持ち家の売却!高額査定を得るための傾向と対策


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このコラムのポイント自分にとっては愛着のある家でも、必ずすぐに買い手がつくとは限らないのが不動産の難しいところです。では、他人の目から見てより魅力的に映る物件にするためには、どんなことに気をつければよいのかを考えてみましょう。


もし買うとしたら、貴方はどんな家に魅力を感じますか?

売れやすい・高く売れるのはこんな家

人間に住む場所が必要である限り、不動産というもの自体の需要がなくなることはありません。
しかし、日本の人口減少に伴って、どんな不動産でも売れる時代はとっくに終わっています。
つまり、確実に自分の家を売ることを考えるのであれば、どんな物件に魅力があるのかを知ることが不可欠なのです。

人気がある物件の特徴としては以下のようなものが挙げられます。

立地や住環境が良いこと。

これは昔も今も変わらない不動産の価格を決定づける条件です。
ただ、これは一度購入してしまえば持ち主の努力で改善することはできません。
そして、土地の形状や大きさなどが標準的世帯の求めるものに合っている方が買い手はつきやすくなりますが、これについては改善の方法を後述します。

家屋については清潔感があること

もちろん、築年数が浅ければあまり傷みもなく綺麗な状態を保っていることでしょう。
しかし、古い建物であっても、管理の状態が良かったり、リフォームが行き届いていれば、「良い物件」という印象を与えることは可能です。

要するに、建物の魅力というのは、土地に比べると持ち主本人の努力や工夫で改善できる部分が大きいのです。


売りやすい家はわかりました。では逆はどうでしょう?

売りづらい・値下げが必要なのはこんな家

逆に、「売れない不動産」の特徴を考えてみましょう。

立地が悪い、住環境が悪いことが悪条件になるのはもちろんですが、土地については広すぎても狭すぎても売りづらくなります。 上記のように標準的な世帯が求める土地の大きさというものがあり、ここからあまりにも外れていると、なかなか買い手がつきません。

東京近郊であれば、大手の建売業者が物件を売り出す際の標準である敷地面積100~120平方m(約30~36坪)くらいが一番売れやすい条件です。 また、土地についてはいびつな形状ではないことも重要です。 建物が建てづらいほどゆがんだ形状だと、立地が良くても売れなかったり、値下げを要求されることがあります。

建物については、たとえ築浅でも、壊れたところをそのまま放置していたり、壁紙などの汚れがひどい状態では魅力が半減してしまいます。 修繕可能なものは修繕し、日頃の清掃をしっかり行っているだけでも、かなり見栄えが違ってくるのです。

実際に家を売る際には、広告を見た人がまず外観を見に来る可能性があります。よって、庭がある家は庭を綺麗に整えておくことも、内覧につなげるためには大切です。


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では改善策はあるんですか?

売れる家にするにはどうすればよいのか?

土地について改善できる点としては、たとえば広すぎる土地なら分筆して売りやすくするといったことが挙げられます。 ただ、分筆登記には50~100万円の費用がかかることもあるため、それほど簡単ではありません。 しかし、それによって売れやすい土地になるのであれば、長い目で見た場合、得策と言えるのではないでしょうか。

また、隣との境界の問題がある場合は、売る前に必ず境界を確定しなければなりません。

住めないほど老朽化した建物が建っている土地は、建物を取り壊して更地にしただけで売れやすくなることもあります。 これも100万円単位の費用がかかりますが、更地にすれば高く売れるという勝算があれば、実行に移しておきたいものです。

さらに建物であれば自分で改善できる点は多いといえます。
前述のように清掃を徹底すれば古い物件でも小奇麗に見せることはできますし、ちょっとしたリフォーム可能な部分はなるべくリフォームすることです。 リフォームについては、どの部分をどの程度手入れするかにより、相談をした方が良い場合やかかるコストがかなり変わってきます。 例えば、水回りを大規模に直そうと思えば数百万円かかることも珍しくありません。しかし、ちょっとした部分の修繕なら自分でできることもあるはずです。


ここで参考コラムを3つご紹介します。

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この記事のまとめ

【買い手の立場になって物件の魅力をアップさせる!】

・広すぎる、狭すぎる、ゆがんでいる土地はなかなか売れない。
・広すぎる土地の分筆や建物取り壊しについては、予算的に可能なら行った方がよい。
・家屋は古くても手入れが良ければ買い手がつく可能性が高いため、家を売ることを考え始めたら、家屋の修繕、清掃はこまめに行う。


土地が売りづらい場合の対処方法は大がかりになることもありますが、建物であれば少しの工夫次第で魅力をアップさせることが十分可能です。 清掃、リフォームなど、可能な予算を考えた上で対処してみましょう。

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