自分でする土地名義変更の方法・必要書類から費用を抑える方法まで

土地の所有に関する決まりごとや、相続・贈与などのルールなど、身近なところにありながらもなかなか分かりにくく、また取っつきにくいものだと感じる方も多いでしょう。専門家に依頼するといっても、どう進めていくべきなのか全く想像がつかない方もいるはずです。

そこで今回は、土地名義変更を自分で行う方法について詳しく解説します。加えて、自分で土地名義変更を行う場合に必要となる書類から、各種手続きにかかる費用をなるべく抑えるための豆知識、および細かな注意点までも徹底的に紹介しています。

相続・贈与・財産分与など、それぞれ土地名義変更が必要になる要因別にまとめてあるため、土地名義変更の全体像を把握したい方はぜひ参考にしてみてください。

※2019年10月現在の情報となります。各種規定等は変更となる可能性があるためご注意ください。

1.土地の名義変更とは?

土地や建物などの対象不動産の名義が現在誰になっているかという情報は、法務局にある登記簿に記載され、管理されています。物件の所在地や地番などの情報さえあれば、特に書類を用意する必要もなく、法務局で不動産登記を確認することが可能です。

一般的に登記上の名義人がその土地の所有者となりますが、実は土地の名義変更は任意となっていて、法律によって義務化されているものではありません。そのため、登記上の名義人と現在の所有者が一致しないという場合も考えられます。 例えば、名義人である所有者が急死した場合など、配偶者や子といった相続人がその土地や建物を所有してはいるものの、何らかの理由で名義の変更はされていないといったケースです。

上記の通り名義変更の義務はありませんが、注意するべきことは、登記をしていなければ、第三者に対して所有権を主張できないというポイントです。よって、現在の名義が誰になっているか定かではない方は、後々の思わぬトラブルを防ぐ意味も込めて、念の為一度確認しておくといいでしょう。

土地の名義とはどのようなものかを把握した上で、ここからは「土地名義変更の手続き」について基本的な知識を紹介します。

1-1.土地の名義変更は自分でもできるのか

土地の名義変更は、専門家である司法書士に依頼することが決められているわけではないため、結論から言って自分だけで行うことも可能です。

ただし自分で土地の名義変更を行う場合は、司法書士報酬コストをカットできるメリットがある一方で、それなりの時間と手間がかかるというデメリットも存在します。
加えて、相続人が複数になることや、離婚相手との協議が必要なケースも珍しくありません。立場や意見が異なるそれぞれの関係者の合意を得なければならない状況に遭遇してしまうと、骨が折れる作業にもなるでしょう。
順調に手続きが進んでも法務局に3~4回ほどは出向く必要があり、もし書類上の不備があれば都度再提出しなければなりません。

当然ながら、それぞれの状況に応じて手続きの煩雑さは大きく異なり、戸籍謄本を確認する必要があるなど、不動産に関わる仕事をしていない一般の方にとっては不慣れな作業であることが多いです。

名義変更に際して携わる人の数が多くなりそうなケースや、トラブルに発展してしまう可能性が考えられる場合は、司法書士に依頼する方がスムーズに進められるでしょう。正確に、かつ手早く名義変更を済ませたいのであれば、プロに依頼することをおすすめします。

どうしても自分で行いたい方は、下記のケース別にまとめた情報を参考にぜひトライしてみてください。

1-2.土地の名義変更の手続きの流れ

土地の名義変更は、必要な状況ごとに書類の細かな部分が変わりますが、大まかな流れとしては、以下の通りです。

STEP①名義変更を行う土地を管轄する法務局に行き、登記申請書を貰う
STEP②住民票や印鑑証明書など、必要な書類を収集する
STEP③集めた書類とあわせ、法的書類を作成後、捺印する
STEP④管轄の法務局へ申請する
STEP⑤土地の登記完了証が発行される

上記の流れで手続きを一から始める場合、名義変更が完了するまでに早くても1ヶ月の期間が必要です。登記関連書類上の不備や他の問題が発生すると、さらに時間はかかります。

