【イエカレ】失敗しないアパート建築会社の選び方｜種類・特徴とメリット・デメリットを紹介

アパートの建築依頼をする場合、依頼候補先として複数の選択肢が考えられます。 主な候補先としては「ハウスメーカー」「工務店」「建設会社」といった言葉が思い浮かびます。

しかし、どの依頼先を見ても「家を建てる」会社であることは共通していて明確な線引きがある訳ではありません。

アパート経営は長期的に入居者からの家賃収入を受け取ることができる投資です。不動産投資を成功させるために『どんな会社にどんな建物を建築してもらうか？』を考えるのは非常に重要な要素となります。

まずは「一般的な各会社の特徴や強み」「選択する上でのメリット・デメリット」をご紹介してみます。最適な建築会社選びをするためにも、まずはそれぞれの特徴を理解していきましょう。

アパートの建築依頼先として「ハウスメーカー」は、真っ先にに頭に思い浮かぶ候補先かもしれません。

ハウスメーカーは、一戸建てからアパート・マンションなどに至るまで、様々な住宅建設を請け負える会社で、各都道府県内もしくは全国的に事業展開をしている大規模な建設会社と言えます。

イメージとしては総合商社やデパートといったところでしょうか。「住宅建設に関することなら何でも任せてください」といった特徴があると言えます。

また、大企業が多いということは倒産のリスクが低いことも特徴として挙げられます。

「住宅建設を請け負える」と述べたのは、実際にハウスメーカーがアパート建築を行う際は、その建築や施工の多くを下請けの建設会社や工務店に発注をして行い、ハウスメーカー自身は「住宅を売る」ことを得意としているからです。

アパート建築で評判の高いハウスメーカーは、入居者のライフスタイルやニーズを分析した上で商品化したオリジナルの住宅をブランド化したり、シリーズ化している場合が多く、商品ラインナップ、バリエーションが非常に豊富と言えます。

ただ、依頼者（施工主）がハウスメーカーへアパート建築を依頼する場合は、ハウスメーカーが用意している建築バリエーションやプランの中から建築して欲しい内容を選ぶことしかできない場合があります。

ハウスメーカーは各社が独自のマーケティングに基づいて先進デザインを取り入れた住宅をラインナップしていると言えます。

しかし、例えば依頼者が、建物の外観デザインなどにこだわりたくて「もっと自由なデザイン発想を建物に反映して欲しい」と希望を出してもその自由度は低くなる可能性はあります。

しかし、住宅建築に関する経験や実績が豊富なこともあり、高い品質管理の下で建築してもらえるメリットがあります。

また、建設される建物の個体差が僅かしかないレベルなので住宅展示場で見掛けるモデルハウス通りの安定した仕上がりになるのも大きな特徴です。

「工務店」は一部の大企業を除き、ハウスメーカーと比べて小規模で地域密着型の事業を展開していると言えます。

その地域に根ざして地元に貢献することを考えている会社が多いので、依頼者は密なコミュニケーションを期待できます。また、何か困ったことがあった場合でも相談をすればすぐに対応してもらえるでしょう。

そして、自社で施工を行う（建物を建てる）ことを得意としています。

上述した通り、大手ハウスメーカーから施工の依頼を受けて工事をする工務店も多いのですが、直接依頼主や不動産オーナーから一戸建てやアパートなどの建設依頼をされるケースもあります。

ハウスメーカーが商品ラインナップの中から建てたい建物を選ばせるのとは違い、そうした制約もありません。

そのため、依頼者が工務店に対して「趣味のための部屋が欲しい」「床の段差があるとつまづく危険があるためバリアフリーの段差のない作りにしたい」など、依頼者は設計に関して自由にオーダーできるのがメリットです。

工務店は、地域や個人のニーズに合わせた建物づくりを行っていると言えます。

「建設会社」はゼネコンとも呼ばれ、一戸建てや小規模の共同住宅を建てるよりも、もっと大きな「大型マンション」「商業ビル」「公共施設」「球場」「テーマパーク」など大規模な建設を得意とする会社です。

