【一棟アパートの売却】費用・税金を安く抑えて高く売る方法とは?

一棟アパートを相続などで手に入れた方の中には、「アパートをどのように売れば良いのか悩んでいる」方もいるのではないでしょうか。購入時の費用が分からず、ローン返済も残っていると、いくらで売れるのかを想像しにくいものです。さらに入居者もいる状態では、売却自体ができるのか不安になるものでしょう。

そこで今回は、アパートを売却するときの手順と売却にかかる費用、さらにできるだけ高く売るための方法をご紹介します。アパート売却時に問題となりやすい注意点への解決法も紹介するため、売却額で損をしたくない方はぜひ参考にしてください。

1.アパートの売却を決める前に知っておきたい基礎知識

不動産であるアパートは、気軽に売却できるものではありません。いつ・いくらで売ればよいのかだけでも、所有者にとって大きな悩みどころとなります。

アパートを売却するにあたり、完璧な事前準備と、損することなく売却するための正しい基礎知識が必要です。まずは、アパートを売却するタイミングと相場価格の調べ方から、それぞれ詳しく解説します。

1-1.アパートの売却に適したタイミングを見極める

アパートの売却で重要なポイントは「いつ」売るのか、つまり売却するタイミングです。建物は法律で耐用年数が定められており、耐用年数の残り期間が長い建物ほど売りやすく、高値もつきやすいとされています。

しかし、耐用年数が残っているうちにすぐ売れば良い、というものでもありません。アパートの価格はさまざまな要因で変動するため、焦って売却すると高い売値がつかなくなってしまいます。アパートの売却は、以下のタイミングで行うことがおすすめです。

〇周辺地域の変化が起こるとき
アパートの売却では、周辺地域の変化を敏感に察知することが必要です。周辺地域で住環境の開発整備が行われると不動産価値は上昇し、反対に生活利便施設が潰れるといった状況が起こると下落します。下落のときは地域一帯の不動産価値が連鎖して値下がりしやすいため、注意が必要です。

〇築20年までの物件であるとき
アパートを高値で売却しやすい築年数は20年以内とされています。築20年を超えるとなかなか買主がつかないため、築20年以内を目安に売却を考えましょう。

〇アパートが満室のとき
満室のアパートは安定した収入が得られるため、買主にとって魅力的な物件に映ります。満室状態であれば、物件そのものの価値よりも高値がつきやすいため、売却に適したタイミンです。

〇土地の価格が上がったとき
マンションの不動産価格は、土地自体の価格に大きく影響されます。毎年公表される基準地価・公示地価から、所有している物件の土地価格を確認しましょう。

〇減価償却費の計上が終わったとき
アパート経営では、経営安定と節税のために減価償却を利用するケースが多く見られます。この減価償却期間が満了し、経費として減価償却費を計上できなくなったときがアパートの売却タイミングです。

1-2.アパートの相場価格を調べる

アパートを高く売却するためには、相場価格を調べておくことが必須です。相場価格を調べるには、以下の3つの方法があります。

①周辺物件の調査
周辺地域で売り出されているアパートの価格を調べることは、最も基本的な方法です。周辺の物件情報は、不動産会社やネット上の不動産情報サイトで調べることができます。

②一括査定サービスの利用
一括査定サービスは、ネット上の査定フォームに物件の基本情報を入力するだけで、複数社の不動産業者が価格査定してくれるサービスです。細かな情報をすべて自分で調べる必要がなく、査定額が出るのを待つだけと手軽に利用できます。

③土地総合情報システムの利用
土地総合情報システムは、国土交通省が提供している不動産の取引価格情報です。地価公示から実際に行われた不動産取引価格まで、正確な情報を無料で閲覧できます。

1-3.更地にしたほうが良いケースもある

アパート付きの土地であっても、更地にした方が良いケースもあります。それは、買主が賃貸経営に興味がなく、土地を自由に使いたい場合です。以下のような条件に当てはまる場合は、更地にすることも考慮してみましょう。