また法務局は原則平日のみの受付対応となるため、平日仕事がある会社員の方は有給休暇等を使用して、うまく時間を作る必要があることも踏まえておきましょう。

1-3.土地の名義変更が必要な状況

土地の名義変更が行われるタイミングとしては、相続・贈与・財産分与・売買の4パターンが存在します。

変更理由概要
相続所有者が死亡してしまったケース。
土地を引き継ぐ人が名義変更を行う必要があります。
贈与所有者から土地を譲り受けるケース。
土地を贈与する側とされる側が共同で名義変更の手続きを行います。
財産分与離婚などの理由により財産を分け合うケース。
原則として、共同で手続きを行う必要があります。
売買所有者が土地を売却するケース。
手続きは共同で行われるものの、どちらか一方が主導して行うことも少なくありません。

それぞれ用意しておく書類や、知っておくべきことが大きく変わってくるため、下記の項を参考にし、準備を進めてください。

2.土地を相続する場合の名義変更「相続登記」

ここからは上記表の4つのパターンそれぞれに分けて、具体的な手続きの進め方について解説します。

まずは両親含む親族など、土地を所有していた方が亡くなってしまい、突然相続人になるケースです。相続の中でも、さらに以下の3つのパターンに場合分けされ、手続き方法や用意する書類が異なります。

● 元の所有者の遺言書がある場合
● 法定相続を行う場合
● 遺産分割を行う場合

それぞれの具体的な内容及び必要な書類と費用についてまとめました。

2-1.遺言書がある相続登記に必要な書類・費用

死後の相続財産の処分について記載する遺言書ですが、確実に有効な公正証書遺言と、そうでない遺言の二種類があります。公正証書遺言は公証役場で作成された書類で、第三者が証人として内容を確認しているため、確実性が確保されていることが特徴です。

一方で、私的に作成された遺言書は、内容によっては不備が見られたり、そもそも亡くなった方が作成したように見せかけたものであったり、というリスクを抱えたものです。
そのため、公正証書遺言でない場合は、家庭裁判所での検認作業を経ていなければ有効にはなりません。

もし遺言書が残されていた場合は、必ずどちらであるか確認し、必要に応じて検認手続きを取るようにしましょう。

そして、相続登記に必要な書類と費用は下記の通りです。

種別 書類名 費用
亡くなった方に関する書類 戸籍謄本(亡くなった後に発行したもの) 450円
除籍謄本(生まれてから亡くなるまでのもの) 750円
住民票の除票 450円
検認済みの遺言書 950円※
相続人に関する書類 戸籍謄本(相続開始後に取得したもの) 450円
印鑑証明書(本籍が記載されているもの) 300円
住民票の写し 300円
土地に関する書類 登記簿謄本 600円
固定資産税評価証明書 400円

※検認手数料800円と検認証明書費用150円の合計金額です。

2-2.法定相続の相続登記に必要な書類・費用

続いて、遺言書がなく法定相続人として相続を受けるケースです。
法定相続の相続登記に必要な書類及び費用は、下記の一覧表を参考にしてください。

種別 書類名 費用
亡くなった方に関する書類 戸籍謄本(亡くなった後に発行したもの) 450円
除籍謄本(生まれてから亡くなるまでのもの) 750円
住民票の除票 450円
相続人に関する書類 戸籍謄本(相続開始後に取得したもの) 450円
印鑑証明書(本籍が記載されているもの) 300円
住民票の写し 300円
土地に関する書類 登記簿謄本 600円
固定資産税評価証明書 400円

そもそも法定相続人とは民法で定められた相続者のことで、場合によっては複数人が相続関係に該当する可能性もあります。
亡くなった所有者の配偶者が常に相続人となり、続いて子や孫などの直系卑属、両親や祖父母などの直系尊属、兄弟姉妹という順位付けです。上位順位のものが死亡していたり、相続放棄したりした場合は、下位順位の者に相続権が移転する仕組みになっています。

例えば、ある家庭の父親が亡くなり、相続権利者の配偶者及び息子と娘が健在であったとします。
父親が5,000万円の資産価値のある土地を所有していたとすると、配偶者に2,500万円分、息子と娘には一人あたりそれぞれ1,250万円分の相続権があるということとなります。

2-3.遺産分割する相続登記に必要な書類・費用

遺産分割とは、遺言書がない状態、かつ法定相続とは異なった複数の相続人同士で配分を決めることです。遺産分割には、具体的な相続配分比率や、相続人全員が同意したかどうかという証明をするため、遺産分割協議書の作成が必要となります。