ハウスメーカーや工務店は「設計」「施工」のみが業務範囲ですが、建築会社は自社内で「設計」「施工」に加えて「研究」まで行っているケースが多いです。

研究と聞くと「どんな研究をしているのだろうか」と思いませんか？

例えば「耐震設計や補強技術」「コンクリートの技術研究」など多くの研究をしています。技術研究をすることで、より品質の良い建物を作るためです。

このように、建設会社は、大規模な都市計画・建設計画の受注をこなすことができ、建設ジャンルも幅広いです。 公共の場において私たちの便利な生活や安心な暮らしを支えてくれているとも言えます。

特にスーパーゼネコンと呼ばれる大手ゼネコンは、日本だけではなく世界に事業活動の範囲を広げています。

スーパーゼネコンともなると、売上高は1兆円を超える規模の会社になります。日本では現在、主な建設会社5社が大手ゼネコンとして有名です。

アパート建築依頼の依頼候補先として「ハウスメーカー」「工務店」「建設会社」といった各業者について見てきました。

冒頭、明確な線引きがある訳ではないとお伝えしたのですが、少しはご理解の手助けになったなら幸いです。

また、各業者の特徴をご理解頂いたところで、各業者を検討する上でのメリット・デメリットも下記の表にまとめてみました。上述し切れなかった内容も含んでいますのでこちらもご確認ください。

賃貸住宅を建ててもらう場合、よっぽど大きなマンションでも建てない限り「ハウスメーカー」か「工務店」を選択することが現実的な依頼候補先となるでしょう。

例えば、入居者となる住民同士の距離が近くなる地域なら、その土地柄によく精通している工務店へ依頼する方が適切だったり、全国的な知名度や信用度を重視しやすい地域なら、ハウスメーカーの知名度が入居率を高める鍵になる場合もあります。

そのため、どの地域に建てるかによって依頼先を検討するのも良いでしょう。

そしてハウスメーカー・工務店を選択する時は「どのようなアパートを建てたいのか？」「入居者ターゲット層はどんな属性の人達なのか？」「信頼できる業者を選んでいるのか？」など、総合的に見て判断することが必要です。

次の章では、アパート建築を依頼する上でのメリット・デメリットについて解説していきます。

建築業者の目星を付けたい場合、具体的な業者選びを始めることになります。

多数ある業者の中から候補先を絞り込むことになりますが、まず注意深く確認しなければならないポイントは、業者が必ず提案してくる「家賃保証システム(サブリース)」です。

業者の一部、または、特にハウスメーカーは、アパート建設後の賃貸経営・賃貸管理も合わせて提案をして請け負うことが多いです。

具体的には「入居者斡旋を含めた入居者管理」「建物のメンテナンスや修繕計画を含めた建物管理」「賃貸オーナーの経営サポートを含めた収支管理」などです。

この中には賃貸オーナーが行う賃貸経営のリスク軽減を図るための施策が用意されています。その施策が「家賃保証システム(サブリース)」です。

それでは、なぜ賃貸オーナーが行う賃貸経営のリスクを軽くするために「家賃保証システム」が必要なのでしょうか？

この「家賃保証システムの仕組みと注意点」について詳しく見ていきましょう。

上記の図のように「家賃保証システム」とは、サブリースや一括借り上げ、空室保証システムなどとも呼ばれている「転貸借」のことを指します。

アパート経営では「家賃設定」「入居者の募集と契約」「建物の修繕」「設備の整備」といった管理業務が発生しますが、入居者の募集と契約を除いた項目は、本来、賃貸オーナーご自身が行うべきものです。

しかし、アパート建築後、賃貸オーナーが自分でそれらの業務をやっていることはほぼ皆無と言えます。

一般的には大きく２つあり、一つはアパート建築後、賃貸オーナーが自分で探した不動産管理会社へ管理業務委託を行っているケースです。

そして、もう一つはアパート建築と建築後のサブリース契約までがセットになったサービス提供を受けているケースです。

アパート建築後、賃貸オーナーがサブリース業者と「サブリース契約」を結んだ場合、そのサブリース業者は賃貸オーナーが建てた「アパートの管理に関する権利」を借り上げて、入居希望者を募った上で又貸しを行います。