● 築30~35年以上が経過している
● 土地が数百坪と広い

ただし、土地を更地にする場合はアパートの入居者を退去させることとなり、立ち退き費用などのコストがかかります。アパート付きの土地は、基本的にアパートをそのまま売ることが得策です。

2.アパート売却に必要な費用・税金と安く抑える対応策

アパートの売却はいくつか手続きが必要であり、売却に必要な各種費用が発生します。発生する費用の種類も、不動産会社や専門家への報酬から国に納める税金までさまざまです。

ここからは、アパート売却に必要な7つの費用と発生するタイミング、さらに安く抑えるための対応策をご紹介します。

2-1.測量費用

不動産売却では、土地の境界明示をした測量図の登記が必要となります。この土地・建物に関する登記は土地家屋調査士の独占業務となっているため、土地測量は土地家屋調査士に依頼して、測量費用を支払わなければなりません。

測量費用の相場は約35~45万円です。ただし、国有地・市有地に面している土地や、土地境界をめぐってトラブルがある場合は、価格が上がる可能性に注意しましょう。官民立会い測量となり、約60~80万円まで上がるケースもあります。

測量費用を安く抑えるためには、複数の土地家屋調査士事務所から相見積もりを取りましょう。価格を比較することで、相場に見合った適正価格の事務所が選べます。

2-2.印紙税

アパート売却時に作成する不動産売買契約書は、印紙税法で定められている課税文書に該当し、印紙税を国へ納税しなければなりません。

印紙税は契約金額によって変動し、納税額は以下表のようになっています。

契約金額 軽減税率 本則税率
10万円を超えて50万円以下 200円 400円
50万円を超えて100万円以下 500円 1,000円
100万円を超えて500万円以下 1,000円 2,000円
500万円を超えて1000万円以下 5,000円 1万円
1000万円を超えて5000万円以下 1万円 2万円
5000万円を超えて1億円以下 3万円 6万円
1億円を超えて5億円以下 6万円 10万円
5億円を超えて10億円以下 16万円 20万円
10億円を超えて50億円以下 32万円 40万円
50億円を超えるもの 48万円 60万円

(出典:国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」

印紙税は租税特別措置法によって軽減措置がとられており、2014年4月1日から2020年3月31日までに作成されたものは軽減税率が適用されます。
契約金額が高くなるほど軽減税率と本則税率の差額は大きくなるため、軽減措置の期間中がお得です。

2-3.仲介手数料

仲介手数料とは、売主と買主の売買を不動産会社が仲介し、契約成立に至った時に支払うお金のことです。

宅地建物取引業法によって、仲介手数料は上限額が以下のように決められています。

取引額の区分 手数料上限
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円を超えて400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円を超える金額 取引額の3%以内

上記の仲介手数料の上限額は、取引額をそれぞれの金額区分で分解する特殊な計算方法であるため、注意しておきましょう。

法律で定められているものはあくまでも上限額であるため、実際の仲介手数料は不動産会社によって差があります。
不動産会社へ依頼する際は、他社と比較することで仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があるため、相見積もりをとることをおすすめします。

また、不動産会社の仲介手数料に関する詳しい情報は、以下の記事も参考にしてください。
【早見表付】不動産仲介手数料はいくら?安く抑える時のポイントとは

2-4.抵当権抹消登記費用

土地購入・アパート建築で金融機関から住宅ローンなどの融資を受けていた場合、不動産はローン返済の担保として設定されています。この担保の権利のことを、「抵当権」と言います。

ローン完済後も抵当権は抹消されていないため、アパート売却の前に不動産登記から抵当権を抹消しなければなりません。抹消する際にかかるお金が、抵当権抹消登記費用です。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼する場合と自分で行う場合の2パターンがあります。土地登記簿で一筆の土地と一筆の建物について抵当権抹消を行ったとき、それぞれでかかる費用は以下のようになっています。

