不動産売却の基礎知識

【イエカレ】不動産売却の契約成立後の注意点とは｜売買契約の流れとケースを紹介

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更新日2023年4月18日

このコラムのポイント不動産売却は、不動産を購入するお客様（相手方）と契約をして売却することになります。
売買では、宅地建物取引主任者の立会いのもとで双方で契約書を交わすことが大前提になります。ただ、契約が成立しても注意したい点がありますので、そうした注意点を本記事でご紹介します。

早速、不動産売却の契約における注意点を見てみましょう！

売買契約締結の流れ

まず最初に、不動産売却での売買契約締結の流れを簡単に説明します。

「売り主」と「買い主」が売買契約書の契約内容の最終確認を行います。
双方異論が無ければ、署名押印して契約書の件は終了です。そして手付金を受け取り、仲介手数料を不動産業者に渡します。

代金が支払われ次第、所有権の移転登記と、抵当権が付いていたら抵当権の抹消の手続きを行います。これで不動産売却は終了です。その後は、売却代金から譲渡所得税などの税金を払うだけです。

しかし、問題は、契約成立後に「契約と違う」と言った話で「契約解除を訴えられる」場合が有りますから、売却が終わったとしても安心は出来ません。

では、どんなケースが考えられるのでしょうか？次で見て行きます。

契約解除の種類

売り主買い主とも双方納得いって売買が成立すればいいのですが、必ずしもそうなるとか限りません。どちらかに問題が有って契約が解除される場合があります。

その場合の契約解除の種類ですが「手付解除」と言って、契約が成立する前に売り方が手付金を倍返しをして、買い方は手付金を放棄します。

例えば、災害にあってしまい、売るつもりの不動産が毀損した場合、もう売れる状態になっていない場合は、売る側から契約を解除します。

また、売り主、買い主のどちらかが契約違反を起こしていたら、そのことを理由に契約解除を要求して違約金を請求出来ます。特約の条件が満たされなかった場合の解除もあります。

そして一番面倒なのが瑕疵担保責任による解除です。買い主の状況によっては、損害を被ったと損害賠償を請求されてしまいます。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは売却する不動産に瑕疵が有った場合、売る側が責任を持って修理をしなければならないということです。ただ、もし仮に、その瑕疵についてが、契約内容に明記されてあり、買い方もその瑕疵について納得したということで契約が成立していれば、修理などの責任は問われません。

問題は、瑕疵が分からない場合です。瑕疵が無いと思って不動産を売却したら、後から瑕疵が出てきて、契約解除を申し込まれて、損害賠償を請求される場合があります。

このケースの場合、個人だと「知らなかったから」ということで責任は問われないことになっています。ですが、買い主は、厳密には不動産仲介業者を通じて買うわけですから、この場合、契約に立ち会った宅地建物取引主任者は知らなかったでは済まされるはずがなく、契約解除と損害賠償を請求出来ることになっています。
その期間は2年以内と定められており、2年を過ぎたら、宅地建物取引主任者でも責任は問われないことにはなっています。

それでも2年以内であれば責任は問われるわけですから、一般的には、不動産業者は瑕疵担保免責の特約を付けて販売をしています。
これについては、個人でも訴えられると面倒ですから、瑕疵担保免責の特約を契約書に必ず記載することです。以上、これらのことは知っておいて頂ければと思います。