【イエカレ】マイホーム売却で譲渡損失が出そうな場合｜繰越控除について解説

居住用財産の譲渡損失。損益通算と繰越控除について

一般的な不動産の売却では、その売却によって損失が発生した場合であっても、損失を給与所得や不動産所得などのほかの所得と損益通算をすることはできません。

しかし、居住用として所有している不動産を売却して、新たに居住用の不動産を購入した際に損失が発生した時は、一定の要件を満たしていれば居住用財産の売却によって発生した損失のうち、一定の金額については、他の所得との損失通算をすることが可能になっています。これは是非知っておいて頂ければと思います。

また、損失通算し切れなかった損失については、損失が発生した年の翌年以降3年間の間は繰り越して控除を受けることが認められています。
これらの特例のことは「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。

この特例を利用するには所定の要件を満たしている必要があり、居住用の不動産を売却し、新たに不動産を購入した場合であっても、必ずしもこれらの特例を利用できるというわけではない点は注意が必要です。

繰越控除と住宅ローン控除との併用

居住用の不動産を売却して新たに居住用の不動産を購入した際に発生する損失については、前述した「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」で、一定の金額については、他の所得との損益通算することが認められています。
さらに、損失が発生した発生年の翌年以後3年間の繰越控除をしても、なお損失が大きいような場合は「住宅ローン控除」と「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を併用することができます。これも知識として知っておいて頂ければと思います。

つまり「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用してもなお、損失が大きい場合は、繰越控除が認められている期間が過ぎた後も「住宅ローン控除」によって所得税の控除を受けられるようになっているのです。

ただし、この「住宅ローン控除」による控除額は常に見直されてその内容が変動しているため、この制度を利用する際には自分が適用を受けられる控除年数がどのくらいの期間であるかを確認しておく必要があります。

※本コラムは2016年10月現在の情報に基づいております。予めご了承願います。

譲渡損失の繰越控除の適用を受ける方法

5年以上、居住用として所有していた不動産を売却して新たに居住用の不動産を購入した際に売却損が発生してしまったときには、 「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することができますが、初年度で損失通算した後も、なお赤字であったときにはその後3年間の控除を受けることができます。

そのためには適用条件を満たしている必要があります。
その第一条件としては、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていたことになっており、それ以下の所有期間では特例を利用することができません。

また、不動産の購入時に利用した住宅ローンの償還期間が10年以上であることなどの条件があります。特例を利用するためには自分で確定申告を行う必要があり、適用要件を満たしていることを証明する書類をそろえて手続きをすることになります。

もっとも、こうしたことは申告制ですから、ご自身が当てはまった場合、知らないまま放置をすると損をする場合が多々あります。

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