従って、入居者から支払われる家賃は、一旦サブリース業者が集金をして、その中から一部を手数料収入として差し引いて残り分をオーナーへ送金します。

もう少しシンプルにまとめると、オーナーはサブリース業者へ上述した管理業務全般を委託することで、アパート管理に関する実務を行わずして安定した家賃収入が得られるというわけです。

そしてサブリース業者は業務代行の仕事を受託よることで手数料収入を得ます。これは、お互いにとって「Win-Win（ウィンウィン）の関係」に見えることから、多くの業者で採用されて賃貸オーナーへ提案されているシステムです。

しかし、家賃保証システムにはいくつか注意点があります。

オーナーとサブリース業者がお互いウィンウィンの関係なのになぜ注意が促されているのでしょうか？

先程、お互いにとってWin-Winの関係に「見える」と書きましたが、その大きな理由の一つとして、家賃保証システムがウィンウィンの関係ではなく、サブリース業者側のメリットが大きいことが挙げられています。

「なぜ賃貸物件を所有する賃貸オーナー側のメリットが薄くなってしまうのか？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

ここでは賃貸オーナーからの立場からその理由を解説してみます。

家賃保証システムの他にも、建築業者を選ぶ際に注意が必要なサービス内容が存在します。

・管理システム
・建築物
・入居率・集客力
・保証期間

上記の４つを比較して、ご自身の状況や理想とするアパートに合った建築業者を選ぶ必要があります。

これらは賃貸オーナーにとって大変重要な項目になりますので、以下で詳しく解説します。

建築業者のアパート管理業務代行は、業者によってその管理システムが違います。

建築業者がそのまま管理会社を兼ねるケースもありますが、アパート建築の大手メーカーなどでは、指定の管理会社やグループ会社に「賃貸管理」「建物管理」「入居者募集」を任せる傾向があります。

また、建設した建物の無料メンテナンスを定期的に行ったり、入居者の退去時に発生する修繕費用をサポートしたりなど、賃貸オーナーの経営負担を軽くするシステムを各業者が用意しています。家賃保証システムもこの管理システムの一部として導入されてきました。

よりご自身にあった建設業者を選ぶために「管理システムや内容がどのようなものになっているのか？」を、まずはご自身で情報を集めた上で、しっかりとご自身の目で比較検討することが重要です。

アパート建築をするにあたり、どのような建物構造にするべきかで悩んでいる方も多いでしょう。

建築業者には、それぞれ研究開発をして得意にしている建物構造や性能があります。

特にハウスメーカーがラインナップしているような規格化された建築プランを選んでオーダーをする場合は、希望したい設計やデザインを反映してもらえない可能性があることも考慮しなければなりません。

• 業者指定の建物構造・工法があるのか
• デザインに関して希望を叶えてもらうことができるのか
• どのような性能や設備を付属してもらうことができるのか

などを確認しましょう。

これらによって必要な建築費の骨格が決まります。近年は様々な理由から建築費高騰が叫ばれているため、建築費を予算に近づける上でも建築構造を決めることは大変重要です。

そのアパートの建築構造ですが、基本的には以下の４種類があります。

• 木造
• RC造
• S造
• SRC造

それではそれぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

木造

木造建築は建設費用が安く、間取りを自由に設計しやすいこともあり、従来、低層アパートに向いた建物構造と言われてきました。

また、木造は断熱性は優れているが、他の構造と比べて耐火性や耐久性などは劣ると言われてきたこともあって、アパートだと2階建てまでの建物が標準と考えられてきました。

しかし、最近はアパート建築でも木造の建築構造の技術研究が進み、耐震性能を兼ね備えた高層階の建物が作れるほどです。

アパートも木造3階建ての建築も増えてきました。木造でも大きな問題はないと言えます。

RC造

RC造の「RC」はReinforced Concreteの略で鉄筋コンクリートを意味しています。

RC構造は鉄筋とコンクリートの2つの素材を使っているため、「耐火性」「耐久性」「断熱性」「遮音性」の多方面への性能に優れており、中高層マンションに採用されている建物構造です。