こちらは法務局や役所などで発行するものとは異なり、特に書式の指定はありませんが、亡くなった所有者の情報、相続人全員の署名と捺印が必須です。

また、土地をどのように配分したか、全員がきちんと話し合いの結論に対して同意をしたか、という内容についても議事録のような形で残しておきましょう。

原則は相続人が相続手続きおよび名義変更、遺産分割協議書の作成を行うこととなります。後々のトラブルを防ぐため、専門家に相談せずに自身で手続きする場合は慎重に行うようにしましょう。

また、遺産分割に必要な書類と費用は下記を参考にしてください。

種別 書類名 費用
亡くなった方に関する書類 戸籍謄本(亡くなった後に発行したもの) 450円
除籍謄本(生まれてから亡くなるまでのもの) 750円
住民票の除票 450円
相続人に関する書類 戸籍謄本(相続開始後に取得したもの) 450円
印鑑証明書(本籍が記載されているもの) 300円
住民票の写し 300円
遺産分割協議書 -
土地に関する書類 登記簿謄本 600円
固定資産税評価証明書 400円

2-4.書類の取得・実費以外にかかる費用

ここまで主に、相続登記に必要な書類や費用について紹介しましたが、その他にも相続登記申請の際に、登録免許税という費用を納める必要があります。
登録免許税とは、登記を行う全てのものに対して課税される税金で、土地を含む相続不動産は、固定資産評価額に税率をかけた金額となります。

この税率は名義変更理由によって異なっており、それぞれ下記の通りです。

変更理由 課税標準 税率
相続 固定資産評価額 0.4%
売買・財産分与 2.0%
贈与 2.0%

固定資産評価額は、各市町村が面積や形状に合わせて独自に算出したもので、例えば固定資産評価額が5,000万円の土地を相続した場合、5000万円×0.4%=20万円の税金を納めることとなります。
対して、同じ物件が贈与として名義変更される場合は、5000万円×2.0%=100万円の税金を納める義務があります。

2-5.【注意点】相続税を安くするには?

所有者が亡くなったことで相続を受ける場合、土地の価格に加え、預貯金、生命保険など遺産総額から税率が決定される相続税も発生します。

相続税率は取得金額によってかなり異なっており、後述する贈与税よりは優遇されているとはいえ、下記の通り最大で税率55%と非常に負担が大きなものになっています。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

(引用:国税庁「No.4155 相続税の税率」)

名義変更に関する手続きとは直接関係はないものの、土地を家屋がない更地の状態にしておくと評価額が下がらずに、税率も高くなる傾向があります。
まだ親や配偶者が更地の土地を所有しており、手を打てる状況であるなら、賃貸マンションやアパートなどを建築・運営を検討すると良いでしょう。相続税評価額をダウンさせ、節税対策となる可能性があります。

3.土地を贈与する場合の名義変更「贈与登記」

続いて、土地を譲り受ける場合の名義変更手続きについて解説します。贈与登記の名義変更は、相続を行うケースと異なり、贈与する側とされる側が共同で手続きを進めることができる点が特徴です。

ここからは、それぞれの立場に分けて用意しておくべきものを紹介します。

3-1.所有権移転登記(贈与)に必要な書類・費用

土地の贈与を行う場合の、名義変更手続きに必要な書類と費用は下記の通りです。

種別書類名費用
贈与される側が用意する書類住民票の写し300円
贈与する側が用意する書類固定資産評価証明書(年度内に発行したもの)400円
印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの)300円
登記済権利証300円
登記簿謄本450円
共通贈与契約書-

住民票の写し・印鑑証明書・固定資産評価証明書は各市町村役場で、それ以外の書類は法務局で発行が可能です。

また、贈与の場合は相続と比較して税額が上がる傾向にあり、登録免許税が2.0%となることに注意しましょう。さらに、固定資産評価額4.0%の不動産取得税と、土地の評価額から110万円を控除した金額にかかる贈与税も納める必要があります。

3-2.【注意点】贈与税を安くするには?

