宅用地→課税標準額が3分の1に減額

それでは、土地の上に建つ住宅に関してはどうでしょうか。
住宅の固定資産税は、同じ建物を建て直した場合に現在の物価では1平方メートルあたりどの程度かかるかという「再建築費評点数」をもとに計算されます。
計算式は、「再建築費評点×経年減点補正×床面積×評点1点当たりの価額」で、一般的に築年数が増すほど固定資産税額は低く、新築に近いほど高くなります。

しかし、2016年(平成28年)に税制が改正され、新築住宅に関する固定資産税の減免措置が2018年(平成30年)まで延長されました。
1戸あたり120平方メートル相当を限度に、固定資産税額の2分の1の減額を3年間受けることができます。 さらに、「長期優良住宅」の基準を満たす住宅の場合は、減額措置を5年間受けることができます。

この制度のおかげで、新築だからといって高い固定資産税を納める必要がなくなりました。


条件によって固定資産税が安くなることはわかりました。しかし注意が必要です。

減額は永久じゃない!売却や土地活用を検討して

注意したいのは、前述した減額措置が永久に適用されるわけではないということです。
新築住宅の固定資産税減額措置は、家を建ててから3年ないし5年しか受けられないことはすでに解説しました。

家が建つ土地にかかる固定資産税の減免措置も、実は永久というわけではありません。
2015年(平成27年)に空き家対策特別措置法が施行され、人が住まず倒壊などの危険があるような家屋は「特定空家等」とみなされ、固定資産税の減免を受けることができなくなりました。
将来的に建っている家が「住まい」ではなくなった場合、固定資産税の減免は受けられなくなるのです。

以上を踏まえると、購入したけれど古くなってしまったり、相続したけれど住む予定がない土地家屋などの不動産があれば、早めに建て替えや売却、賃貸として活用するなどの対策をする方が、税制上は節約に繋がることになります。

また、古い家屋を取り壊してしまえば、土地の固定資産税は減免されず高くなりますが、家屋にかかる固定資産税の額によっては、その方がトータルの税額が安くなるケースもあります。
古い家屋が建っている土地よりも、更地の方が売却が有利になるというメリットもあります。


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この記事のまとめ

【上手な不動産活用で固定資産税で損しないためには】

不動産にかかる固定資産税は決して小さな額ではありません。
無頓着に払い続ければ、大きな損をする可能性もあるのです。

・固定資産税の課税率は1.4%で決して安くない。
・土地の利用状況や建物の築年数による固定資産税の減額措置がある。
・空き家が建つ土地は減額が受けられない可能性がある。


上記を踏まえて使用していない土地や家屋の賃貸利用や売却など対策を考えることが、固定資産税で損をしないコツなのです。

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