固定資産税評価額が関わる不動産の税金!4つの調べ方とは

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このコラムのポイント固定資産税評価額とは、土地や建物の価値を意味し、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の4つの税金の金額に影響します。
不動産売買において固定資産税評価額の知識は重要なので、当記事を参考にしてみてください。

1.固定資産税評価額とは?知っておきたい3つのポイント

固定資産税評価額は、不動産の売買取引を行ううえで知っておく必要のある言葉です。固定資産税評価額は土地や建物の評価額であるだけでなく、不動産の売買にかかる税金を算出する際の基準になっています。

1-1.「固定資産税評価額」は不動産にかかる税の基準となる数字

固定資産税評価額とは、所有している土地と建物それぞれの評価額を意味します。固定資産税評価額は不動産の売買取引が行われる際に、税金の金額を計算するために使用します。固定資産税評価額が基準となる税金の例として、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の4つが挙げられます。

固定資産税評価額の土地・建物ごとの目安は下記の通りです。

土地の評価額公示地価の70%
建物の評価額建築費の50%~70%

土地の固定資産税評価額は、前年の「公示地価(公示価格)」に基づいて決められます。公示地価とは、不動産の取引価格の基準となる指標のことです。全国から約2万6000地点の標準地を選定し、1平米あたりの価格を公表したものが公示地価です。地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日に決めています。土地の固定資産税評価額の目安は、この公示地価の70%です。

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格」に基づいて決められます。再建築価格とは、その建物をもう一度建て直した場合にかかる建築費のことです。そのため、建物の固定資産税評価額は実地調査に基づいて決められます。間取りや広さのほか、柱・壁・屋根・基礎部分の建築材料、その他の建築設備の費用を算出します。その後、再建築価格から経年劣化による価値の減少部分を差し引きます。建物の固定資産税評価額は、再建築価格のおよそ50から70%です。

似たような言葉として「路線価」があります。路線価は相続税の計算に使われる数字であるという点で、固定資産税評価額とは違います。また、路線価は公示地価の80%ですが、固定資産税評価額は70%であるという違いがあります。

▶-----以下の記事では、公示価格や固定資産税評価額に加えて、路線価といった用語について解説しています。さらに知識を深めたい方はぜひご一読ください。

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1-2.固定資産税評価額は市町村が個別に決める

土地公示地価の60%~70%
家屋建築費の50%~70%

実際の固定資産税評価額は、国の定めた「固定資産評価基準」に基づき、各市町村(東京23区も含む)の担当者が個別に決定しています。固定資産税評価額の目安は、土地なら公示地価の70%、建物なら再建築価格のおよそ50%~70%、または新築時の請負工事金額のおよそ50%~60%です。しかし、各市町村での調査の結果、評価額が異なるケースがあります。たとえば、土地の形や免責、道路に面しているか、土地が市街地にあるか郊外にあるかといった点で評価額が変わります。建物の場合も、構造や広さ、築年数の影響を受けます。公示地価では評価額が高い土地でも、実際に評価額を確かめるまではわかりません。

1-3.「3年に一度の評価替え」がある点に注意

固定資産税評価額は、一度決められたら変動しないわけではありません。固定資産税評価額は3年ごとに見直され、時価にあわせて適正な価格に再度設定されます。これを「評価替え」と呼びます。土地の公示価格や路線価が毎年見直される一方、評価替えが3年ごとに行われる理由は、固定資産税評価額が各市町村によって個別に決められている点にあります。地方自治体ごとに膨大な数の土地や建物を1つ1つ見直す必要があるため、評価替えは3年ごとに実施されます。直近では、2018年度に評価替えが行われたため、次回以降の評価替えは2021年、2024年、2027年に予定されています。

一方、土地のなかには固定資産税評価額が毎年変化するものもあります。土地の価格が急激に上昇した場合、固定資産税評価額に基づく税金の負担が大きくなるため、「負担調整措置」がとられるためです。負担調整措置が講じられた土地では、税金の負担水準に基づき、本来の評価額に対しゆるやかに評価額が上昇します。逆に税金の負担水準が低い地域では、税負担を引き上げるケースも存在します。固定資産税評価額は一定年数で変動することを覚えておきましょう。

