不動産の買取方法「即時買取」「買取保証」のメリット・デメリット

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このコラムのポイント土地や建物を売却したい場合、「不動産買取」という方法があります。
売却にそれほど時間がかからず「売れにくい物件であっても確実に売れる」のが不動産買取です。

不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
即時買取を依頼した場合と買取保証を依頼した場合では「売却のスピードや手元に残るお金」が変わってくるため、それぞれの違いを理解することが大切です。

そこで今回は、即時買取と買取保証の特徴を解説しつつ、メリット・デメリットをご案内します。土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1.不動産買取は「即時買取」と「買取保証」の2種類

不動産を売却する方法として、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、直接物件を購入してもらう「買取」があります。
この「買取」は、相場よりも安い売却価格になる傾向にあるものの、不動産を確実に売却でき、スピーディに現金化することができます。

不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

即時買取の特徴は、最短3日~1週間で不動産を売却できる点です。
買取保証は、一定期間「仲介」のように販売活動を行うため、即時買取よりも時間がかかるものの、市場価格に近い値段で売却できる可能性があります。

1-1.最短3日~1週間ほどで不動産を売却できる「即時買取」

即時買取とは、不動産会社が買主となり、物件をすぐに買い取ってもらう方法です。
販売活動が行われず、広告宣伝の手間などがかからないため、即時買取を依頼してから物件の引き渡しまでスムーズに手続きが進みます。
即時買取であっても、物件の価格査定は行われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどです。仲介ではないため、購入希望者が内見にやってくることもありません。
不動産会社にもよりますが、最短3日から1週間で不動産の売却に至るケースもあります。

一方、物件が市場に出ず、不動産会社が直接買い取る形のため、売却価格が市場の相場よりも低くなる傾向にあります。
即時買取を依頼する場合の売却価格は、不動産がある地域の特徴や、駅からの距離、建物の築年数などの条件によって変動しますが、市場価格のおよそ50%~80%になるケースが大半です。

1-2.市場価格に近い値段で売れる可能性がある「買取保証」

買取保証とは、「買取保証付きの仲介」とも呼ばれ、「仲介」と「買取」のいいとこ取りをしたような仕組みです。
買取保証を依頼すると、まずは「仲介」のように不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が買主を探すために販売活動を行います。即時買取と異なり、この段階で成約に至った場合、市場価格に近い値段で不動産を売却できる可能性があります。

通常の「仲介」と異なるのは、販売活動に一定のタイムリミットが設定されている点です。一定期間を過ぎても買主が見つからなければ、あらかじめ合意していた金額で、不動産会社に物件を買い取ってもらうことができます。
不動産を現金化するまでに時間がかかりますが、「仲介」により物件が高く売れる可能性を模索しつつ、「買取」により確実に物件を売却できるのが買取保証の特徴です。不動産の売却額も、即時買取より高額になる傾向にあります。

ただし、不動産会社の仲介により取引相手が見つかった場合は、通常の媒介契約と同様、仲介手数料を支払う必要があります。
買主が期限までに見つからず、不動産会社の直接買取となった場合は不要です。

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2.即時買取のメリット・デメリットとおすすめできるケース

不動産買取を依頼するとして、「即時買取」を選ぶか「買取保証」を選ぶかで、結果が大きく変わってきます。ここでは、まず即時買取を依頼するメリットとデメリットを整理します。
即時買取では、仲介手数料がかからず、スピーディに物件を売却できるというメリットがあります。

一方、買取価格が市場相場よりも安くなりがちなのがデメリットです。即時買取が向いているのは、煩雑な手続きを避け、とにかく早く不動産を現金化したい方です。

2-1.即時買取のメリットは「スピーディな売却」と「仲介手数料不要」

即時買取であれば、広告期間や販売期間が存在しないため、即時に不動産売却が成立します。そのため、余分な手間がかからず、スピーディに物件を売却できるのがメリットです。
即時買取にかかる期間の目安は、最短3日~1週間ほどです。

