【イエカレ】不動産を相続するときの5つのポイント｜計算方法や節税方法も解説

土地価格の決定方法その1～路線価

不動産を相続するにあたり、一番に考えなければいけないことはなんでしょうか？
答えは、「税金を支払うだけのお金があるのか？」ということです。
つまり、納税資金を確保できているか否かで、相続が成功するかどうか決まるといっても過言ではないでしょう。

相続税は、現金で一括して納付するのが基本です。
例外として物納も認められていますが、必ず使えるとは限らないゆえに、思い入れの深い不動産を手放すのも寂しいでしょう。

また、不動産を売って納税資金を確保しようとする場合でも、申告期限までに買い手が見つからなければどうしようもありません。
そうなると、やはり納税資金をあらかじめ用意しておくのがとても大事になります。
相続が発生しそうと思ったら、手元に資金があるか、しっかりチェックしましょう。

自宅しか不動産がない場合は注意

不動産の相続にあたり、注意したい点はまだあります。
2015年（平成27年）に相続税法が改正され、相続税の基礎控除額が「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という算定式で計算されるようになりました。

この改正がどんなインパクトを及ぼしたか考えましょう。
例えば、「夫婦2人+子供2人」という家族構成で、夫が他界した場合、「妻、子供2人」が法定相続人となります。
この場合の基礎控除額は「3,000万円+600万円×3人＝4,800万円」となります。
持ち家とちょっとした金融資産があれば、アッ！と言う間に達してしまう金額です。

そこで、相続税が生じたら支払わざるを得ないのですが、不動産が自宅しかない場合は注意が必要です。 住み続けていく家を売るわけにはいきません。
そこで、自宅しか不動産がない場合、生前から相続対策をしっかりするといいでしょう。
「誰が住み続けるのか」「その他の遺産とのバランスをどうはかっていくか」「納税資金はどうするか」などのポイントを考え、対策を行ってください。

遺産分割協議が相続のカギを握る

これは不動産の相続に限ったことではありませんが、相続はとにかく時間がありません。
相続の開始＝被相続人の死亡から10カ月以内に相続税の申告・納付を行うのが前提となります。
そうなった場合、遺産をどう分けるかの話し合い＝遺産分割協議をいかにスムーズに進めることができるかが勝負となります。

遺産分割協議でもめてしまってはどうしようもありません。
そこで、可能な限り生前から対策を進めることを考えましょう。
関係者を集め、話し合いを行い、遺言書を残しておくのもいい手段です。
もちろん、不動産の扱いを具体的にどうするか？というトピックも盛り込んでください。

二次相続まで見据えた対策を

生前から対策を、という意味では、二次対策の問題も見逃すことができません。 人によっては耳慣れない言葉かもしれませんが、「高齢の夫婦2人+子供」という家族構成の場合を考えてみましょう。

相次相続控除の計算には、A～Eの数字を用いて計算します。

Ａ：今回の被相続人が前の相続の際に課せられた相続税額
（この相続税額は、相続時精算課税分の贈与税額控除後の金額をいい、その被相続人が納税猶予の適用を受けていた場合の免除された相続税額並びに延滞税、利子税及び加算税の額は含まれません。）

Ｂ：被相続人が前の相続の時に取得した純資産価額（取得財産の価額＋相続時精算課税適用財産の価額－債務及び葬式費用の金額）

Ｃ：今回の相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得したすべての人の純資産価額の合計額

Ｄ：今回のその相続人の純資産価額

Ｅ：前の相続から今回の相続までの期間（１年未満の期間は切り捨てます。）

相次相続は以下の算式で控除額を計算します。

夫婦のどちらかが他界し、相続が起こったとします。
相続税には配偶者控除があり、最大1億6,000万円まで控除できます。
そこで、配偶者にできる限り多くの遺産を相続させ、可能な限り相続税を安くするというスキームを考える人もいるでしょう。

しかし、高齢である場合、数年後に遺産を引き継いだ配偶者が他界するということもあり得るわけです。 そうなったとき、二次相続が起こり、多額の相続税の支払いが発生するケースも考えられます。

相続税を安くするために配偶者に相続させたつもりが、結局のところ意味がなかったということにもなってしまうのです。 十分に注意しましょう。

不動産にかかる相続税の節税は？

相続財産の中に土地がある、という場合、上手く活用すれば節税につながります。
具体例としては、例えば、賃貸マンション、アパート、住宅を建てることです。
そうすると、賃貸住宅に使った土地と建物は、相続税の計算において、評価額が低くなります。
評価額は、次の計算式で求めます。

土地：自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
家屋：固定資産税評価額×（1ー借家権割合×賃貸割合）

だいぶ評価額が低くなり、節税につながることがお分かりいただけるかと思います。

この記事のまとめ

不動産を相続するにあたり、気を付けたいポイントをまとめました。
でも、なんといっても一番の相続対策は「生前からの話し合い」です。

亡くなった後のことは、亡くなった人には話せません。
そのため、生前から関係者を交え、しっかりと話し合うことが何よりも大事なってきます。
デリケートな問題なので話しにくいかもしれませんが、逃げずに向き合いましょう。