戸建ての売却には手数料がかかる?手数料を抑えるコツも解説

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転勤や家族構成の変化を理由に戸建てを売却する人は、売却と並行しながら新しい住居の購入を進めます。
新しい住居を購入する際に、売却代金を住宅ローンの返済や新しい住居の購入費用に充てようと思っても、全額を充てられるわけではありません。

自由に使えるのは、売却にかかった手数料を引いて残った分だけであるため、どのくらいの手数料がかかるのか事前に確認することが重要です。

この記事では、戸建ての売却にかかる手数料と手数料を抑えるコツについて解説します。

1.戸建ての売却にかかる6つの手数料

戸建ての売却は自分で行うこともできますが、売出価格の設定を誤ると、なかなか買い手が見つからない、安く売却して損をする可能性があります。
また、手続きにミスが生じると、買い手との間でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

戸建てを売却する際は、これらのリスクを未然に防ぐために、不動産の専門家である不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼した場合には、売買契約が成立すると仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。

戸建ての売却にはこのようにいくつか手数料がかかるため、自由に使える売却代金を知る、使いすぎて手数料の支払いができなくならないようにするために、手数料の知識を事前に身につけておくことが重要です。

戸建ての売却にかかる主な手数料は以下の6つです。

  • ● 仲介手数料
  • ● 抵当権抹消費用
  • ● 印紙税
  • ● 一括返済に必要な費用
  • ● 譲渡所得税等
  • ● その他費用

それぞれの手数料について詳しく見ていきましょう。

1-1.戸建ての売却にかかる手数料①:仲介手数料

戸建てを売却する際、自分で買い手を見つけることもできますが、スムーズに売買を進める、売却後のトラブルを未然に防ぐために、不動産の専門家である不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社への依頼と同時にかかると思っている人も多いのではないでしょうか?
しかし、仲介手数料は不動産会社が見つけた買い手と売買契約を締結した時点でかかるので注意が必要です。

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物業法に以下のように定められています。

売却価格 仲介手数料
200万円以下の部分 売却価格×5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売却価格×4%+消費税
400万円超の部分 売却価格×3%+消費税

戸建ての売却価格が400万円を下回るということはあまり多くありません。
また、計算式も複雑なので、400万円を超える際は「(売却価格×3%+6万円)+消費税」という速算式で求めることも可能です。


例えば、戸建ての売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は「(2,000万円×3%+6万円)+消費税=72万6,000円」です。戸建ての売却にかかる手数料の中では大きな金額なので、事前にいくらかかくのか把握しておいた方が良いと言えます。


不動産会社に仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は以下の3種類です。

  • ● 一般媒介契約
  • ● 専任媒介契約
  • ● 専属専任媒介契約

一般媒介契約では、戸建ての売り手が複数の不動産会社に仲介を依頼できるのがポイントです。
複数の不動産会社に依頼することで、様々な買い手にアピールできるため、買い手をスムーズに見つけやすいというメリットがあります。

一方、不動産会社は買い手を見つけることができなければ、仲介手数料を得られないため、積極的に取り組んでもらいにくいというデメリットがあります。

専任媒介契約では、売り手が依頼できる不動産会社が1社に限られるのがポイントです。
「スムーズに買い手が見つからないのでは?」と不安に感じる人もいるかもしれませんが、レインズと呼ばれる国土交通大臣が指定する流通機構への登録が必須になるため、幅広い不動産会社に見てもらいやすくなります。

一般媒介契約と同様に、自分で見つけた買い手との契約では仲介手数料がかからないため、特に大きなデメリットがない契約方法と言えるでしょう。

専属専任媒介契約では、他の2つの契約方法とは違い、自分で見つけた買い手との契約でも不動産会社を介さなくてはならないため、無駄な手数料がかかるのがポイントです。
しかし、流通機構への登録期間が短くなる、売却状況の報告頻度が頻繁になるため、買い手にとって有利な部分もあります。

専属専任媒介契約はとにかく自分で見つけた買い手との契約でも仲介手数料が生じるのがデメリットです。
そのため、不動産会社と媒介契約を締結する際は、一般媒介契約もしくは専任媒介契約のどちらかを締結することをおすすめします。

1-2.戸建ての売却にかかる手数料②:抵当権抹消費用

戸建てを売却する際は、所有権が売り手から買い手に移行しますが、それを証明するために登記を行わなくてはなりません。
また、戸建てに住宅ローンの残債がある場合は、抵当権が設定されているままなので、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを契約した契約者が万が一滞納した場合、金融機関が残債の回収を行うために戸建てを売却して現金化できる権利です。
この権利が残ったままでは、戸建ての買い手は自分が滞納していない場合でも急に戸建てを売却されてしまいます。
そのような事態に陥らないようにするためにも抵当権を売り手に抹消してもらいます。

誰がどの登記費用を負担するのかということは決まっていません。
しかし、不動産売買では所有権移転にかかる登記費用は買い手、抵当権の抹消費用は売り手が負担するのが一般的です。

