不動産相続の手続きについて解説!税金やよくあるトラブルも紹介

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このコラムのポイント

不動産を相続するとき、十分な知識が無いまま、手続きに追われてしまう方も少なくありません。場合によっては、親族間のトラブルに発展することや、税金で損失を被ることもあるため、正しい知識を持って手続きを進めることが大切です。

本記事では、不動産の相続に必要な手続きをはじめ、実際にかかる費用や税金対策、よくあるトラブル、注意点などについて解説します。

目次

1.不動産相続とは

不動産の所有者が亡くなった際、その不動産を相続する場合に必要な手続きとして「相続登記」があります。

相続登記とは、土地・建物の所有者が亡くなられた際に、登記名義を被相続人(亡くなられた方)から相続人へと変更する手続きです。

相続登記をすることで、土地・建物の所有権の一部、またはすべてを相続人に移転することができます。

2.不動産相続の手続きを5ステップで解説

ここからは、相続登記に必要な手続きを5つのステップごとに解説します。
これから相続登記をする方や、今後相続登記が必要になる方は、手続きの流れをイメージしておきましょう。

2-1.⓪死亡届を提出する

死亡届は、原則死後7日以内に、死亡診断書とともに管轄の市区町村役所(役場)に提出する必要があります。

死亡届は、病院や施設などで医師の死亡確認があった際に、死亡診断書と一緒に受け取ることが一般的です。死亡診断書は、その他の手続きに利用することがあるため、コピーをとってから役所(役場)に提出するようにしましょう。

なお、相続手続きには、死亡届の提出後に「死亡」の旨が記載される除籍謄本を用います。
役所(役場)によって異なりますが、死亡届提出してから除籍謄本へ反映されるまでに、7〜10日間ほどの期間が必要です。

スムーズに相続手続きを進めるために、死亡届を提出して10日程度経ってから除籍謄本を発行しましょう。

2-2.①遺言書を確認する

不動産の相続では、遺言書に記載された内容が優先されます。誰がその不動産を引き継ぐのか把握するために、遺言書を確認する必要があります。

遺言書にはさまざまな種類がありますが、公証役場で作成された公正証書遺言の場合、公証役場の「遺言検索システム」を利用して調べられます。

自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、相続人の方が自力で探すほかありません。ただし、被相続人が法務局による「自筆証書遺言保管制度」を利用していたときは、相続人が法務局に問い合わせることで、遺言書の有無を確認できます。

なお、遺言書がない場合は、法定相続人で遺産分割協議をして、不動産を誰が引き継ぐかを決定することとなります。

2-3.②遺産を分割するための協議を行う

複数人の相続人がいるときは、遺産分割協議を行います。無用なトラブルを防ぐためにも「誰に」「どの財産を」「どのように」分割するのかなど詳細について話し合いましょう。

最終的に話がまとまったら、遺産分割協議書を作成して相続人が著名・捺印をします。

なお、遺産分割の方法には以下の4種類があります。

2-3-1.現物分割

現物分割とは、相続する財産をそのまま分割する方法です。「Aの土地は配偶者に」「Bの建物を子どもに」といったように、複数の不動産がある場合や、不動産以外の財産(現金、貴金属、株式など)も含めて相続する場合に用いられます。

2-3-2.換価分割

換価分割とは、相続する財産を売却して現金に換価してから、相続人同士で分割する方法です。相続する不動産がひとつしかない場合でも、現金として均等に財産を分配できます。

2-3-3.代償分割

代償分割とは、複数人いる相続人のうちの1人が代表して財産を相続する代わりに、他の相続人に現金で代償金を支払い、分配あるいは補てんする分割方法です。

たとえば、「評価額4,000万円の不動産」を相続した長男と、「現金2,000万円」を相続した長女がいるケースを考えてみましょう。

不動産を相続した長男が、長女に1,000万円を支払うことで、お互いに3,000万円の財産を相続することが可能です。事業用不動産や法人の経営権など、平等に分割することが難しい財産によく利用されています。

2-3-4.共有分割

共有分割とは、すべての相続人で財産を共有して相続する方法です。不動産相続においては、不動産の所有権を相続人全員で共有することとなります。たとえば、相続人が長男と長女の2人の場合、お互いに2分の1ずつの所有権を相続登記します。

ただし、不動産の共有分割は、管理・売却・居住といったときに相続人同士でトラブルに発展するケースも珍しくないため、分割方法として最後の手段と考えられています。

円滑に遺産分割を進めるには、「現物分割→換価分割→代償分割→共有分割」の順に協議することが望ましいでしょう。

2-4.③必要な書類を準備する

遺言書の確認、または遺産分割協議書を作成したあとは、不動産の所有権移転登記の手続きに進みます。

遺言書の有無や相続人の人数によって必要な書類は異なりますが、主に下記の書類が必要になります。

▼相続登記における主な必要書類
・被相続人の出生~死亡までの戸籍謄本、本籍地の記載の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本、本籍地記載の住民票、印鑑証明書
・不動産の固定資産税評価証明書、登記事項証明書
・遺産分割協議書

