不動産売却の全貌と気になる税金から確定申告までわかりやすく解説

不動産を売却したいと思っても、どういう手順が必要なのか、誰になにを依頼すればいいのか、なかなかピンとこないものです。不動産の売却には、合計6種類の税金がかかります。また、不動産を売却した翌年は、税務署に行って確定申告をする必要があります。そこで今回は、初めてでも簡単に不動産を売却できる手順や、スムーズに売却を進めるためのポイントをご紹介します。また、不動産売却で売却益が生じた場合の税金の知識や、確定申告で失敗しないやり方も解説します。不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

1.不動産を売却するまでの3つの手順

「不動産を売りたい」とお考えの方は、3つの手順を守れば初めてでも安心して売却できます。まずは不動産の売却相場を調べ、おおまかな価格イメージをつかみましょう。その後、不動産会社に物件の査定依頼を行い、売買取引の媒介契約を結ぶのが不動産売却の流れです。

1-1.不動産売却のおおまかな相場をチェックする

不動産は「定価」が存在しない商品です。不動産の最終的な売却価格は、売主と買主との価格交渉によって決まります。売り出し価格の設定は高すぎても安すぎてもいけません。近隣の物件よりも売り出し価格が高ければ売れにくくなり、安すぎると損をしてしまいます。そのため、売りたい不動産の相場を知り、適切な値段をつけることが大切です。

不動産売却の相場を自分でチェックする方法は、下記の2点です。
・似たような条件の不動産の「取引履歴」を調べる
・似たような条件の不動産の「売り出し価格」を調べる

条件がよく似た不動産の直近の「取引履歴」を調べることで、実際に不動産を売却した際の価格イメージをつかむことができます。比較すべき条件は、戸建てかアパート・マンションか、最寄り駅、駅からのおおよその距離、物件の広さ・間取り、築年数などです。広さが異なる物件の場合でも、売却価格を専有面積で割ることで、平米単価や坪単価で比較することができます。不動産の取引履歴を調べる場合は、国土交通省の土地総合情報システムが便利です。

また、不動産を取り扱うポータルサイトなどを利用して、不動産の「売り出し価格」を調べる方法もあります。物件の取り扱い数が多いため、似たような条件の比較対象を探しやすいというメリットがあります。ただし、売り出し価格はあくまでも売主の希望価格であり、実際の取引価格でない点に注意が必要です。

1-2.不動産会社に物件の価格査定を依頼する

物件の売り出し価格を決めるため、不動産会社が査定を行うことを「価格査定」と呼びます。不動産会社は過去の取引事例や、地域ごとの価格相場といった客観的なデータを持っているため、より正確に不動産の価格を評価できます。

不動産会社による価格査定には、下記の2種類があります。

簡易査定
机上査定
取引事例や公的な価格指標のみに基づく価格査定です。手軽に査定を受けられる代わり、不動産ごとの特性は反映されません。不動産売却の初期段階で、おおまかな売却価格を決めるために行われます。
詳細査定
訪問査定
実際に物件の状態を確認する価格査定です。建物の痛み具合、日当たり、周辺環境、土地の形状や接道状況などを総合的にチェックします。法務局の登記簿などを調べ、売却にあたっての法的なハードルがないかも調べます。
不動産会社に査定依頼を出す場合は、事前に調べた相場に基づき、査定価格が妥当な範囲かどうかをチェックすることが大切です。査定価格に違和感をおぼえた場合は、価格査定の根拠を担当者に確認する必要があります。また、可能な限り、複数の不動産会社に査定依頼を出すことが望ましいです。

1-3.不動産会社と「媒介契約」を締結する

不動産会社に対し、売買取引の仲介を依頼する場合、「媒介契約」を結ぶのが通例です。媒介契約では、どこまで不動産会社に依頼するかという点や、仲介手数料の金額などを明確にします。宅地建物取引業法により、物件の仲介を行う不動産会社は、売主との媒介契約の締結が義務付けられています。