売り手の負担する抵当権の抹消費用は1つの不動産につき1,000円です。
戸建ての場合、土地と建物の2つの不動産に分かれるため、最低でも2,000円かかります。
しかし、抵当権抹消の手続きは手間と時間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士の依頼料を含めると1万円を超えてくるため、いくらくらいになるかあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
自分で抵当権の抹消登記を行っても問題ありません。
しかし、手続きに不備があった場合、再提出を求められてさらに時間と手間がかかるため、なるべく司法書士に依頼した方が良いと言えるでしょう。

1-3.戸建ての売却にかかる手数料③:印紙税

戸建てを売買する際に売り手と買い手が交わす売買契約書には、印紙税と呼ばれる税金が課されます。
印紙税は一律ではなく、戸建ての売却代金で異なるため、税額がいくらなのか事前に確認しておくことが重要です。
売却代金ごとの印紙税の税額は以下の通りです。

売却代金 本則税率 軽減税率
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

100万円以下、5億円超にも印紙税が定められていますが、戸建ての売却で100万円以下や5億円超になるケースはほとんどないため、表からは省いています。

国税庁の公式ホームページによると、平成26年4月1日~令和2年3月31日までの間に作成される売買契約書に適用される印紙税には、軽減税率が適用されています。

しかし、現在は上記の期間外であるため、税率がどうなっているのか気になる人は、不動産会社に確認する、戸建ての住所地を管轄する税務署に問い合わせてみると良いでしょう。

1-4.戸建ての売却にかかる手数料④:一括返済に必要な費用

戸建てを売却するにあたって抵当権が残っている場合には、売却代金で住宅ローンの一括返済を行う必要があります。しかし、住宅ローンの一括返済を行う際は手数料がかかるので注意が必要です。

例えば、大手金融機関である三井住友銀行で住宅ローンを契約していた場合、一括返済には以下の手数料がかかります。

手続方法 一括返済手数料
インターネットバンキング 5,500円
専用パソコン(窓口) 1万1,000円
書面 2万2,000円

一方、三菱UFJ銀行の場合、一括返済には以下の手数料がかかります。

手続方法 一括返済手数料
インターネット 1万6,500円
テレビ窓口 2万2,000円
窓口 3万3,000円

上記のように、金融機関や手続方法ごとに、住宅ローンの一括返済の手続きにかかる手数料は大きく異なります。
少しでも一括返済にかかる手数料を抑えたい場合には、窓口を介さないインターネットによる手続きを選んだ方が良いと言えるでしょう。

1-5.戸建ての売却にかかる手数料⑤:譲渡所得税等

戸建ての売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税が課されます。
「経年劣化によって資産価値が下がるので利益が生じないのでは?」と思っている人も多いかもしれませんが、そのようなことはありません。

譲渡所得税が課されるかどうかは、譲渡所得の有無によって決まるため、まずは譲渡所得を算出します。
譲渡所得の計算式は「売却代金-取得費-手数料」です。取得費とは、土地や建物の購入代金や建築代金、購入時にかかった各種税金、仲介手数料などです。

一方、手数料とは、売却時の仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などを指します。
また、築年数の経過による資産価値の減少を減価償却費と言いますが、減価償却費は取得費から引くという点に注意が必要です。

譲渡所得を算出してプラスだった場合には、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税の税率は、戸建ての所有期間によって以下のように異なります。

所有期間 所得税 住民税 合計(復興特別所得税を含む)
5年以下(短期譲渡所得) 30% 9% 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 15% 5% 20.315%

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために設けられている税金で、令和19年までの基準所得税額に2.1%の上乗せが行われます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、適用される税率が倍近く異なるため、5年を超えてから売却した方が良いと言えます。
5年を超えたかどうかを判断する基準は売却した日ではなく、売却した日の属する1月1日時点なので注意が必要です。

例えば、令和2年4月1日に取得した戸建てを令和7年の5月1日に売却した場合には、暦上では5年を経過していますが、1月1日を基準とすると4年しか経過していません。

4年と5年では適用される税率が大きく異なるため、所有期間が5年かどうか気になる人は不動産会社に事前に確認してから売却した方が良いと言えるでしょう。

1-6.戸建ての売却にかかる手数料⑥:その他費用

戸建ての売却には、他の以下のような費用がかかります。

  • ● 引っ越し費用
  • ● リフォーム費用
  • ● クリーニング費用
  • ● 測量費用
  • ● 解体費用

戸建てを売却する際は、新居に引っ越さなくてはならないため、引っ越し費用がかかります。
売却したタイミングが引っ越しの多いシーズンの場合には、引っ越し費用が高くなります。

引っ越し費用を抑えようと戸建ての売却時期をずらした場合、需要が低くなってなかなか買い手が見つかりにくくなるので注意が必要です。
引き渡しまでの期間をうまく活用して、運べる物を自分で運んでしまえば、少しでも引っ越し費用を抑えられるでしょう。

他にもリフォーム費用やクリーニング費用がかかります。売却前の戸建てにリフォームやクリーニングを行うことで印象が良くなるため、より早く・高く売却することが可能です。
しかし、クリーニングは10万円程度、リフォームは内容によっては100万円以上の費用が発生します。