上記の必要書類は、法務局や役所(役場)からの取り寄せが必要になるため、相続が決まった段階で速やかに手続きしておきましょう。

2-5.④相続する不動産の登記名義を変更する

必要書類を用意できたら、不動産の住居地を管轄する法務局にて、不動産の所有権移転登記を申請します。その後、書類の審査が行われ、問題なければ相続登記が完了します。後日送付される登記完了証や登記識別情報の通知については、大切に保管しておきましょう。

なお、これら一連の手続きは相続人が行うことも可能ですが、手続きが複雑になるため、書類の不備が発生するケースも少なくありません。スムーズかつ正しい手続きを踏むために、手続きを司法書士に依頼することも一つの方法です。

2-6.⑤相続税を申告・納付する

不動産を相続するとき、その財産の価格が基礎控除を超える場合は、相続税の申告・納付が必要になります。相続税の申告には期限が設けられており、被相続人が亡くなられた翌日から10か月以内に申告しなければなりません。

相続税の申告には、基礎控除の計算や申請書類の作成といった専門的な手続きが必要になるため、司法書士や税理士に依頼することが一般的です。

なお、申告期限を過ぎてしまった場合は申告加算税と延滞税を別途納める必要があるため、相続が判明した際は速やかに専門家に相談することをおすすめします。

3.不動産相続にかかる費用

不動産の相続には、税金や必要書類の取得費用がかかります。ほかにも、司法書士や税理士などの専門家に手続きを任せる場合は、報酬の支払いも必要です。

ここでは、不動産相続にかかる税金や経費について解説します。

3-1.登録事項証明書を取得する諸費用

不動産の相続登記を申請するには、その不動産における最新の登記事項証明書(登記簿謄本)が必要です。この登記事項証明書の取得費用として、1通600円がかかります。

土地と建物それぞれに登記事項証明書は存在するため、最低でもひとつの不動産に対して、1,200円が必要です。不動産が複数存在する際は、書類の取得費用がさらにかかります。

3-2.登録免許税

不動産を相続して所有権移転登記をする場合、登録免許税がかかります。相続登記にかかわらず、不動産の所有権を設定する際にかかります。

法務局へ相続登記を申請する際に、収入印紙を貼付して納付します。

▼相続による登録免許税
・移転先が法定相続人の場合:固定資産税評価額の0.4%にあたる金額
・遺言書を介した遺贈(法定相続人以外)の場合:固定資産税評価額の2.0%にあたる金額

なお、固定資産税評価額を確認するには、役所(役場)での申請が必要です。書類の発行には、一通300〜400円ほどかかります。

3-3.相続税

相続税の金額は、不動産の評価額によって決まります。ここでいう評価額とは、国税庁で定められた「相続税評価額」のことを指しており、単に不動産会社に査定してもらった売却予想金額ではありません。

この評価額は、土地・家屋に分けて、規定の評価方法に基づいて算出する必要があります。ご自身で計算が難しい場合は、専門家に依頼することをおすすめします。

3-4.固定資産税

固定資産税とは、住宅やマンション、土地などの固定資産を保有する人に支払いが義務付けられている税金です。

固定資産税は、土地や建物の「固定資産税評価額」をもとに算出でき、計算式は[固定資産税=固定資産税評価額×税率1.4%]となります。固定資産税評価額は、各市町村によって3年ごとに改訂されます。

また、役所(役場)で「固定資産税公租公課証明書」を取得すれば、年間での固定資産税の納付額を確認することも可能です。ほかにも、毎年送付される「固定資産税納付通知書」でも確認できます。

3-5.譲渡所得税

譲渡所得税とは、相続した不動産を売却するときにかかる税金です。
譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得について計算する必要があります。

▼譲渡所得の計算式
譲渡価格ー取得費ー譲渡費用=譲渡所得

なお、それぞれの費用は以下のとおりです。

▼譲渡価格
不動産を実際に売却した価格です。

▼不動産の取得費
相続した不動産を購入した時の価格です。被相続人(亡くなられた方)が不動産を購入した時点の金額にあたります。

所有した期間や建物の構造によって減価償却された残存価格と、購入時にかかった仲介手数料・印紙代・不動産取得税・登録免許税なども取得費として計算することが可能です。

▼譲渡費用
不動産を売却するためにかかった仲介手数料や測量費、印紙代などが該当します。

4.相続税における節税方法

相続する不動産や条件によっては、相続税を節税できる可能性があります。
ここでは、基礎控除・贈与税額控除・未成年者控除における3つのパターンについて解説します。

4-1.基礎控除額を超えない場合の節税方法

相続税には、基礎控除が存在します。法定相続人の人数によって基礎控除額が変わります。

相続税における基礎控除の計算式は以下のとおりです。
3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)