媒介契約には下記の3種類があり、売却方針にあわせて選べます。

専属専任媒介契約売買取引の仲介を1社にしか依頼できません。ただし、成約へ向けて積極的な努力が行われ、1週間に1回以上の状況報告が得られます。
専任媒介契約専属専任媒介契約と同様に1社にしか依頼できませんが自ら取引相手を見つけることは可能です。2週間に1回以上の状況報告が行われます。
一般媒介契約複数の不動産会社に売買取引の仲介を依頼できます。「明示型」と「非明示型」の2種類があります。明示型の場合は不動産会社に他社との取引状況を通知する必要がありますが、非明示型では通知を行う必要がありません。

2.不動産売却をスムーズに進める3つのコツ

不動産売却の過程で、予期せぬトラブルが発生する場合があります。不動産売却をスムーズに進めるためには、3つのコツがあります。

2-1.査定依頼をする前に必要書類を揃えておく

不動産会社に価格査定を依頼する場合、必要書類を提出しなければなりません。机上査定やネット査定では不要なケースが多いですが、詳細査定・訪問査定の場合は必要です。査定依頼をする前に準備しておくとスムーズです。

不動産を査定する際に必要な書類は、下記の5点です。

登記事項証明書(登記簿謄本)不動産の登記記録のことです。お近くの法務局の窓口で申請(1枚1,000円)するほか、郵送手続きや、オンラインでの手続きも可能です。アパートやマンションなら建物に関する部分、戸建なら建物および土地の2枚が必要です。
登記識別情報(登記済権利書)所有権の登記が完了していることを証明する書類です。2006年以前のものを「登記済権利書」、それ以降のものを「登記識別情報」と呼びます。登記の際に法務局から送付される書類ですが、手元にない場合は再取得が必要です。
建物の図面・土地の測量図図面や測量図は価格査定の判断材料となるほか、広告宣伝の際にも使用されます。法務局の窓口か、オンライン手続きで入手できます。万が一、図面や測量図が存在しない場合は、再度測量をしなおす必要があります。
身分証明書運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの写真付きのものが1点あれば十分です。
印鑑証明書取得してから3ヶ月以内のものに限られます。手元にない場合は、実印と身分証明書を持参し、お近くの役所の窓口で登録申請が必要です。

そのほか、下記のような書類があれば、査定を有利に進められます。

リフォーム履歴がわかるものリフォームの契約書などが該当します。リフォーム済であることが証明できれば、査定価格がアップする可能性があります。
住宅性能評価書国土交通大臣の「住宅性能表示制度」に基づいた証明書です。住宅の性能が公平に評価されており、不動産会社への証明力もあります。
境界確認書隣地との境界を表す書類です。これがなければ、境界トラブルが発生する可能性があります。境界確認がまだの場合、3~4ヶ月かかる可能性があります。

2-2.信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産の売却がうまくいくかどうかは、不動産会社選びにかかっています。信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産を適正な価格で売却しやすくなります。また、万が一トラブルが起きた際の対応も期待できます。

信頼できる不動産会社かどうかは、下記の3点で見極められます。
・不動産の売却が得意分野かどうか
・査定額の根拠を具体的に示すことができるか
・集客の手段を豊富に持っているか

不動産会社とひとことで言っても、「分譲業者」、「買取再販業者」、「媒介業者」など種類が異なります。不動産売却であれば、不動産の売買を専門に行う「媒介業者」や、「不動産売買・仲介業」が向いています。また、不動産の売却が得意かどうかは、担当者の説明でもわかります。査定依頼をしたとき、担当者が査定額の根拠を客観的なデータで示していれば、売買取引に強いことがわかります。

不動産売却には広告宣伝が重要です。豊富なノウハウや顧客データを持ち、さまざまな媒体で集客できる不動産会社なら、安心して売却を任せられます。

2-3.物件をきれいな状態に保っておく

不動産の購入希望者が現れると、建物内を実際に見てもらう「内見」を行います。このとき、物件が散らかっていたり、汚れていたりすると、悪い第一印象を与えてしまいます。内見は物件を見せるだけの場ではなく、購入希望者へアピールする場と考え、物件をきれいな状態に保ちましょう。重点的に掃除が必要なのは、「玄関」と「水回り」です。玄関は購入希望者が最初に見る部分であり、念入りに掃除しておけば良い第一印象を与えられます。床や靴箱の汚れを取り除くだけでなく、靴のにおいの対策も必要です。トイレやお風呂、キッチンなどの「水回り」は、もっとも使用感が出るため、内見の際に厳しくチェックされるポイントです。重曹やクエン酸、カビ取り剤などの掃除用品を駆使して、カビや汚れが目立たないようピカピカにしておきましょう。あまりにも汚れがひどい場合は、清掃業者に頼むのも1つの手段です。