「売出価格に上乗せすれば回収できるのでは?」と考えた人も多いかもしれませんが、売出価格が高くなった場合、買い手の需要が低下する可能性があるので注意が必要です。
全ての買い手がリフォームやクリーニングを望んでいるわけではなく、価格の安さを望んでいる買い手もいるため、不動産会社に相談してから行った方が良いと言えるでしょう。

また、売却予定の戸建てがかなり経過している場合、測量費用や解体費用がかかる可能性があります。
測量費用とは、隣地との境界が明確でない場合に、境界を確定させるために行う測量にかかる費用です。市や国の立ち会いが必要になるのかでかかる費用が異なりますが、50万円程度を想定しておく必要があります。

建物の劣化が進行している場合には、建物を解体して更地として売却した方がスムーズに売却できる可能性が高くなります。解体費用は建物の構造で異なり、木造で3~4万円/坪、鉄骨造で4~5万円/坪、RC造で5~6万円/坪が目安です。

これらは全ての戸建てにかかるわけではありませんが、中には高額になるものもあります。
費用が足りずに困ったということがないように、どのような費用がかかるのかあらかじめ確認しておくことが重要と言えるでしょう。

2.戸建ての売却にかかる手数料を抑える3つのコツ

戸建ての売却にかかる手数料を合わせると100万円以上になるケースも珍しくありません。手数料が多くなった場合、その後の買い換えや住宅ローンの一括返済などに支障が生じる可能性もあるため、手数料がいくらかかるか知るだけでなく、手数料を抑える方法を事前に身につけておくことが重要です。

戸建てを売却にかかる手数料を抑えるコツとして以下の3の方法が挙げられます。

  • ● 売買契約書の一方をコピーにする
  • ● 仲介手数料の値下げを交渉する
  • ● 特例をうまく活用する

それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

2-1.手数料を抑えるコツ①:売買契約書の一方をコピーにする

売買契約書は買い手と売り手で交わすため、2通作成します。
そのため、課される印紙税も2通分になるのが一般的です。
しかし、1通をコピーで対応することで、1通分の印紙税を抑えることが可能です。

例えば、売買契約書に記載されている契約金額が4,000万円の場合には、1万円の印紙税が課されます。
2通作成すれば2万円ですが、1通をコピーで対応することによって印紙税が半分の1万円で済みます。

他の手数料を抑えるコツと比べると効果はそこまで大きくありませんが、知っておいても損はないコツと言えるでしょう。

2-2.手数料を抑えるコツ②:仲介手数料の値下げを交渉する

先ほどの仲介手数料はあくまでも宅地建物取引業法に定められている上限です。
そのため、上限通りに支払わなければならないわけではなく、値下げを交渉することが可能です。

両手仲介の不動産会社は、売り手からだけでなく買い手からも仲介手数料を得られるため、値下げ交渉に応じてもらいやすいと言えます。

値下げ交渉は問題ありませんが、仲介手数料は不動産会社が売買の仲介を行って得られる唯一の収入です。
値下げ交渉がきっかけで不動産会社の担当者の意欲が低下する可能性が高いため、しっかりサポートしてもらうためにも、あまり強引な値下げ交渉は行わない方が良いでしょう。

2-3.手数料を抑えるコツ③:特例をうまく活用する

戸建てを売却して利益が生じた場合は、譲渡所得税がかかりましたが、譲渡所得税は特例を活用することによって抑えることが可能です。
適用できる主な特例は以下の2つです。

  • ● 3,000万円の特別控除の特例
  • ● 軽減税率の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、戸建ての売却で利益が生じた場合に、3,000万円までの控除が受けられる特例です。
譲渡所得税を算出する際は、まずは譲渡所得がいくらになるか計算します。
譲渡所得がプラスになった場合には譲渡所得税が課されますが、3,000万円の特別控除の特例を受けることができれば譲渡所得から3,000万円を引くことが可能です。

つまり、戸建ての売却によって得られた利益(譲渡所得)が3,000万円までであれば、譲渡所得税が課されることはありません。

軽減税率の特例とは、戸建ての所有期間が10年を超える場合に、税率を軽減してもらえる特例です。戸建てを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、特例を適用できます。

軽減税率の特例が適用された場合の税率は以下の通りです。

譲渡所得 所得税 住民税 合計(復興特別所得税を含む)
6,000万円までの部分 10% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15% 5% 20.315%

これらの特例は、現在居住している、住まなくなった日から3年を経過する日の属している年末までに戸建てを売却するなどの条件を満たす必要がありますが、ほとんどのケースで適用することが可能です。
特例をうまく活用できれば、無駄な支出を少しでも抑えることができるでしょう。

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まとめ

この記事では、戸建ての売却にかかる手数料と手数料を抑えるコツについて記載してきました。

戸建ての売却では、売却代金を住宅ローンの一括返済や次の住宅の購入資金に充てようと考えている人も多いと思います。
しかし、戸建ての売却にはいくつか手数料がかかるため、売却代金を全て使えるというわけではありません。そのため、どのような手数料がかかるか事前に確認しておくことが重要です。

この記事を参考にしながら戸建てを売却すれば、少しでも失敗するリスクを軽減できるでしょう。

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