例えば、法定相続人が2人のときは[3,000万円+(600万円×2)=4,200万円]と計算できます。つまり、不動産の価額が4,200万円までであれば、相続税は課税されません。このように、法定相続人が多くなるほど、基礎控除額が高くなります。

相続財産の価額が基礎控除を超えないときの申告は不要ですが、相続財産には不動産だけでなく、被相続人の貯金や有価証券、死亡保険金なども含まれるため注意しましょう。

4-2.贈与税額控除

贈与税額控除とは、生前の被相続人から不動産などの財産の贈与を受けた場合に、相続税額から贈与税の一部を控除する制度です。

相続を開始する前の3年以内に、被相続人から不動産の贈与を受けていた際は、贈与を受けたときの価額を相続税の課税価格に加算することが可能です。

これは、相続財産に対して、贈与税と相続税が二重に課されてしまうことを防ぐための制度となっており、適用できる場合は相続税の支払総額を抑えられる可能性があります。

4-3.未成年者控除

未成年者控除とは、相続人に未成年者がいるとき、本来納付すべき相続税額を控除できる制度です。適用要件は、以下の通りです。

▼適用要件
・相続を開始した日に、未成年者であること
・相続もしくは遺贈により財産を取得したこと
・法定相続人であること
・相続を開始した日に、日本国内に住所があること

未成年者控除の計算式は、以下の通りです。

(20歳-相続時の年齢)×10万円=未成年者控除

未成年控除の利点として、余った控除額を、相続人のうちの他の未成年者の扶養義務者に控除できる点です。未成年者の扶養義務者とは、父母、祖父母、兄弟姉妹を指します。

5.不動産相続でよくあるトラブル

不動産の相続には大きなお金が動くため、トラブルに発展することも少なくありません。「遺産分割での話し合いがうまくいかない」「遺産を分割したが、その後の管理や維持に問題が出てきた」など多岐にわたります。

ここでは、不動産相続によくあるトラブル例をご紹介します。

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5-1.【ケース1】平等に財産を分けることができない

建物や土地を共有分割で相続したときに、相続人同士の意見が合わないことがあります。

・兄は売却したい
・弟は思い出もあるし、倉庫としても使いたいため、売却したくない

また、その不動産を利用するにあたって、以下のようなトラブルも発生するでしょう。

・兄は荷物を置きたい、しかし弟に占領されていて置けない
・弟は「使用してよい」と言われていたが文句を言われている

5-1-1.対策方法

共有分割による相続人同士のトラブルを防ぐためには、以下の対策が必要です。

・「現物分割」で、不動産と現金で分けて相続しておく
・「換価分割」で先に売却して、現金として綺麗に分割しておく
・相続財産である現金が少ないときは、「代償分割」をして、現金を事前に弟に補てんして相続をする

5-2.【ケース2】自分が相続すると決めつけてしまう

不動産の相続に関して遺言がない場合、法定相続人で遺産分割協議を行います。
法定相続人とは、以下の人を指します。

・配偶者
・第1順位:子ども
・第2順位:父母や祖父母(直系尊属)
・第3順位:兄弟姉妹
法定相続人の誰が不動産を相続するか、また財産をどのような配分で分割するかなど、お互いの意見が合わずにトラブルに発展するケースがあります。

なかには、相続人でない他人が被相続人から「あなたに財産のすべてを渡す」と聞いていたにもかかわらず、遺言書がなかったため相続ができないといったケースもあります。

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5-2-1.対策方法

法定相続人またはそれ以外の人との遺産分割で揉めないためには、生前に被相続人に対して遺言書の作成を依頼しておくことが重要です。

法律で認められた公正証書遺言のほか、自筆証書遺言であっても法務局の保管制度を利用する方法があります。亡くなられた方の意見を尊重するためにも、適切な書面で残しておくことが望まれます。

5-3.【ケース3】相続した不動産が空き家になってしまう

相続した後の不動産を、どのように活用するかを事前に決めていない場合、相続人同士でトラブルに発展しやすくなります。

・自身の居住用にするのか
・取り壊して新たに建物を建築するのか
・駐車場として活用するのか
・賃貸に出すのか

このような不動産の用途を決めていないと、結果的に空き家になってしまい、税金だけの負担が残る結果となりかねません。

5-3-1.対策方法

遺産分割協議では、どのように不動産を利用するのか相続人同士で決めておくことが重要です。不動産の用途を決めることで、適切な分割方法を選択できるようになります。

なお、空き家になったときには「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を利用すると、譲渡所得税や固定資産税などの税金を払い続けることを避けられます。