3.不動産売却に関わる6つの税金に詳しくなろう

不動産の売却には6つの税金が関わっています。売買取引にかかる「登録免許税」や「印紙税」、譲渡所得にかかる「譲渡所得税」などが代表的です。

3-1.不動産の抵当権抹消登記にかかる登録免許税

「登録免許税」とは、不動産の売買や相続にあたって、所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際にかかる税金です。ただし、所有権移転登記は土地や建物の持ち主が所有権を移転するものであり、買主側が費用を負担するのが通例です。不動産売却の際に必要なのは、土地や建物の抵当権を外す「抵当権抹消登記」の場合です。登録免許税は、不動産の数×1,000円がかかります。たとえば、建物1棟、土地2筆の抵当権を抹消する場合、3,000円の登録税が必要です。

3-2.売買契約書の作成に必要な印紙税

「印紙税」とは、売買契約書を交わす際に貼付する収入印紙の代金です。売買契約書は2通作成されますが、印紙税は買主と売主で折半するのが通例です。不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、相手側が印紙を用意しており、売主の負担分を直接現金で支払うケースがほとんどです。不安な場合は、印紙を用意する必要があるか事前に確認しましょう。印紙税法によって、印紙税は下記のように定められています。2020年3月31日までは、右の軽減税率が適用されます。

売却額税額軽減措置
100万円を超え
500万円以下のもの
2,000円1,000円
500万円を超え
1,000万円以下のもの
1万円5,000円
1,000万円を超え
5,000万円以下のもの
2万円1万円
5,000万円を超え
1億円以下のもの
6万円3万円
1億円を超え
5億円以下のもの
10万円6万円

3-3.不動産の売却で生じた所得にかかる譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、不動産の売却で得られた譲渡所得にかかる所得税・住民税です。譲渡所得が赤字の場合は課税されません。譲渡所得税は売却した翌年に確定申告を行い、お近くの税務署か金融機関で納税します。譲渡所得の金額は、「不動産を売った金額-取得費-譲渡費用」の計算式で求められます。

取得費土地・建物の購入金額
購入時の印紙税や登録免許税
購入時の仲介手数料
譲渡費用売却時の仲介手数料
印紙税
売買契約後の違約金

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年以下は「短期譲渡所得」にあたります。

短期譲渡所得譲渡所得×39.63%
長期譲渡所得譲渡所得×20.315%

なお、不動産の所有期間が10年を超えた場合、軽減税率の特例が受けられます。譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されるため、譲渡所得税は「譲渡所得×14.21%」となります。

3-4.所得税と同様に譲渡所得にかかる住民税

「住民税」は譲渡所得税にふくまれていますが、単体でどれくらいかかるのか知らない方も少なくありません。不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、住民税は譲渡所得の9%です。長期譲渡所得の場合は譲渡所得の5%がかかります。所得税の納付期限は毎年3月15日前後ですが、住民税は市区町村ごとに納付期限が異なります。一括での支払いも可能ですが、6月、8月、10月、翌年1月と最大4期にわけて納付することができます。また、所得税と異なり、住民税の確定申告は不要です。不動産の売却益が出た翌年に確定申告が必要ですが、住民税は所得税とセットで計算されるため、所得税のみの申告でかまいません。所得税の申告後に送られてくる住民税納付書をもとに納税しましょう。

3-5.仲介手数料などにかかる消費税

不動産を売却する場合、「消費税」は土地の部分にはかかりませんが、建物の部分は課税対象となります。しかし、事業やサービスとしてではなく、個人で売買取引を行う場合は非課税です。個人で不動産売却を行う場合、消費税は仲介手数料の税抜価格に対しかかります。そのほか、抵当権抹消登記などを司法書士に依頼する場合は、司法書士への手数料に対し消費税がかかります。

