【イエカレ】不動産売却の物件売り出し時の注意点を解説｜内覧のポイントを押さえよう

不動産売却は「売り出し時」が勝負！

不動産を売却する際、売り出し時はとても重要です。 仲介を担当する不動産会社の力も入り「新規物件！」という広告で内覧も集まってくることでしょう。

売り出し時はたくさんの「注意するポイント」に気をつけなくてはなりません。 売り出し時の注意点や、内覧を受ける際のポイントを押さえましょう。

媒介契約の開始から契約、引き渡しまでの流れ

まず、不動産を売却すると決まってから、買主が決まり、引き渡すまでの流れを確認します。

<1> 不動産媒介契約

不動産を売却するにあたって、その不動産を市場に繋ぎ、買主、または買主を掴んでいる不動産業者と交渉する会社と売主が結ぶものが「媒介契約」です。

媒介契約は仲介契約ともいい、売主と不動産会社との関係によって3種類に区分されています。

売主との媒介契約を結んだ、不動産会社（仲介会社）は、各不動産会社でシェアしている指定流通機構（レインズ）に7日以内に登録する義務があります（専任媒介の場合）。
出典：近畿レインズホームページhttp://www.kinkireins.or.jp/baikai/

買主からコンタクトがあり、「実際に物件を見てみたい」という話に発展をすると「内覧」に進みます。

内覧は、物件の設備など細かいところまで聞かれることが多いため、原則、売主も同席します。 その内覧には、注意点がありますので後述します。

<3> 契約

購入の意思決定をした買主が現れると契約です。 売主も物件が手離れする安堵感に包まれますが、実は大変なのはここからです。本番と言えます。

契約後は、所有権登記の移動や、固定資産税の返還など、手順については、仲介で入った会社から説明を受けリードを取って貰えますが、売主もたくさん事に取り組む必要があります。

<4> 引き渡し

所有権移転登記を完了し、物件を引き渡します。万が一物件に瑕疵（かし）予測できない欠陥があれば売主責任となる期間は残りますが一件落着です。仲介役の不動産会社に仲介手数料を支払います。

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不動産会社に頼りすぎない

この一連の流れを見ると、やはり重要なパートナーとなる不動産仲介会社の選択は大切です。 ところが、売り出し時は「不動産会社に頼りすぎない」ことも大切。

売主からすると「売りたいから不動産会社へ任せた」わけですがこれはどういう意味でしょうか？

不動産会社の「売りたいタイミング」を優先しすぎないように

売り出し時、売主と不動産会社で最も協議すべきことは、「物件価格をいくらにするか」ということです。

通常は媒介契約前の「相場の調査」で販売適正額と定めた価格を基準とするのですが、なかには格安の売り出し値を主張する不動産会社もいます。

その理由としては...。

実際にインターネットを見ると、信憑性は定かでないにしろ口コミが目に入るようになります。

「売主の味方になってくれる」不動産会社を選ぼう

実際に口コミなどを見ると「不動産会社の値下げ主張を受け入れてしまった」とか、反対に「この価格で売れます！と粘られ、何人か買主にお断りをしたために売買契約できなかった」という反省の声が掲載されています。