2.固定資産税評価額がかかわる4つの税金に詳しくなろう

固定資産税評価額は、不動産にかかわる4つの税金の基準です。不動産の売買取引を行う場合は、それぞれの税金について知っておく必要があります。

2-1.土地や建物などの固定資産を持つ人が対象の「固定資産税」

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、土地・建物をはじめとした固定資産を持つ人に課される税金です。納付金額は地方税法第349条により、各市町村の定めた固定資産税評価額に基づきます。固定資産税を納入する方法は、毎年4月上旬に送られてくる納税通知書に基づき、4月、7月、12月、翌年2月の年4回にわたって支払います。もちろん、1年分を一括で納付することも可能です。

固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4%(税率)」で表されます。ただし、固定資産税評価額が以下の場合は、市町村の条例で特に定められている場合を除いて、免税を受けられます。

種類評価額
土地30万円未満
家屋20万円未満
償却資産150万円未満

そのほか、地方自治体によっては、固定資産税の減免制度を設けている場合があります。たとえば、火事や地震、台風、洪水、落雷などの自然災害によって土地や建物が被害を受けた場合、一定の減免が受けられる市町村があります。

2-2.市街化区域に土地や建物を持つ人が対象の「都市計画税」

都市計画税とは、毎年1月1日時点で、都市計画法の対象となる「市街化地域」に土地や建物を持つ人に課される税金です。市街化地域は、すでに市街化されているか、今後10年以内に市街化されることが決まった地域を意味します。お住まいの地域が市街化地域かどうかは、各市町村のホームページや都市計画課で確認することができます。都市計画税の納入方法は固定資産税と同様です。都市計画税の対象となる方は、固定資産税とあわせて納付しましょう。

都市計画税の計算式は「固定資産税評価額×0.3%(税率)」で表されます。都市計画税そのものの減免制度はありませんが、固定資産税が課税されない方は、都市計画税を収める必要もありません。都市計画税は、各市町村が行う都市計画事業や、土地区画整理事業の財源として徴収されています。代表的なものとして、街路や公園の補修・美化、下水道事業などが挙げられます。

2-3.土地や建物を登記する際にかかる「登録免許税」

登録免許税とは、土地や建物などの所有権を登記する際にかかる税金です。法務局(登記所)の登記簿に記録され、対外的に公示することで、土地や建物の所有権があることを証明できます。登録免許税は登記の種類に応じ、固定資産税評価額に特定の税率をかけて求められます。ただし、新築物件の場合は、固定資産税評価額がまだ存在しないため、法務局が別途定めた課税標準価格を用います。登録免許税がかかる登記の種類や、納税額は下記の表の通りです。

登記の種類登録免許税の金額
所有権移転登記(土地)評価額×2.0%
住宅用家屋所有権移転登記(中古物件)
住宅用家屋所有権保存登記(新築物件)評価額×0.4%

なお、居住用の建物の所有権移転登記と所有権保存登記については、2020年3月31日までに取得した場合、条件付きで軽減税率が適用されます。登記簿上の床面積(壁に囲まれた内法面積)が50平米以上であるほか、中古物件の場合は築年数の制限も存在します。新築物件なら税率が0.4%から0.15%へ、中古物件なら2.0%から0.3%まで軽減されるため、条件に当てはまるか確認しましょう。

2-4.不動産を売買・贈与した時にかかる「不動産取得税」

不動産取得税とは、売買や贈与により不動産を取得したときや、新築・増築を行ったときに都道府県へ納付する地方税です。毎年課税されるものではなく、不動産の取得時のみ納付します。不動産の所有権を1日でも取得すれば、不動産取得税が発生してしまいますが、相続する場合に限り課税されません。不動産所得税を納付する方法は、不動産の取得から半年~1年半ほどで届く「納税通知書」の指示にしたがい、お近くの金融機関で支払います。納付期限については、各都道府県によって異なるため、ホームページなどで確認が必要です。