6.相続した不動産を売却する方法もある

相続した不動産の利用方法に困っているときは、売却することもひとつの手段です。
ここでは、具体的な例を挙げながら、売却をする際のメリット・デメリットを解説します。

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6-1.不動産を売却するメリット

相続した不動産を売却するメリットとして、以下が挙げられます。

・現金の方が分割に適している
・維持管理に悩む必要がない
・固定資産税の納付の必要がない
・納税の際の資金になる

相続した不動産の活用方法が特にないときは、売却するメリットが大きいといえます。
ただし、実際の売却金額がいくらになるかによっても事情が変わるため、一括査定サイトを利用して、売却価格を知るところから始めることをおすすめします。

6-2.不動産を売却するデメリット

不動産を売却するデメリットとして、以下が挙げられます。

・売却時の譲渡所得税が必要
(※ただし空き家の売却の特例を利用でき、譲渡所得税が発生しないときは除く)
・収益化できる不動産の場合、今後得られる収益がなくなる
・思い入れのある不動産のときは手放すことになる

賃貸住宅や駐車場として運営するなど、今後収益化できる不動産の場合には、売却するか否かを慎重に検討しましょう。

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7.不動産を相続する際の注意点

不動産を相続するときの注意点について解説します。

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7-1.不動産を極力共有しない

共有分割によって複数人と相続した場合、1人の決定権で売却や賃貸経営、建て替えなどができなくなります。その都度、相続人同士で話し合う必要がありますが、意見が合わない場合にはトラブルに発展しかねません。不動産の相続は、極力共有分割をしないことをおすすめします。

7-2.遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書を作成することで、法的な効力をもった正式な文書として、相続を円滑に進められます。

相続する前に「このような内容は知らなかった」とならないためにも、相続人全員の確認のもと、しっかりとした書面で残しておくことが望ましいといえます。

また、法的効力をもつ遺産分割協議書を作成するために、司法書士への依頼を検討しましょう。

8.不動産相続を相談する窓口は?

不動産の相続は複雑な手続きが多いため、相続人自身で行うことが難しいケースも少なくありません。スムーズに手続きを進めるためには、各分野に精通している専門家に依頼することが望ましいでしょう。

8-1.弁護士

相続人同士の話し合いをトラブルなく円滑に進めるために、弁護士への相談が有効です。トラブルの火種になりそうな内容を事前に相談しておくと、スムーズに相続手続きを進められます。

また、遺産分割でトラブルになった場合、法的な観点からアドバイスをもらうことも可能です。生前の遺言書の内容なども、弁護士に相談しておくことをおすすめします。

8-2.司法書士

司法書士に依頼すると、遺産分割協議書の作成や法務局への名義変更などの複雑な手続きを代行してもらえます。

遺産分割協議書の作成や登記手続きは、必要書類や手続きが複雑なため、書類に不備があると受理されません。適切な手続きを行うためにも、司法書士へ依頼を検討しましょう。

8-3.税理士

相続税や節税対策については、税理士に相談することができます。「余計な税金を支払ってしまった」と後悔しないように、事前に相談しておきましょう。

9.不動産の種類別!相続のポイント

不動産の相続では、不動産の種類によって気を付けておきたいポイントが異なります。
最後に、不動産の種類別の相続ポイントを解説します。

9-1.一軒家を相続する場合

一軒家を相続するときには、複数人での共有分割はなるべく避けましょう。
共有分割をすると、「相続後の不動産をどのように維持していくのか」「管理を誰が行うのか」といった問題が生まれやすくなります。

また、相続人の一人が認知症を発症して意思能力に欠けたとき、賃貸・売却が行えないなどのトラブルに発展するケースも考えられます。共有分割を行いたいときは、遺言書を用いて細かく取り決めをしておくことをおすすめします。

9-2.マンションを相続する場合

区分所有のマンションでは、土地と建物を分離して売却できないため、建物の価値が賃貸での収益や売買価格へと反映されます。

修繕積立金や管理費などの維持費もかかるため、居住や賃貸経営の予定が無いときには、早めに売却することが望ましいでしょう。

9-3.土地のみを相続する場合

土地のみを相続する場合、相続後に土地の価額が大きく変動する可能性があります。
現物分割や代償分割によって平等に分配したつもりでも、相続後その土地の相場が大きく上下した際に、他の相続人に不満が生まれてトラブルにつながるケースがあります。土地の相続においては、相続後に価値が変動する可能性についても理解しておくことが重要です。

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まとめ

不動産の相続は、複雑な手続きが必要になるほか、相続人同士でトラブルに発展しやすいといった注意点があります。

トラブルを防ぐためには、被相続人の生前に遺言書を作成してもらう、司法書士や弁護士などの専門家を交えて遺産分割協議を行うなどの対策が必要です。

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