贈与税率は、土地の評価額に応じて最大で55%という大きな金額になります。そのため、少しでも抑えたいと考える方も多いでしょう。

土地の評価額に応じた贈与税の控除額は、以下を参考にしてください。

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%-
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

(引用:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)」

土地の生前贈与を行う場合であれば、相続時精算課税制度により2,500万円までの非課税枠が設けられます。さらに、2,500万円以上の場合でも課税率は一律20%となるため、大幅な節税ができるケースも少なくありません。

4.財産分与する場合の名義変更「所有権移転登記」

事情により夫婦が離婚してしまった場合など、相続でも贈与でもない名義変更を行うケースが、財産分与と呼ばれるパターンに該当します。原則分与に関わる両者が共同で進めるものですが、離婚が原因の場合はどちらか一方が主導して手続きすることも少なくありません。

次に、財産分与にする所有権移転登記に必要な書類と費用をまとめています。

4-1.財産分与にする所有権移転登記に必要な書類・費用

財産分与における、名義変更の手続きに必要な書類と費用は下記の通りです。

種別書類名費用
新しい名義人住民票の写し300円
現在の名義人固定資産評価証明書(年度内に発行したもの)400円
印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの)300円
登記済権利証-
共通戸籍謄本450円
離婚協議書-

離婚協議書は当然ながら市町村役場で発行してもらうものではなく、各自で作成を行う必要があります。特定の書式やフォーマットが定められているわけではありません。

所有者はどちらであるかということや、登記簿に則った土地の詳細など重要な事項に加え、税金の支払いはどちらになるか、登記手続き費用の負担はどちらが行うかなども記載しておくといいでしょう。

複数の相続人で遺産分割を行う場合と同じく、金額が大きい分トラブルに発展する可能性が高いため、なるべく詳細に情報を記載するように心掛けておきましょう。

5.所有権移転(売買)登記に必要な書類・費用

所有権移転登記で用意する書類は最も少なく、特別なものも必要がないため、売買契約が滞りなく進んでいる状態であればスムーズに行いやすいケースといえるでしょう。 しかし、きちんと把握しておかなければスムーズに手続きを進めることはできません。

最後に、土地売買による「所有権移転登記」の手続きについて解説します。土地の売買契約を最後までスムーズに進めたい・後のトラブルをなるべく避けたいという方は、参考にしてください。

5-1.所有権移転(売買)登記に必要な書類・費用

売買による土地名義変更に必要な書類及び費用は、下記の表の通りです。

種別書類名費用
買主売買契約書-
住民票の写し300円
売主固定資産評価証明書(年度内に発行したもの)400円
印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの)300円
登記済権利証-

5-2.【注意点】譲渡所得税を安くするには?

譲渡所得税は、土地や建物といった不動産の譲渡所得に対して課税される税金のことで、不動産売却で得られた金額×(所得税率+住民税率)で計算されます。
譲渡所得税には保有期間で税率が変わるという特徴があり、保有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり、所得税率15%・住民税率5%となります。
5年未満では所得税率30%、住民税率9%であることと比較すると、約2倍ほどの差が出るため、積極的に検討してみましょう。

仮に課税譲渡所得金額が2,000万円だとすると、長期譲渡所得では400万円、短期譲渡所得では780万円と非常に節税効果が高いため、利用するべきだと言えるでしょう。

6.登録免許税を抑える方法

録免許税は贈与・売買・財産分与の場合の名義変更であれば2.0%、相続であれば0.4%が課税率となります。税率の数字を見るとそれほど大きな金額になる印象は受けませんが、課税標準が高額であることからも、なるべく抑えておきたいコストの一つでしょう。

しかし、賃貸マンションやアパートなど、建物がすでに建っていれば節税対策も行いやすいものの、土地のみであればそれほど有効な手が打てないことも実情です。

とは言え、特に売買契約においては買主と売主が交渉しやすい立場関係にあることもあり、相手側に登録免許税の負担を要求すること自体に問題はありません。 通るか通らないかは別として、一度買主側と話し合い、「登録免許税を折半にできないか」などの打診をしてみてはいかがでしょうか。


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まとめ

ここまでで、土地の名義変更を自分で行う場合、どのようなものを準備するべきかについて解説しました。土地の売買は大きなお金が動く契約であるだけに、書類一枚で済むような簡単な準備ではありません。そのため、司法書士事務所や税理士事務所に依頼して、土地名義変更における手続きをサポートしてもらう方も多く存在します。

しかし、司法書士事務所や税理士事務所に依頼するとなると、安く抑えられても数万円のコストが余計にかかることになるため、完全に自分でできれば費用の削減が達成できます。とは言え、手続きや書類がやや独特で、難しいと感じる方も多いはずです。

特に遺産相続手続きや財産分与など、動く金額も大きくかつ複数人が絡む案件においては、トラブルに発展してしまう可能性を常に考えて、リスクを回避しておかなければなりません。些細なミスや不備などがきっかけで、人間関係がこじれてしまわないように注意しながら取り組むべきだと言えるでしょう。

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