不動産取得税の計算式は、「固定資産税評価額×4%」で求められます。ただし、2021年3月31日までの期間は特例が適用されるため、土地および居住用の住宅については、税率が3%となります。居住用でない家屋については、標準税率の4%が適用されます。また、宅地については、2021年3月31日まで固定資産税評価額の半分を課税対象額としています。所有する土地が宅地かどうかは、土地の登記簿謄本の「地目」の項目を見ることで調べられます。

そのほか、新築物件・中古物件それぞれについて、固定資産税評価額から一定額の控除を受けることができます。新築住宅や、認定長期優良住宅の場合、控除が受けられるのは2020年3月31日までのため注意が必要です。

建物控除額
新築住宅1,200万円
認定長期優良住宅1,300万円
中古住宅100万円~1,200万円

3.固定資産税評価額がわかる3つの調べ方

ここまで、固定資産税評価額を調べる重要性や、固定資産税評価額がかかわる4つの税金について解説しました。不動産の売買をスムーズに進めるためには、土地や建物の固定資産税評価額を知ることが大切です。ここでは、初めてでも固定資産税評価額がわかる3つの調べ方を解説します。

3-1.固定資産税の「課税明細書」を確認する

固定資産税や都市計画税の納税義務者の方は、毎年4月ごろに納税通知書が送られてきます。納税通知書には「課税明細書」が付属しています。課税明細書には、土地や家屋の情報や、固定資産税・都市計画税の税額の内訳が書かれているほか、金額を算出する根拠となった固定資産税評価額(課税標準額)もわかります。通常、「固定資産税評価額」または「固定資産税評価額」の欄に記載されています。土地・建物それぞれの固定資産税評価額がわかるため、具体的な数字を知りたい場合は課税明細書を確認しましょう。納税通知書でも課税標準額が記載されていますが、端数処理(100円未満切り捨て)がされているため、こちらの数字を使うと実際の税額が異なる場合があります。なお、納税通知書および課税明細書は再発行できません。とくに課税明細書は、不動産の登記申請で固定資産税評価額を記載する際にも使えるため、大切に保管しておきましょう。

3-2.「固定資産評価証明書」を入手する

固定資産評価証明書とは、各市町村が決めた固定資産税評価額を固定資産課税台帳に登録したものを指します。3年ごとに評価替えが行われた場合も、固定資産評価証明書に最新の評価額が記載されます。似たようなものとして「固定資産公課証明書」がありますが、固定資産評価証明書との違いは、課税標準額に基づいた税相当額が記載されている点です。固定資産公課証明書は、不動産売買の際に固定資産税を売主・買主双方で按分する際に使用されます。固定資産税評価額を確かめる目的であれば、固定資産評価証明書で十分です。

固定資産評価証明書は、直接窓口で取得する方法のほか、郵送で取得する方法も利用できます。窓口で取得する場合は、各市町村の役所や出張所のほか、お近くの駅舎にある証明書発行コーナーでも入手できます。固定資産評価証明書を発行する際は、本人確認が可能な免許証、健康保険証、マイナンバーカードなどの身分証明書が必要です。本人ではなく代理人を請求する場合は、別途委任状が必要になります。「固定資産評価証明等請求書」に住所・氏名・生年月日・評価証明書が必要な住所を記載し、窓口に提出しましょう。

郵送で取得する場合は、固定資産証明交付申請書のほか、身分証明書のコピーと、返信用封筒および定額小為替(手数料)を同封する必要があります。宛先はお近くの市区町村の税務課でかまいません。固定資産評価証明書の取得に必要な手数料は、各市町村で異なっており、1通あたり350円から400円ほどです。

3-3.固定資産課税台帳の閲覧(縦覧)を利用する

固定資産評価証明書を入手するのではなく、自分の土地や家屋の価格が記載された固定資産課税台帳を直接閲覧する方法もあります。固定資産課税台帳の閲覧はいつでも可能です。また、自分の所有する物件だけでなく、すべての土地や家屋の評価額を確認できる制度もあります。これを閲覧と区別し、「縦覧」と呼びます。こちらは固定資産課税台帳ではなく、所有者の事項などが省略された「縦覧帳簿」を見ます。縦覧という仕組みは、土地や建物の価格を他の物件と比較し、評価額が適正であるかを確認することを目的として作られました。納税者から縦覧について委任を受けていれば、第三者でも制度を利用できます。

