【不動産物件の販売】販売活動を短期にする方法


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このコラムのポイント不動産物件の販売活動を短期間にする方法を、さまざまな視点からお伝えします。

不動産会社との付き合い方、消費税から話題となっている住宅ローンの金利水準まで。多くの要因を分析しながら「賢く」販売活動をする売主を目指しましょう。

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「賢く」販売活動をする売主を目指しましょう!!

査定が販売活動のスタートダッシュを決める

不動産物件の販売活動を短期にするには、買い手に商品(不動産物件)を告知する前が大事です。

それは、「良い不動産業者を見つけること」を意味します。不動産業者は、どのような方法で見つけるとよいのでしょうか。

不動産物件の成功のポイントは、業者に依頼できることを「賢く」不動産会社に協力して貰うことです。 代表的なものが査定です。

不動産売却をするにあたっては、まず「物件の売却価格」を決めなくてはなりません。そのために査定と販売価格の設定が必要です。

都市部では特に、同時期に販売している類似物件が数多くあります。最近のように不動産売買価が高まっているのも後押しとなっています。

このような時期に効率の良い販売活動をするためには、この同時物件の「価格帯」をまず把握することが大切です。

類似物件のデータを参考にしながら、売却する物件の築縁数や間取りなどをみて、値段をつける作業。 これが「査定」です。

査定は複数の不動産会社から見積もりを取ることもできます。むしろ大手不動産や地場の不動産会社など、タイプの異なる不動産会社から査定を取るのが賢い方法です。

媒介契約の「方法」をうまく利用する①

査定額は、不動産会社によって大きく差の生じる場合もあります。査定額が低ければいいというわけではありません。

どのような方法で査定額を出したのか、不動産会社の見解を聞き、納得した1社に物件の売却依頼の手続き(媒介契約)を依頼しましょう。

この媒介契約は、販売活動のパートナーである不動産会社を決める最大のポイントです。

不動産を売却する際は、2種類の「契約」を結ぶ必要があります。

1つ目は販売活動を進めて不動産所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。

そしてもう1つは、「不動産媒介契約」です。
これは売主からは「買主を探して欲しいという」依頼と、一方の買主からは、「売主を探して欲しいという」依頼をマッチングさせます。

不動産の世界でよく使われる「仲介手数料」という言葉があります。

媒介は仲介とも言い、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることもできます

<不動産売買の構図>
売主 -※→ 仲介会社 ←※-買主
「※」の部分で、媒介契約が行なわれます。

 

さらに、この媒介契約は、全部で3種類あります。

▼ 専任媒介...1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能。
▼ 専属専任媒介...専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることは不可能。
▼ 一般媒介...複数の会社に媒介を依頼する方法。

 

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媒介契約の「方法」をうまく利用する②

売主から見て、物件の販売活動を様々な不動産会社と連携するなら一般媒介。

信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら専任媒介や専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

■不動産会社の義務

成約に向けての義務 積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。  
指定流通機構への登録 媒介契約締結の翌日から5日(※)以内に登録義務有り ※当日および不動産会社の休業日を含みません

媒介契約締結の翌日から7日(※)以内に登録義務有り ※当日および不動産会社の休業日を含みません

任意での登録は可能 (依頼者の同意を得た上で積極的にレインズへ登録します)
登録証明書の交付 遅滞なく、指定流通機構が発行した登録証明書を依頼者に交付しなければなりません  
登録証明書のサンプル
業務処理状況の報告義務 1週間に1回以上 文書又は電子メールによる報告 2週間に1回以上 文書又は電子メールによる報告 法令上の義務はありません
(任意で報告を求めることは可能です)
成約したときの通知義務 売買の契約が成立したときは、遅滞なく
指定流通機構(近畿レインズ)へ通知(成約登録)
しなければなりません
 

販売活動が無事に成功し、売買契約を結んだあと、仲介手数料を支払います。

販売活動は消費税の増税タイミングを考える

2017年4月に控える「消費税10%への増税」も密接な関わりがあります。

まだ先の話と見逃したくなりますが、実は「2016年9月までに(新築物件の)請負契約を結んだ場合は現行8%税率適用」という特例があります。

家を売却する場合に、最大のライバルとなるのは競合のマンション業者ではなく、「自宅を新築する流れ」です。

特に広大な土地を有していた地主の方が相続の問題などにより、戸建て業者に売却する流れが広がっています。

所有している土地への将来的な物件建築を考えていた方が、2016年9月までに駆け込みでの建築請負契約のうえ、2017年から様々な新築物件が竣工するのではと予測されています。

新築物件が竣工すると、販売活動は必然的に入居者の取り合いになります。そのため、既存の不動産所有者は、2016年中に動くことが大切と言えるでしょう。

また、古い住宅を売却する際は、「買い手が建て替えをするニーズ」も合わせて読まなければなりません。

建替の場合も9月のこの消費税特例は当然適用されますので、物件売却のタイミングには注意が必要です


この記事のまとめ

不動産物件の「販売活動」を短期にする方法をお伝えしました。

実はこのほかに大きな影響を有しているものがあります。それは、昨今世間を賑わせている「マイナス金利」です。

マイナス金利政策の導入で住宅ローン(固定金利)が下落基調を続けています。

本来この2つの金利は短期的に連動するものではありませんが、一部のメガバンクが金利を下げ始めたことにより更なる住宅ローンの低下が予測されています。

住宅金利が下がると買い手の活動が活発となり、不動産の「売り時」へ繋がります。

不動産の売却をお考えの方々は、こうした情勢も随時把握しながら、販売活動のスケジュールを整備していく必要があるのです。【初回公開日公開日2016年10月17日】

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