不動産会社に「仲介」を依頼すると、価格査定、広告宣伝、買主探し、内見などさまざまなステップが必要なため、短くても3ヶ月~半年ほどかかるのが通例です。そのうえ、半年ほど販売活動を行ったとしても、買主が見つからなければ成約に至らないため、必ず売却できるという保証はありません。

即時買取の場合は、不動産会社の担当者による訪問査定だけでよく、スピーディに買取価格が提示され、現金化に至ります。手元に急ぎでお金が必要な場合も、即時買取であれば早急に不動産を売却することができます。

また、即時買取であれば、仲介手数料がかからないのもメリットです。
不動産を売却する際、仲介手数料は意外と大きな出費になります。

たとえば、不動産会社の仲介により物件が2,500万円で売れた場合、仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」となるため、合計81万円(税抜)の金銭負担が発生します。
即時買取を依頼することで、この81万円のコストを削減できます。ただし、不動産会社に買取を依頼したと思っていても、実際は別の買取業者に見積りをとっただけのケースがあるため、注意が必要です。この場合、不動産会社を経由しているので、仲介手数料が発生してしまいます。

手元に残るお金をすこしでも多くしたい場合は、不動産会社に直接買取を依頼することが大切です。

2-2.即時買取のデメリットは「買取価格が相場よりも低い」点

不即時買取を依頼するデメリットは、不動産会社に仲介を依頼した場合よりも、買取価格が下がる点です。
相場よりも買取価格が低くなることが多く、目安は市場価格のおよそ50%~80%です。
仮に不動産の相場が3,000万円とすれば、即時買取だと売却価格が1,500万円~2,400万円になるイメージです。 下記のような条件に当てはまる場合、買取価格がさらに下がる可能性があります。

・狭小地や変形地の土地や建物
・建物の築年数が古く、老朽化や経年劣化が激しい場合
・駅から遠く、交通の便が良くない物件
・周辺の道路条件が悪い物件
・瑕疵担保責任が発生しうる「訳あり」の土地や建物


ただし、こういった物件は市場での人気がないため、仲介ではそもそも売れない可能性が高くなります。 即時買取であれば、買取価格が安くなるものの、売れにくい物件でも売れる可能性が高くなります。 即時買取の買取価格の低さをカバーするには、1社だけに査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に見積もりをとってもらうことが大切です。

2-3.即時買取がおすすめなのは「とにかく早く売却したい」人

即時買取がおすすめできるのは、下記のようなタイプの方です。

・売却価格にこだわりがない
・土地の活用予定がなく、固定資産税や都市計画税を削減したい
・急な転勤や住み替えのため早急に売却したい
・唐突に不動産を相続することになったが手放したい


不動産会社にもよりますが、即時買取であれば最短3日から1週間で、買取の依頼から物件の引き渡しまでの全プロセスが完了します。

売却価格にこだわりがなかったり、遊休地にかかる固定資産税や都市計画税に悩んだりしている方は、即時買取によって迅速に不動産を売却することができます。
また、急な転勤や相続といった事情により、土地や建物の処理に困ってしまうケースがあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ「仲介」であれば、買主が見つかるまで最短でも3ヶ月ほどかかります。

即時買取であれば、急なスケジュールに合わせ、スピーディに不動産を手放すことができます。部屋のリフォームやクリーニングも必要なく、現状のままの引き渡しでかまわないため、ほとんど手間がかかりません。

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3.買取保証のメリット・デメリットとおすすめできるケース

買取保証は即時買取と異なり、買取までに一定の仲介期間が存在します。
ここでは、買取保証のメリット・デメリットをご案内します。

買取保証は市場価格に近い値段で売却できる可能性があり、仲介期間を過ぎても確実に売却できるというメリットがあります。
一方、不動産会社によっては、買取保証をつける条件が設定されるケースがあります。買取保証が向いているのは、なるべく不動産を高く売りたいが売却の確実性も重視したい方です。

3-1.買取保証のメリットは「高く売れる可能性」と「確実に売却できる」点

買取保証では、不動産買取の前に一定の長さの仲介期間があるため、物件が高く売れる可能性があります。
不動産の仲介を依頼する場合、最初の売り出し価格は、物件の査定金額よりも10%ほど高くなるのが通例です。