3-6.東日本大震災後に設けられた復興特別所得税

「復興特別所得税」とは、東日本大震災後の財源確保のため、2013年1月から徴収がはじまった税金です。復興特別所得税の金額は、基準所得税額の2.1%です。基準所得税額とは、その年の所得税の金額を意味します。たとえば、その年の所得税が675万円であれば、復興特別所得税は14万1750円かかります。給与所得の場合は源泉徴収されますが、不動産売却の場合は確定申告が必要です。

4.不動産売却後の確定申告の流れと必要書類

確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日です。それまでに間に合うよう、確定申告の流れを理解し、必要書類をそろえましょう。

4-1.確定申告に必要な5つのステップ

確定申告には、個人で行う方法と、税理士に依頼する方法の2つがあります。税理士に依頼する場合は手数料が必要です。自分で申告する場合は手間がかかりますが、5つのステップにしたがい申告すれば問題ありません。

1.必要な書類を準備する
2.譲渡所得税の金額を計算する
3.確定申告に必要な書類を記入する
4.税務署の窓口で手続きを行う
5.納税を行う(還付を受ける)

まず、確定申告に必要な書類を漏れがないようそろえましょう。必要書類は大きく分けて、税務署でもらえる申告書類と、自分で用意する契約書・領収書などがあります。必要書類のリストは後の項目でご案内します。

次に申告を行う譲渡所得税の金額を計算します。不動産の売却価格と、不動産の購入価格、購入時や売却時にかかった諸経費の3つの数字が必要です。また、不動産の所有期間により、長期譲渡所得(5年超)か短期譲渡所得(5年以下)かが異なります。それぞれ税率が異なるため、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得税の金額がわかったら、確定申告書を記入します。国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、指示にしたがって書類を記入しましょう。「確定申告書等作成コーナー」では、各種税金の自動計算もしてもらえるため、具体的な納付金額がわかります。入力後は必ずプリントアウトしましょう。e-Taxを利用する場合はそのまま提出できます。

必要書類の作成が終われば、税務署に提出します。お近くの税務署の窓口で手続きができるほか、郵送による送付も可能です。また、国税電子申告・納税システム(e-Tax)を利用する方は、国税庁のホームページから申告できます。

また、納税の方法として下記の4種類から選択できます。
・現金で直接納付を行う
・e-Taxで納付を行う
・クレジットカードで納付を行う
・振替納税で口座振替を行う

なお、確定申告の時期になると、税務署や各市区町村の庁舎で税理士による無料相談が受けられます。不安な方は無料相談を利用するのも1つの手段です。

4-2.確定申告に必要な5つの書類

確定申告の際に提出が必要な書類は、下記の5点です。

確定申告書(B様式)税務署で直接もらうか、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」で3種類すべて作成できます。「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内にしたがって入力するだけでよく、プリントアウトしたものをそのまま利用できるだけます。また、納税額の計算も支援してくれます。
確定申告書(分離課税用)
譲渡所得の内訳書
売買契約書(コピー)不動産の取得時のものと売却時のものの両方が必要です。取得時・売却時に不動産会社から入手できます。
領収書不動産の売却にかかった諸経費を証明するための証憑書類です。仲介手数料のほか、不動産を売買した際の登記費用もふくみます。

まとめ

今回は、不動産の売却の流れや、税金や確定申告のポイントを解説しました。不動産の売却は、「相場をチェックする」、「物件の査定依頼をする」、「不動産会社と媒介契約を結ぶ」の3つのステップが必要です。不動産売却をスムーズに進めるには、価格査定の前に必要書類をそろえ、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。内見の印象をアップさせるため、玄関や水回りを中心に建物をきれいにしておくことも効果的です。

不動産売却には6種類の税金がからみます。「登録免許税」、「印紙税」、「譲渡所得税」、「住民税」、「消費税」、「復興特別所得税」を確認しましょう。不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日には、確定申告が必要です。

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