後から困らないために【不動産売却と税金】


譲渡益とは個人が不動産売却を行った際に不動産の取得時の価格と売却時の価格の差から得られる差額によって生じた利益を指します。それとは逆に損失が発生すれば譲渡損となります。
これらは売却後の確定申告で大きな意味を持ってきます。このコラムでは知識として知っておいて頂きたい内容をご案内します。

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譲渡益とは?

「譲渡益」とは個人が不動産売却を行った際に、不動産の取得価格と売却価格の差額によって得られた利益を指します。
ご存知の方も多いかもしれませんが、不動産の売買取引に限らず、株式の売買でキャピタルゲインと呼ばれることもあります。
逆に、売却価格より不動産の取得価格が高い場合は、損失が発生しますので、この損失を譲渡損といいます。

この譲渡益は、譲渡所得に分類されるため、原則として課税対象となり税金を納税する必要があります。
個人による不動産売却でも譲渡益が発生し、また売却金額も多額になることに伴い、納める税金も高くなるため対策が必要になってきます。
この税金対策としては「税率を低くすること」と「譲渡益を下げること」の2つのポイントが挙げられます。

長期譲渡取得と短期譲渡取得

譲渡益の発生した不動産売却取引は、その売却した不動産を保有した期間によって「長期譲渡取得」と「短期譲渡取得という2つの分類に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます。

この時の分類の仕方は、
① 売却した不動産が売却取引を行った年の1月1日時点で、所有所有期間が5年を超える場合には長期譲渡取得に該当する。
② 売却した不動産が売却取引を行った年の1月1日時点で、所有期間が5年以下である場合には短期譲渡取得に該当します。

このようになっています。

長期譲渡取得に該当する場合に適用される税率は、所得税15%、住民税5%の合計20%です。
一方、短期譲渡取得に該当する場合に適用される税率は所得税30%、住民税9%の合計39%です。

このように短期譲渡取得に該当する場合は長期譲渡取得に比べて倍近く高い税率が適用されますが、この理由は不動産を短期的に売買する投機的な取引を抑制する理由からです。

譲渡取得税の計算方法

譲渡益の算出方法は「総収入金額から取得費、譲渡費、特別控除額を除いた金額」となります。

まず、総収入金額とは資産譲渡したことで得られる金額であり、固定資産税などの精算金も含みます。 次に、取得費および譲渡費は不動産の購入代金などに仲介手数料などの購入諸経費と造成費用やリフォームなどの改良費用が含まれたものを指します。
最後に特別控除額ですが、これは都市計画法などにより資産が収用された場合や居住用に供されている家屋や土地などを譲渡した場合、一定額を総収入金額から控除できます。

こうして算出された金額に、長期譲渡取得または短期譲渡取得のどちらかに分類されたうえで適用される税率を掛け合わせて計算された金額を税金として納税しなければなりません。
ただし、住民税に該当する部分は国が算定するので確定申告で納めるのは所得税分だけで良いことになっています。

以上、不動産売却に伴って発生する譲渡益に関して、知っておいて頂きたい内容をご案内致しました。
尚、より詳しく知りたい方は以下のコラムも参考にしてみてください。

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