建築費用が高くなりますが、法定耐用年数は47年と定めされており、他の構造と比べて長いため、入居者が長期にわたり安心して暮らすことができます。

S造

S造の「S」は鉄骨のスチールを意味しています。S造は「鋼材の厚み」によって「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」の2種類に分けられます。

重量鉄骨造はより厚みがある分、強度に優れているので3階以上の大規模な建物に、軽量鉄骨造は戸建てや小規模の建物で採用されています。

建築費は木造よりも高くなりますが、RC造よりは低く抑えられる特徴があります。その他の性能も木造とRC造の中位と考えて良いでしょう。

SRC造

SRC造の「SRC」は鉄筋鉄骨コンクリートを意味します。鉄筋コンクリート造に加えて、骨組みを鉄骨にすることで、RC造よりも耐久性が高まった建物構造です。

建築費用はかなり高くなりますが、４つの構造の中で「耐火性」「耐久性」「断熱性」「遮音性」が一番優れています。

一戸建ての建築に使われるケースは少なく、大型マンションや大規模な施設を建設する場合に多く採用されています。

アパート建築をするにあたって、様々なハウスメーカーに話を聞いた時に「どこのハウスメーカーに依頼をすれば良いのか絞り込むことが難しい」と思う方も多いでしょう。

ハウスメーカーによってプランニングされたアパート建築プランで建設をする場合は、ハウスメーカー・ブランドによる「入居率」と「集客力」についても確認する必要があります。

試しにハウスメーカーのホームページを覗いてみて下さい。ホームページや参考資料などを見ると高い入居率を謳っている業者が数多くあることがわかるはずです。

しかし、アパートを建てたいと考えている土地周辺の立地や人口分布などのデータから調査をした結果、必ずしもそうした資料などと同じ入居率は確保できないと弾き出される場合があるかもしれません。

そのため高い入居率を維持できている業者が、どんな集客手法を提案してくれるのか？を確認した方が良いと言えます。

・楽器演奏ができるくらい防音性に工夫を凝らした建物が建築できる
・女性専用のアパート経営で成功している
・ペット飼育を可能としてペット好きな入居者を集めて成功している
・入居者に対する手厚いサポートを行い退去が少ない

こうした様々な工夫と提案をしていることが考えられます。

立地条件や入居率の数字が重要なのは当たり前ですが、建設業者を絞り込んでいく時は、それだけではなく「どのような集客方法を考えてもらえるのか」「なぜその業者は人気があるのか」についても着目すると良いでしょう。

この保証期間については誰もが気になる部分でしょう。 ハウスメーカーによって「建てた建造物に対する保証期間」が違うため注意が必要です。

新築住宅に関しては、2000年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）が施行されています。

これは、新築の建造物に関する瑕疵(隠れた欠陥)に対して、建築業者が負うべき責任について定めた法律で、引き渡しの日から10年間の瑕疵担保期間が義務付けられています。

つまり、建築業者はこの義務化された10年間は、建物に対して最低限保証を担保しなければなりません。

この品確法による10年保証の対象になるのは以下の項目になります。

• 構造体力上主要な部分（柱、梁、壁、基礎、土台など）
• 雨漏りの侵入を防止する部分（外壁や屋根、開口部など）

そうしたこともあって、業者によっては「20年保証」を謳っていたり「有料定期メンテナンスを受けることで保証期間が延ばせる」といった保証サービスを提示するなど、賃貸オーナーの信頼を獲得するために競合他社との差別化や工夫を行っています。

品確法による保証期間で、保証される対象と範囲は決まっています。

「10年保証があるから安心だ」とは思わずに、将来、物件の価値を落とさないためにも、来たるべき建物の定期メンテナンスや修繕に掛かるであろう費用は毎月の家賃から積み立てておくことが重要です。