閲覧と異なり、縦覧には4月1日から固定資産税の第1期の納期(7月1日ごろ)までしか利用できないという制限があります。この縦覧期間であれば、閲覧も縦覧も無料で利用できます。ただし、固定資産課税台帳を閲覧する場合、縦覧期間外であれば1枚(16件)あたり300円の手数料がかかる点に注意が必要です。閲覧・縦覧ともに、固定資産がある市区町村の役所で利用できます。納税者本人を確認できる書類のほか、代理人を立てる場合は委任状が必要です。

4.固定資産税評価額に不服があるときは「審査申出」をしよう

自分の土地や建物の固定資産税評価額を調べた結果、評価額が不適当に感じられるケースがあります。固定資産税評価額に不服があるときは、「固定資産評価審査申出」を行い、評価額の再調査を求めましょう。申出が認められれば、固定資産課税台帳の評価額と税額が修正されます。ただし、審査申出ができる期間は短く、納税通知書の交付から3ヶ月以内である点に注意が必要です。

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4-1.「固定資産評価審査申出」で市町村長への不服申立ができる

固定資産課税台帳に記載された土地や建物の評価額に不満がある場合、地方税法に基づく第三者機関である固定資産評価審査委員会に不服申立ができます。この制度を「固定資産評価審査申出」と呼びます。審査は原則的に書面で行われますが、場合によっては実地調査や口頭審理が行われるケースもあります。審査申出の結果、国の定める「固定資産評価基準」に基づき、固定資産税評価額に誤りがあると認められれば、固定資産課税台帳の評価額が修正されます。また、評価額に連動して、固定資産税や都市計画税などの税金の納付額も変わります。

ただし、審査申出ができる項目は、「固定資産の価格や評価額に関すること」に限られます。土地や建物について、審査申出をすることができ、固定資産税評価額に影響のある項目は下記の表の通りです。

土地・路線価
・地積や地目
・宅地の形状や奥行きを補正する画地計算法
家屋・家屋の種別や床面積
・家屋の評価に使った項目や補正係数
・家屋の評価に用いられた再建築費評点基準表の種類
・経年劣化や損耗度合などの計算方法や補正係数

審査申出ができるのは、固定資産税の納税者か、その代理人に限られます。納税管理人および借地人・借家人は審査申出ができません。土地や建物を共有している場合は、共有者それぞれが単独で審査申出を行えます。分譲マンションに住んでいる場合も、住人が共同で審査申出を行うことが可能です。

審査申出には、「固定資産評価審査申出書」を正本・副本1部ずつ提出が必要です。代理人を立てる場合は委任状も必要です。必要書類の提出先は、固定資産がある市町村の役所の課税課のほか、固定資産評価審査委員会の事務局でもかまいません。審査決定があってから、10日以内に決定書が送られてきます。

4-2.審査申出をすることができる期間は短い点に注意

審査申出を行えるのは、納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して、3ヶ月以内と定められています。固定資産評価審査申出書を郵送する場合は、消印の日付が交付日の3ヶ月以内であれば問題ありません。ただし、納税通知書は普通郵便で交付されるため、具体的に交付日を特定することはできません。そのため、交付日は郵送した日付に基づき、納税通知が到達するまでの数日の猶予を計算して求められます。たとえば、4月10日に郵送された納税通知書であれば、交付日は4月12日前後となり、審査申出の期限は7月12日前後に設定されます。審査申出の期限を過ぎた申出書は却下されてしまいます。審査申出までの期限にそれほど余裕がないため、固定資産税評価額に不服がある場合は注意が必要です。

5. 固定資産税評価額と建物の評価額

建物を相続するとき、その建物の評価額を算出する必要があります。ここでは、 固定資産税評価額を使って、家屋やアパートといった建物の評価額を算出する方法について解説します。

家屋の場合、計算式は以下の通りです。

[固定資産税評価額×1.0]

「1.0をかける」とは、つまり、建物の評価額と固定資産税評価額が同額であることを意味します。固定資産税評価額が2,000万円だと、建物の評価額も2,000万円です。

アパートなど貸家の場合は、次の計算式となります。

[固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)]