たとえば、2,500万円と査定された物件なら、初期に買い手がつけば250万円増の2,750万円で売ることができます。このように、買取保証は不動産買取でありながら、大きな売却益が手に入る可能性があります。

ただし、通常の仲介と比べ、販売活動を積極的にしてもらえないケースがあります。不動産会社は、仲介期間中に売却するよりも、買取後に不動産を転売する方が利益を最大化できるからです。買取保証を依頼する場合は、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

買取保証には「不動産を確実に売ることができる」というメリットもあります。
買取保証を依頼する際、あらかじめ依頼人と不動産会社で買取価格を決めておきます。万が一仲介期間のうちに物件が売れなかったとしても、合意済みの買取価格で確実に売却することができます。

仲介期間が決まっているため、物件を売却するおおよその時期がわかるのも大きなメリットです。 仕事の転勤や子供の進学にともなう住み替えなど、すこし先のスケジュールが決まっている場合は、安心して資金計画を立てることができます。

通常の仲介であれば、いつ物件を売却できるのかがわかりません。
とくに不動産会社と一般媒介契約を結んだ場合は、契約期間の制限が定められていないため、なかなか買い手がつかずに売れ残るというリスクもあります。買取保証であれば、資金計画に狂いが生じにくくなります。
ただし、買取価格は不動産の査定金額よりも10%ほど低く設定されるのが通例です。
たとえば、2,500万円の価値がある物件の場合、仲介期間に売れないと250万円減の2,250万円で買取となります。

3-2.買取保証のデメリットは「不動産会社ごとに条件がある」点

買取保証のデメリットは、すべての物件が買取保証をつけられるとは限らない点です。
買取保証サービスは、不動産ごとに一定の条件が存在します。買取保証が受けられる条件の例として、下記のようなものがあります。

・建物や土地がある所在地が営業エリア内であること
・専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶこと
・土地の面積が30平米~40平米以上の広さであること
・建物の築年数が30年~40年以内であること
・新耐震基準の建物であること


物件のある場所が、不動産会社の営業・販売エリアになければ、買取保証をつけられないケースが多くなります。

また、買取保証をつけることができても、仲介期間中は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶのが通例です。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり、一度契約を結ぶと契約期間中はほかの不動産会社に仲介を依頼できません。

専任媒介契約では、自分で買主を探す「自己発見取引」が認められますが、仲介期間中は不動産売却に一定の制限が課される点に注意が必要です。
また、不動産会社によりますが、土地の面積や建物の築年数の条件があることがあります。建物の築年数の指定がなくても、新耐震基準の建物でなければ買取保証がつけられない場合もあります。

そのほか、不動産会社によっては売却保証額の上限が設定される場合があります。
物件の査定価格の90%を上限とする不動産会社がほとんどです。
買取保証が利用できる上限は、不動産会社によって異なるため、事前に確認しましょう。

3-3.買取保証がおすすめなのは「高く売りたいが保証も欲しい」人

買取保証がおすすめできるのは、下記のようなタイプの方です。

・不動産をなるべく高く売りたい
・すぐにではないが一定期間のうちに資金作りが必要
・不動産を確実に売却できるという保証が欲しい
・不動産がどのくらいの値段で売れるか事前に知りたい


買取保証サービスでは、不動産買取の前に仲介期間があるため、市場価格で売却できる可能性があります。売り出してからすぐに買い手がつけば、不動産の査定金額より10%増の値段で売却できることもあります。

仲介期間にはタイムリミットがあり、その後は確実に買取が行われるため、売却にかかる期間は事前に想定できます。 そのため、引っ越しや住み替えなどの事情で、一定期間のうちに資金が必要な場合、資金計画に狂いが生じることがありません。
また、買取価格は依頼者と不動産会社の間で事前に合意したものが設定されるため、不動産がどのくらいの値段で売れるのかがはっきりしています。

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4.信頼できる不動産買取業者を見分ける3つの選び方

即時買取でも買取保証でも、不動産買取で失敗しないためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。ここでは、不動産買取業者を選ぶ3つのポイントを解説します。