賃貸オーナーにとっても将来の収益に関わってくる問題になります。

業者ごとによる保証内容を見て「建築後、建物管理を任せると、どのようなメンテナンスや修繕計画を立ててもらえるのか？」そして「何がいつまで保証されるのか？」といったこともしっかりと確認しておくことも建築業者を選ぶ上で重要です。

前項までは「建築業者の違い」についてご紹介してきましたが、如何だったでしょうか？

ここからは、悪質な業者だと見破れずにアパート建設を発注してしまったケースについてご紹介します。

残念ながら、悪質業者に騙されたり、施工トラブルで泣き寝入りしたり、裁判沙汰に巻き込まれた賃貸オーナーは実際に多数存在しています。

万が一、悪質な建設会社に発注をしてしまうと「どのようなトラブルが発生してしまう可能性があるのか？」そのリスクについて事例を交えて解説します。

悪質業者の代表的な常套手口について３つご紹介します。事前に知識を持っていることで被害を防止できることもあると思います。

前項では、3つの悪質な事例をご紹介しました。

探せばさらに色んな事例が出てくることでしょう。本当に恐ろしい内容ばかりでした。

もちろん、すべての建築業者がそうでないことは確かですが、こうした事例は決して闇の中での話しではなく、残念ながら、なかにはこうした悪徳業者が未だに存在するということなのです。

それでは最後に、こうした家賃保証でのトラブルや、悪徳業者とのトラブルを避けて、安心してアパート建築を依頼できる「失敗しない業者の選び方」についてご紹介します。

悪徳業者とトラブルになる発注契約を結んでしまわないようにするためには「具体的にどのような業者を選べば良いのか」を前項までにご紹介してきたポイントを踏まえながら見ていきましょう。

一つ目です。建築業者を選ぶ際に、担当者の対応が「誠実かつ丁寧であること」は欠かせない絶対条件と言えます。

この「誠実かつ丁寧であること」は、単に耳ざわりの良い話ばかりをされて得られる気持ちの良さではありません。

判断の重要ポイントは「担当者の質」「希望の建築物が本当に得意な業者か」「実績など数字の信憑性」の3つです。以下でさらに掘り下げて解説致します。

2つ目です。先述した家賃保証システム自体は、現在、広く浸透していることもあり、多くの建築業者や管理会社でも採用されています。

物件オーナーからしてみれば、空室が出てしまっても家賃保証がされると考えるため、アパート経営を始めるための安心材料になっています。

しかし、問題は、家賃保証システムでトラブルになりやすい注意点について、建築業者や管理会社が契約時にオーナーに対して詳しい説明をしないケースです。

上述した通り、現在では「賃貸住宅管理業務適正化法」によって業者側はオーナーに対して詳しい説明をしなければならない決まりになっています。

家賃保証システムは、こちらも先述したように、オーナー側にメリットがある一方で「家賃減額の可能性が出る場合がある」「免責期間がある」などデメリットもあります。

事前にそのような説明がなかった場合は、将来的にオーナー側が痛手を被るトラブルの原因になる危険性があると言えます。

やはり「将来的にどのようなリスクがあるのか」など、デメリットについてもしっかりと説明してくれる業者を選ぶことが、オーナーにとってトラブルの回避につながります。

家賃保証システムについてある程度知識があるオーナーに対しても「デメリットを強く否定する」や「不安な点や疑問を解決してくれない」などといった業者は避けるようにしましょう。

賃貸オーナーであるなら誰しもが「長期的に利益を生む」「費用対効果の高いアパートの建築」を望みます。

しかし、残念ながら「アパートを建てさせてもらえればそれで良い！」という考えを持っている一部の建築業者も存在します。

オーナーの将来を見据えたアパート建築にフォーカスしている業者を選ぶことは、長期的に成功を収めるアパート経営に欠かせないポイントと言えます。

賃貸物件の価値を下げないために必要な「建物管理」ひとつとってみても「保証期間に関する基本事項」「その内容」、さらには「計画的な定期メンテナンスや修繕計画」「そのための費用の捻出方法」に至るまで、オーナー側の立場に立って「考え方や具体的な提案内容」を話してくれる業者を選ばなければ意味がありません。

