相続した土地のせいでトラブルに見舞われないようにするためには?


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このコラムのポイント相続した土地は財産ですが、下手をすると逆にトラブルの種になってしまいます。
よくある3つのトラブルと具体的な回避の方法をご紹介します。
いずれも簡単かつ効果は絶大ですので、忘れず確実に実践するようにしましょう。


相続した土地がある場合、そのまま放置をしていませんか!?

トラブル1:土地を放置して税金だけ払い続ける

相続財産の中に使っていない土地がある場合、最も良くないことは、そのまま放置をして遊休地にしてしまうことです。

なぜなら、土地は利用しているしていないに関わらず、固定資産税が毎年賦課されてしまうため、所有しているだけでお金が掛かってしまうからです
それに、固定資産税も近年の地価上昇傾向のために年々税額が上昇していくことが考えられます。

遊休地は、管理もあまりなされていないことが多くなっていくため、雑草が生い茂ったり、雑草が木になるほど成長してしまったりして、更地であるにも関わらず、更地として使うために費用がかかることも珍しくありません。

もし売りたいと思っても、不動産仲介会社や買い手から「この土地はまず草むしりや整地をしないと使えないので、草むしりと整地の費用相当額は値引きしてもらいます!」と言われてしまうことも多いので気を付けなければなりません。

トラブル1の回避:土地の使い道を決める

まずは相続人で土地を使う人がいるかどうかを話し合い、使う、売るなどの使い道を決定するのが良い方法です。
すぐに判断がつかない場合などは、期間限定での活用を行い、固定資産税分の金額を捻出すると同時に管理不全状態を解消するといった選択肢もあります。

もっとも、相続税が発生する場合などすぐに現金化してしまいたい場合や、遺産の分割に土地という分けられないものが問題になる場合、 管理や運用が煩わしい場合などは、早めに売るという決断をすることが後々良いこともあります。

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遺産分割協議で注意することとは??

トラブル2:相続人間の土地の分割で後悔する

相続人が複数いる場合、一般的には、人数の割合による共同相続になり、土地を使うにしても、売るにしても、誰か1人の名義に相続登記をする必要があります。
遺産分割協議と呼ばれる相続人間の相続財産の割り振りの話し合いを行って、土地は誰の名義にするか?などを決め、遺産分割協議書を作成して、これをもとに相続登記を行います。

この遺産分割協議書作成におけるトラブルとして、税理士や司法書士が事前に協議書を作成してきて、それを鵜呑みにしてしまい、トラブルになるケースが頻発しています。

税理士は、相続税が安くなること、司法書士は登記が滞りなく完了することを第一優先に、その手段としての協議書を作成するため、相続人の間でトラブルが起きてしまうという優先度を低く考えがちだからです。気を付けなければなりません。

トラブル2の回避:土地の分割は専門家に依頼

遺産に土地が含まれ、複数の相続人がいる場合は、その間で相続に関するトラブルが起こる典型パターンです。
登記や税金など一過性の手続ではなく、親族である相続する人間に納得してもらうことやトラブル防止を考えるべきです。


この場合の適切な専門家は、相続人間で意見の相違や対立があるなら弁護士、意見の相違や対立がないなら行政書士です。
もちろん土地を売る、使う場合など相続人間での話し合いが前提になりますが、それらの専門家は話し合いの段階から立会いもしてくれますので、覚えておきましょう。

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亡くなった方が残してくれた遺産に対して、相続人が複数いる場合は、複数の人の共同財産となるため、どのように分けるかを全員で話し合うことを遺産分割協議といいます。これはトラブルになるケースがありますので、本コラムを参考にしてください。


ご注意!売却交渉の際、土地の価格相場を知らないと買い叩かれる可能性があります...

トラブル3:土地の価格相場を知らないと買い叩かれる

これは本当に多いのですが、土地を売却の相談をした場合、不動産業者の査定等を鵜呑みにして売却してしまい、後でもっと高く売れたはずだと後悔するケースがあります。
土地には定価はないものの、基準となる価格は存在します。


現在の土地の値上がり傾向を踏まえて、おおよその相場感覚を持っておくことは、納得した価格で土地を売るために重要なポイントです。

以下は、自分自身で確認しておくことをおすすめします。遺産分割協議の際には、
・「土地をいくらの価値があるものとして扱うかの基準になる路線価」
・「一般に地価を指すとされる公示価格」
・「近隣の土地の売買価格」

最低この3つは、大損をしないために抑えておきましょう。

 

トラブル3の回避:土地の公的価格を調べる

・路線価は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表(http://www.rosenka.nta.go.jp/)」で閲覧することがきます。

・公示価格は、国土交通省のホームページ「土地総合情報ライブラリー(http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku)」で閲覧することができます。

・近隣地域の不動産の取引額は、国土交通省ホームページ「土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet)」でを知ることができます。

これらの公的情報源が土地の相場価格の参考になります。

不動産売却における「公示価格」「路線価」などについてもう少し詳しく調べたい方は、以下のコラムもご参照ください。

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この記事のまとめ


第1に放置して遊休地にしないことで、固定資産税をただ払い続けていく状態を回避します。
第2に遺産分割協議の重要性をよく認識して弁護士または行政書士に協議書作成を依頼して将来の問題を回避します。
第3に土地の相場感覚を知ることで、不当に安い価格で売却してしまうことを回避します。

相続した土地がトラブルの種となるケースはこの3つ以外にもありますが、最も主要なこれら3つを回避することで問題への対処は大幅に楽になるでしょう。参考になれば幸いです。

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