【イエカレ】不動産売却に深く関係する公示価格とは｜所有物件を損失無く売却したい方へ

不動産を損失無く売るためには、まず「公示価格(公示地価)」について知っておく必要があります。どのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

公示価格とは公示地価とも呼ばれ「所有している土地の価格」のことを指します。
価格を決めるためには「地価公示法」という法律に従うことが義務づけられており、それを基に導き出された価格を、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公表するのです。
この「公示価格」は主に以下のような場合に活用されます。

公示価格は、7名の「土地鑑定委員会」が決めます。
ちなみに土地鑑定委員会のメンバーは、国土交通大臣により任命されるものであるため、誰もができるものではありません。
彼らはまず、公示区域内の土地の中から「標準地(価格公示する標準的な地点)」を選び、それに対して2名の不動産鑑定も評価をしてもらいます。
これらの鑑定評価が完了し終わって初めて公示価格は決まるのです。

結論から述べると難しいでしょう。その理由には主に以下の3つが挙げられます。

土地の上に建物が立っていた場合、それも同時に売却することになるわけですから、更地のみで算出された公示価格よりも高くなる可能性が多いのです。しかし、「土地基本法」には以下のような文が明記されています。

第三条　土地は、その所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて適正に利用されるものとする。
2　土地は、適正かつ合理的な土地利用を図るため策定された土地利用に関する計画に従って利用されるものとする。(投機的取引の抑制)
第四条　土地は、投機的取引の対象とされてはならない。

投機的取引とは「転売や収益獲得を目的とした取引」という意味です。つまり土地自体は利用するものであって商目的で取引を行うものではないと書かれています。

そのため、たとえ公示価格が高くなっても、その価格のまま売却できるとは限らないのです。
さらに、取引の際は売り手と買い手の事情も関わってきます。売り手の中にはなるべく高く売りたいと考えている人もいれば、逆も存在します。買い手も同様です。

以上のことから、公示価格はあくまで土地を売却するときの参考価格程度にしかならず、公示価格から取引価格を判明させるのは難しいのです。

土地を売却するとき、公示価格の他にも色々な価格を目にすることになるでしょう。
それらが以下の3つの価格です。

これに公示価格を合わせた4つを金融や不動産用語で「一物四価」と呼びます。
もしこれらを見たとしても頭がこんがらがってしまわないように、一緒に覚えておきましょう。

実勢価格とは「実際の市場で取引される価格」のことです。この価格は日々の土地に対する需要と供給で変動します。また売り手と買い手の需要と供給が釣り合ったときの価格でもあるのです。

まだ取引が成立していない不動産屋などに書かれている価格は「売り手の希望価格」「近隣の取引相場」「公的事例やデータをもとに推定された価格」である場合が多いと考えられています。

路線価とは相続税や贈与税の金額を決めるときの目安となる「土地の評価額」のことです。
種類は「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つに分かれており、一般的に「路線価」と言われたら相続税路線価のことを指していると考えてください。

路線価の価格公表は毎年7月と決まっています。この日程は1月に亡くなった人の相続税の申告期限に間に合わせるための配慮です。

相場は、公示価格の80％、実勢価格の7～80％で組まれることが多いものの、実際には以下のような手順を踏んで計算を行います。

手順はあくまで大まかなものでしかありません。実際は土地の形や奥行の長さや物件が立てやすいか、借用地なのかどうかなど、価格に掛け合わせないといけないことが多いため、1人で行うことはほぼ不可能です。
必ず経験豊富な税理士や、路線価に強い不動産会社に依頼するようにしましょう。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるときに基準となる評価額のことです。家や土地を所有している以上は固定資産税を払うことは義務になります。

土地の固定資産税評価額は、土地の時価の約70％が目安といわれていますが、土地の条件(市街地なのか村落地域なのか)や、土地の面積・形状、道路の接し方などによって、そごう的な評価額は変わってくるのです。そのため、70％を乗じた後、さらに各土地の価格補正が入ると考えておいた方が良いでしょう。

国土交通省が公表している「平成31年度地価公示の概要」によると、以下のように明記されています。

○全国平均では、全用途平均が4年連続の上昇となり、上昇幅も3年連続で拡大し上昇基調を強めている。 用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続、工業地は3年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めている。

○三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、各圏域で上昇が継続し、上昇基調を強めている。
○地方圏をみると、全用途平均・住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた。商業地・工業地は2年連続の上昇となり、上昇基調を強めている。地方圏のうち、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では全ての用途で上昇が継続し、上昇基調を強めている。地方四市を除くその他の地域においても、商業地が平成5年から続いた下落から横ばいとなり、工業地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた。

以上の結果より、全国全用途の公示価格が上昇したことがわかります。これら上昇の背景として「外国人観光客増加に伴うホテルや店舗の需要増加」、「住宅需要の堅調」、「オフィス市場の活況」、「景気が穏やかに回復傾向ある」という4点が挙げられており、オリンピックを間近に控えたいま、今後も上昇が見込まれると考えられているのです。

上述のように、平成31年度の公示価格は全体を通して上昇基調を強めています。その中でも特徴的だったのが大阪中央区と那覇の上昇率でした。
以下が大阪市中央区と那覇の上昇率です。

大阪市中央区が商業地としての公示価格を上昇させた背景には「黒門市場」と「外国人観光客の増加」が関係しています。大阪中央5-24という地点は黒門市場内の地点。この黒門市場は大阪でも有名な道頓堀、難波に近い点であるため外国人観光客が訪れることが多いのです。
結果として店舗需要が高まり、公示価格もそれに伴い上昇したと考えられています。

那覇-19の住宅地公示価格上昇の背景には「那覇新都心の再開発」が関係しています。那覇-19は那覇市新都心の地点。那覇市に移住している人が増えていることもあり、再開発地区に建つマンションへの需要が高まっているのです。その結果住宅地部門で全国3位の上昇率となりました。

国土交通省の『平成31年公示価格(全国)』をもとに、「公示価格部門」「変動率上昇部門」「変動率下降部門」の3つをランキングにして紹介します。土地を売却するときの参考にしてみてください。

＜住宅地部門＞[注1]>

＜商業地部門＞

＜工業地部門＞

＜全用途部門＞

公示価格はすべての部門で東京都が上位を占めていることがわかります。

変動率とは前年度と比べ、どれくらい公示価格が変わったかを表したものです。

＜住宅地部門＞[注2]

＜商業地部門＞

＜工業地部門＞

＜全用途部門＞

上述した変動率の上昇とは対称に、前年度と比べ公示価格が下降方向へ変動してしまった土地のランキングです。

＜住宅地部門＞[注3]

＜商業地部門＞

＜工業地部門＞

＜全用途部門＞

公示価格を知ることは、自分が所有している土地の価格を知るということです。
ただし公示価格がそのまま売却価格や取引価格になるわけではなく、土地の掛け補正や売り手と買い手の個人的な事情、土地基本法の関わりなどが関係していきます。
そのため、公示価格は「相場」という認識で見ていくのがベストでしょう。

ちなみに、細かい公示価格を知ると路線価や固定資産税額なども知ることができますが計算方法はとても複雑であるため、不動産売却に詳しい税理士や不動産会社にお任せすることをおすすめします。
2019年（平成31年/令和元年）の公示価格は全体的に上昇傾向にあるため、不動産を売買するにはおすすめの時期といえるでしょう。売買を真剣に考えようと思っていた方はぜひ検討してみてください。