売買契約は慎重に

何らかの事情で不動産の売買契約を解除する場合は、相応の理由がある場合を除いて、多額の金銭の負担が求められます。
売買契約を締結してから内容を変更することは難しいため、締結する前に内容をよく確認しておく必要があります。

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手付金の放棄または倍額返還による手付解除

不動産の売買契約の解除にはいくつか種類がありますが、いずれも厳格な要件を満たすか、高額な金銭を負担することが求められています。
これから、契約解除の種類ごとにその内容をご紹介します。

【手付解除】

手付金を放棄または倍額返還することで、契約を解除することができます。

まず、不動産売買の基本的な構図を見てみましょう。
所有物件を売りたいと考えている人を「売主」、買いたいと考えている人を「買主」といいます。

不動産取引では、売買契約を締結した時点で買主が売主に手付金を支払うことが一般的です。
手付金には「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の三種類がありますが、契約書に特に定めがなければ、手付金は「解約手付」という位置づけになります。

証約手付
契約の締結を証する目的で授受
解約手付
手付けの放棄または賠償を返すことで契約解除が可能
違約手付
契約違反の場合は没収される

解約手付は自己都合による解約を円滑にする目的があり、相手方が契約の履行に着手するまでは理由を問わずに契約を解除することができます。

買主が解約するときは、支払った手付金を放棄します。
売主が解約するときは、受け取った手付金の倍額を買主に返還します。

契約の履行とは、売主であれば不動産の移転登記または引き渡しをすることをいい、買主であれば残りの売買代金を支払うことをいいます。
ただし、契約を履行しているかどうかをめぐって争いになることもあるため、手付解除ができる期間を契約で定めることもあります。

天災や契約違反などによる契約の解除

【危険負担による契約解除】

売買契約の締結から引き渡しまでの間に、物件が天災などで破損した場合の契約解除です。

このような場合に生じた損害を売主、買主のどちらが負うかを「危険負担」といいます。
民法では、買主が危険を負担することとされていますが、通常の取引では、売主が危険を負担するように契約で定めます。

具体的には、災害等で物件が滅失または毀損したときには、買主は売買契約を解除できることを契約で定めます。 契約を解除しないのであれば、売主が修復して買主に引き渡すこととします。

【契約違反による契約解除】

売主が期日までに物件を引き渡さなかった、または買主が期日までに売買代金を支払わなかったなどの契約違反があった場合の契約解除です。
契約違反があった場合は、契約を解除したうえで損害賠償を請求することができます。
損害賠償の額はあらかじめ契約で予定額(違約金)を定めることができます。
仮に、実際の損害の額が違約金の額より低くても、違約金の減額を求めることはできません。

【ローン特約による契約解除】

買主の責任ではない理由で住宅ローンの借り入れができなかった場合の契約解除です。
買主が住宅ローンを利用できない場合、ローン特約があれば、買主は無条件で契約を解除することができます。
一方、ローン特約がない場合は、解約すると違約金が発生します。



隠れた欠陥による契約解除

【瑕疵担保責任による契約解除】

物件に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合の契約解除です。

購入した物件に買主が知り得なかった欠陥があることがわかった場合は、買主は欠陥があることを知ってから1年以内に、売主に対して損害賠償を請求することができます。
欠陥によって住宅に住むことができないなど契約の目的を達成できない場合は、売主に対して契約の解除を求めることができます。
買主が知り得なかった欠陥には、住宅そのものの欠陥だけでなく、法的な不備(違法建築)なども含まれます。
瑕疵担保責任を負うのは、宅地建物取引業者が売主である場合は2年以上(新築住宅の主要構造部分は10年間)と定められていますが、それ以外の場合は特に規定はありません。
そのため、売買契約では売主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にしておくことが一般的です。

瑕疵担保責任による契約解除

売買契約を締結するときの注意点

ここまで、不動産売買契約の解除について見てきました。
不動産売買は取り扱う金額が高額であるため、容易に解約できないように、厳格な要件や高額な金銭の負担を求めています。
売買契約を解除するようなことにならないためには、売買契約を締結するときには内容を確認し、もし意に沿わない内容であれば締結までに変更を申し出ることが重要です。

手付金、危険負担、損害賠償の規定がどのようになっているか、よく確認しておきましょう。
ローン特約による無条件の契約解除を防ぐため、できれば買主のローンの計画に無理な部分がないかも確認しておきたいところです。

瑕疵担保責任については、民法は売り手にとって厳しい規定になっています。
売主が過大な責任を負わないためにも、状況に応じて瑕疵担保責任を免れるか軽減する規定を設定してもよいでしょう。



この記事のまとめ

一度締結した不動産売買契約を解除するためには、厳格な要件や高額な金銭の負担が求められます。
このようなトラブルが起きないようにするには、締結前に契約の内容を慎重に確認しておくことが重要です。
契約の内容のなかには、特記がなければ売主にとって不利になる内容もあるので、契約内容はよく検討するようにしましょう。

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