将来を見据えた計画を持たずに豪華なアパートを建築しても、アパート経営を長期で成功させることが難しいのは誰にとっても明らかです。

そして、どんなアパートでも建設後、長い年月が過ぎれば建物に経年劣化は生じます。それを放置してしまうと物件の価値も下がってしまいます。

かと言って「定期的なメンテナンスや修繕」計画立案から実行までを賃貸オーナーが一人で行うことなどそれは絶対に不可能です。しっかりしたアフターフォローがしてもらえる業者を選ぶことは重要です。

契約先を決める前には、上記に加えて、アパートを建てた後に「どれくらいの期間で物件の価値は下がり出すのか」「その時の対応方法について解決策の提案があるか」「具体的な空室対策」「入居者管理やその対応方法」「収支管理や納税の際のサポート」などは最低限確認してから契約先を決めましょう。

できれば20年～30年の長期を見据えた総合的な収支計画を提示してもらうのは、建設業者や担当者の良し悪しを図る上で重要です。

4つ目です。この話はよく語られる永遠の論争とも言える内容ですが「地域密着型の工務店」にアパートを建ててもらうのが良いのか？それとも「全国規模の大手ハウスメーカー」に発注をした方が良いのか？

どちらか迷った時は、物件所在地の地域性や競合賃貸住宅を調べてみた上で業者を絞り込むことをお薦めします。

アパート建築に強い大手ハウスメーカーは、日本全国に支店や営業所があり、その点では安心感はあります。

一方、地域密着型の工務店は、地元の人にしか分からないコアな不動産情報を持っている可能性があります。アパートを建てたい土地の地域性、周辺の成功している競合物件を調べれば、どちらの建築業者へ依頼するのが適切なのかが判断できるでしょう。

どちらにもメリットとデメリットは存在します。建設の相談をして建築プランや見積を入手した上で、いくつかの建設業者を比較検討すればご自身に合う建築業者を見つけることができるでしょう。

以上、今回は「アパート建築業者の選び方や優良業者の見分け方」「悪質業者の事例」など、アパート建設を依頼する前に知っておいて頂きたい情報をご紹介しました。

「建築業者の種類や特徴」「サービス内容や建築業者の利益の上げ方」など、アパート建築に関わる知識や情報を事前に持っていれば、実際に依頼先を決める前に、建築業者へ様々な質問ができますし、現実的な情報をしっかりとキャッチすることができます。

逆に、知識も少なく、建設業者の担当者の言われるままに流されてしまうと、知らない間に悪質業者の思う壺となってしまい、良くない手口に引っかかりやすくなります。

そうならないためにも、事前にポイントになりそうな知識や情報だけでも身につけた上で商談に臨んで頂くのがベターでしょう。

アパート経営は建てる時間よりも、アパート経営をする期間の方がずっと長くなります。

今回ご紹介したなかに家賃保証システムのトラブルについてご紹介しましたが、悪徳業者に引っ掛っかかることなく、アパート建設とその後の管理全般についても優良業者に依頼をすることができれば、家賃保証システムもオーナーにとって資産形成を図る上で味方になるはずです。

工法や管理に関しては、建設業者よって得意な工法だけでなく、建てた後、賃貸オーナーのアパート経営を助けてくれる管理メニューについても当然違ってきます。

昨今では建築費高騰といった問題もクローズアップもされていることもあり、少しでも建築費を抑えながら、地域性や入居者ニーズに沿ったアパート建設を実現できるかは重要な要素です。

ですから、最初から建築業者を一社決め打ちするのではなく、面倒くさいと思ったとしても複数社から賃貸経営プランや相見積もりを取った上で比較検討することをおすすめします。

まずは建設業者の情報収集から始めてみてはいかがでしょうか？▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

記事内容を参考にして頂きながら無料一括査定のご利用も可能です。多様な不動産会社などの情報を集めて、あなたが相談できる優良企業を複数社見つける手助けにもなります。
ぜひ、比較検討をして頂き、信頼できる経営パートナーを見つけるためにも、ぜひご確認ください。