まず、不動産買取業者の得意分野や営業エリアが、売りたい物件と合致しているかを確かめます。 また、買取実績が豊富にあればあるほど、納得のいく買取に近づきます。査定依頼は1社に限定せず、複数の不動産会社に依頼する方が、高く買い取ってもらえる可能性が高くなります。

4-1.不動産会社の得意分野・エリアが売りたい物件と一致するか

不動産会社には、得意分野や営業エリアがあります。自分の売りたい物件と不動産の特徴が合致していると、スムーズに買取を進めることができます。

不動産の種類は、不動産の売買を行う「不動産取引業」、不動産を貸し出して収益を得る「不動産賃貸業」、賃貸物件や分譲マンションの管理をする「不動産管理業」の3つに分けられます。不動産買取を依頼する場合は、「不動産取引」または「不動産売買」が得意な会社を選びましょう。

また、同じ不動産取引業でも、アパートやマンションに強みがある会社や、戸建てが得意な会社、土地を専門に扱う会社など、それぞれ得意分野が異なります。
価格査定の際に担当者から話を聞くなどして、自分の売りたい物件に強みがあるかを確認することが重要です。

それと、不動産会社がどの地域に強みを持つかも重要なポイントです。
自分の売りたい物件がある地域で長年活動している不動産会社であれば、不動産の販売ネットワークを豊富に持ち、高く買い取ってくれる可能性が高くなります。
買取保証サービスの場合は、営業エリア・販売エリア内に物件がなければ、そもそも依頼できないこともあります。

4-2.不動産会社の買取実績が豊富にあるかをチェック

買取実績が豊富にある不動産会社であれば、安心して不動産買取を依頼できます。
不動産の価値を見抜く価格査定に長けているほか、不動産買取後の売却などのノウハウを持つため、有利な条件で買い取ってくれる可能性が高いからです。

不動産会社の買取実績は、ホームページやWebサイトでチェックすることができます。
不動産会社のホームページに記載されていない場合は、売りたい物件の特徴や所在地を明かしたうえで、電話やメールで問い合わせるのも1つの手段です。

問い合わせへのレスポンスが遅かったり、はっきりとした回答が得られなかったりした場合は、その物件やエリアでの買取実績が少ない可能性があります。売りたい不動産の買取実績を豊富に持つ不動産買取業者を選ぶことが大切です。

4-3.複数の不動産会社に査定依頼を出す

不動産買取を依頼する前に、売りたい物件の査定依頼を出すことになります。即時買取でも買取保証でも、この査定価格がそのまま買取価格になります。

査定依頼は複数の不動産会社に出すことが重要です。複数の査定結果を比較することができるため、1社にしか査定依頼を出さなかった場合よりも、査定額が高くなる可能性があります。

不動産会社による価格査定は、不動産流通機構の価格査定マニュアルに基づいていますが、不動産会社の得意分野や販売ネットワークにより査定価格に差が出ます。
1つの不動産会社にしか査定を出さなければ、高く売れる機会を損失することになります。1社にしか査定依頼をしないデメリットはあっても、複数の査定をもらうことのデメリットはほとんどありません。査定依頼を出す不動産会社の数は、最低でも3社が目安です。

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土地は、ただ持っているだけではプラスの収益を生み出すことはありません。それどころか、何もせず放置していると無駄な税金を永遠に支払い続けることになってしまいます。所有している土地の特徴を理解し、最適に活用することで何もしなくてもお金が入ってくる安定的なプラスの資産となります。

まとめ

今回は、不動産の「即時買取」と「買取保証」について解説しました。

即時買取には、最短3日から1週間で不動産を売却できるため、急な転勤や住み替えでも対応できるというメリットがあります。また、直接買取であれば、仲介手数料もかかりません。

一方、買取価格は査定よりも20%~50%ほど低下します。
買取保証のメリットは、不動産買取でありながら、仲介期間のうちに高く売れる可能性がある点です。

仲介期間で売れなくても、査定よりも10%ほど低い価格で確実に売却できます。
即時買取が向いているのは、物件をとにかく早く売却したい方です。
物件をなるべく高く売りたいが、確実に売れる保証が欲しい方には、買取保証が向いています。

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