借家権とは、貸家を借りている人の権利です。「借家権割合」はその割合で、一律30%と定められています。また「賃貸割合」は、部屋が貸し出されている割合を意味します。アパートに10室あって、そのうち8室が借りられているなら、賃貸割合は80%です。

6. 新築の評価額は年数が経つごとに下がる

新築の評価額は、年数が経てば経つほど下がることが一般的です。これは、固定資産税評価額が関係しています。先述の通り、建物の固定資産税評価額は「再建築価格」に基づいており、そこから「経年減点補正率」の数値をかけて算出します。

経年減点補正率とは、年数の経過で生じる消耗による減価のことです。固定資産税評価額が3年ごとに見直しされるたびに、建物の経年劣化を差し引いて計算するため、時が経つほど評価額が下がっていくことが通常です。経年減点補正率は、総務省の発行する建物の素材ごとに、以下の表で定められています。

木造家屋:木造家屋経年原点補正率基準表
木造でない家屋:非木造家屋経年原点補正率基準表

7.固定資産税を抑える方法を伝授

ここからは、実際に固定資産税を抑えるためにどうしたらよいかについて、具体的な方法を見てみましょう。

7-1.家を建てる前

家を建てる前に注意するべきなのは、家の床面積です。なぜなら固定資産税の算定には、登記簿に記載されている床面積も参照されるためです。床面積を減らすことができれば、固定資産税も抑えることができます。自分たちに必要な設備だけを厳選して建物全体をコンパクトにする、小屋裏収納やロフトといった床面積にカウントされない手段を選ぶなど、さまざまな方法を検討しましょう。

また、国や自治体によっては固定資産税を軽減する措置を設けている場合があるため、家を建てる場所の地域状況を調べておくことも有効です。たとえば、床面積の一定条件を満たした新築だと、3年間は固定資産税を2分の1に減額できます。そのほかにも、長期優良住宅や耐震改修、バリアフリー改修などでも減税措置を受けることができます。家を建てる前に、条件がクリアできるかを検討することをおすすめします。

7-2. 家を建てた後

家を建てた後は、市町村による家屋調査を積極的に受けましょう。これは評価額を算定するための調査です。家屋調査を行わない場合、資料のみで評価が行われ、実際に現地で調査した時よりも評価額が高くなりがちです。相続税の負担を低減するには、家屋調査を受けることをおすすめします。プライバシーが気になる方は、引っ越しより先に調査してもらうことも可能です。

さらに、固定資産税を支払う際はクレジットカードにするとよいでしょう。使用できるかどうかは市町村により異なりますが、ポイント還元のあるカードだとポイントが貯まります。ただしクレジットカードによる納付には手数料が必要です。ポイント還元率と手数料をあらかじめ計算して、どのくらいメリットがあるかを確認しておきましょう。

7-3. おすすめは土地活用

土地を更地で保有しておくよりも「住宅用」の建物を建築したほうが、固定資産税は下がります。なぜなら土地の固定資産税は、その土地が何に使われているのかによって水準が大きく変動するためです。

なかでも住宅用地は優遇されており、特例措置により固定資産税の軽減を受けることができます。新築一戸建てはもちろん、マンション、アパート、賃貸用住宅なども対象です。土地や物件を持っている場合は、活用方法を早めに検討したほうがよいでしょう。

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まとめ

今回は、固定資産税評価額について解説しました。固定資産税評価額は土地や家屋の価値のことであり、不動産にかかわる税金の指標となります。
これは各市町村で決められ、3年に1度の評価替えがあります。

固定資産税評価額が関係する税金は「固定資産税」、「都市計画税」、「登録免許税」、「不動産取得税」の4種類があります。

固定資産税評価額を調べる場合は、納税通知書の課税明細書を確認しましょう。固定資産税評価証明書を入手する方法や、固定資産税課税台帳を閲覧する方法もあります。

もし、固定資産税評価額に不服がある場合は、審査申出を行うことができます。審査申出は納税通知書の交付日の翌日から3ヶ月以内のため注意が必要です。

また、固定資産税評価額を使って、建物の評価額を計算する方法も解説しました。
新築の評価額は、固定資産税評価額が3年ごとに見直しされるたび下がる傾向があります。

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