【イエカレ】不動産売却で得た利益の税金について｜所得税申告から税負担が特例で軽減される居住用の話まで

不動産の売却益には所得税がかかる

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税が課税されます。
税制上、資産を売却したことによる利益を譲渡所得といいます。

不動産を売却した場合の譲渡所得は、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額となります。
【取得費】：不動産を取得した金額にその後の設備費や改良費を加えて、経過年数に応じた減価償却分を差し引きます。
【譲渡費用】：仲介手数料などを指します。
【特別控除額】：税制上の優遇措置を受けることができる場合に差し引く金額です。

所得税は不動産の譲渡所得だけでなく給与所得や事業所得などにも課税されますが、不動産の譲渡所得は他の所得とは分離して課税されます。 たとえば、事業所得で欠損があったとしても、不動産所得と損益を通算することはできません。

譲渡所得の確定申告については、国税庁のホームページにパンフレットが掲載されており、自分でも申告することができます。 ただし、所有期間や特例の適用などで高度な判断が必要になることもあるため、そのようなときは税理士に相談することをおすすめします。

取得金額がわからない場合

譲渡所得を計算するとき、譲渡した不動産の取得金額が分かっているとは限りません。
特に土地については、先祖代々引き継いできたものであれば取得金額が分からないことが大半です。

このような場合、譲渡所得を計算する上では、譲渡価額の5%の額を概算取得費とすることができます。 また、取得金額がわかっている場合でも、概算取得費が実際の取得金額よりも高い場合は概算取得費を使って所得を計算することができ、納税者に有利なルールになっています。

長期と短期で税率が大きく異なる

土地や建物を譲渡した場合の譲渡所得は、それらを所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。

【長期譲渡所得の税率】は20.315%(所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%)
であるのに対し、
【短期譲渡所得の税率】は39.63%(所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%)
と、なんと2倍近くになります！

長期譲渡所得と短期譲渡所得の境目となる所有年数は5年ですが、譲渡した年の1月1日時点で所有年数が5年を超えていなければ長期譲渡所得とはならないので注意が必要です。
なお、相続で取得した資産を譲渡した場合は、被相続人が取得した日から所有期間を計算します。

居住用財産の譲渡所得に対する特例

居住用財産（土地や建物）を売却した場合、税制上のさまざまな特例によって優遇されます。
特例には、3,000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例、買換えの特例があります。

これらの特例には要件が細かく定められており、期限があるものもあります。適用する場合の最終的な判断は、税理士に依頼することをおすすめします。

【3,000万円の特別控除の特例】

居住用財産を譲渡したときに一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。 控除した結果、譲渡所得が0になったとしても、確定申告することが必要です。
所有期間や居住期間の長短は問われません。軽減税率の特例と併用することができます。

【軽減税率の特例】

長期譲渡所得のうち6,000万円までの部分の税率が14.21％(所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%)に軽減されます。 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているなどの要件があります。3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

【買換えの特例】

居住用財産を売却して別の居住用財産に買換えるときは、譲渡所得に対する課税を先延ばしすることができます。 譲渡した年の1月1日時点で10年を超えて所有していてかつ10年以上居住していること、売却額が1億円以下であることなどの要件があります。
他の特例と併用することはできません。

譲渡損失に対する特例

不動産の譲渡所得は給与所得や事業所得などとは分離して課税されるため、他の所得と損益を通算することはできません。

ただし、一定の要件のもとで居住用財産の売却による譲渡損失が出た場合には、譲渡損失を他の所得と通算し、さらに翌年以降3年間繰り越すことができます。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていて、居住用財産を買い換えた場合または売却資産に対するローンが残っている場合に適用できます。 これ以外にも必要な条件があるので、国税庁ホームページで確認するか、税理士に相談することをおすすめします。

この記事のまとめ

以上、土地や建物を譲渡したときの税金についてお伝え致しました。

居住用財産を売却した場合には様々な特例で優遇されます。
これらの特例には併用できるものと併用できないものがあり、税務に精通していなければ判断が難しいものです。

税制の基本的な部分は知識として知っておきたいものですが、実際に所得税を申告する場合は、正しく申告・納税するためにも税務署の窓口や税理士に必ず相談をしてください。