司法書士に依頼した場合 自分で行う場合
登録免許税 2,000円 2,000円
司法書士報酬 約5,000円~10,000円 0円
事前調査費用 1,200円 1,200円
事後謄本の取得費用 1,200円 1,200円
合計額 約9,400~14,400円 約4,400円

このように、抵当権抹消登記を自分で行うことで、司法書士の報酬金額を浮かせることができます。ただし、自分で行う場合は必要書類の準備・提出も自分自身で行わなければならない点に注意しておきましょう。

また、不動産会社の仲介手数料に関する詳しい情報は、以下の記事も参考にしてください。
抵当権抹消とは?アパートローン完済後の手続・必要書類・費用まとめ

2-5.譲渡所得税

アパートの売買契約が成立した後、不動産の引き渡しを行うと譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税は、資産売却によって譲渡益が発生した時に課される、住民税と所得税を合わせた税金です。

譲渡所得税の金額は、以下の計算式によって表されます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+譲渡費用)}

譲渡価格とは売買契約に記載された成約価格であり、譲渡費用は仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの売却のために要した費用です。取得費には不動産の購入費用を当てはめますが、購入費用が分からない場合は譲渡価格の5%相当額を入れることができます。

譲渡所得税の税率は所得税・住民税で違いがあり、物件の所有年数によっても異なる点に注意してください。具体的な税率は以下表のようになっています。

短期譲渡所得
(物件所有期間が5年以下)
長期譲渡所得
(物件所有期間が5年を超える)
所得税
(特別復興所得税含む)
30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計税率 39.63% 20.315%

長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得に比べてかなり低いことが特徴です。物件の所有年数が5年近い場合は、長期譲渡所得に区分される5年まで売却を待ってみることも選択肢に入れましょう。

2-6.消費税

個人のアパート売却で消費税がかかるのか、と驚く方もいるのではないでしょうか。

不動産にかかる消費税は特殊であり、使っても消費することがない土地は消費税の対象ではありません。

一方で、土地の上に建てられているアパートは消費するものであるため、消費税が課されます。

アパート売却で消費税が課されるタイミングは、不動産の引き渡し時点です。
売却価格をアパートと土地で区分して、課税対象となるアパート部分の金額に消費税率10%が課税されます。例えばアパート売却価格が5000万円で、土地が3000万円・アパートが2000万円の場合、消費税課税額は200万円になります。

しかし、アパート売却では消費税が課税されないケースもあります。それは、売主が消費税納付義務を持つ課税事業者ではない場合です。
課税事業者は、前々年度に課税売上高が1000万円を超えている、または前年の1月1日~6月30日における課税売上高が1000万円を超えている場合に該当します。

つまり一回目のアパート売却で1000万円を超える利益を得た場合、その年自体は課税されません。初めてアパートを売却する方であれば、消費税が課される可能性は低いため安心してください。

2-7.立ち退き料

アパート売買の際にアパートを解体・リフォームする場合は、入居者の方に部屋から立ち退いてもらわなければなりません。この立ち退き交渉をスムーズに済ませるため、必要となる費用が「立ち退き料」です。

立ち退き料の相場は、以下のどちらかを採用されるケースが多く見られます。

● 新居入居に必要な費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料・引越し費用など)
● 賃料の6~10ヶ月分

立ち退き料を節約する一番の方法は、アパートをオーナーチェンジで売却することです。オーナーチェンジは物件だけを売買できるため、入居者を退去させる必要がなく、立ち退き料が発生しません。

3.アパートを売却するまでの手順

ここまで見てきたように、アパートを売却するまでにはさまざまな手続きとお金がかかります。

だからこそ、アパート売却をスムーズにこなすために必要となる流れを知っておきたいものです。アパートを売却するまでのフローを以下に詳しく説明します。

アパートの価格相場を調査
その地域で同規模のアパートがいくら程度で売り出されているのか、おおよその物件相場が掴めれば十分です。
不動産会社に査定を依頼
調べた価格相場をもとに、適正価格を考慮したうえで不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社を決めて、媒介契約を結ぶ
信頼できそうな不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。
売却価格を決めて、アパートを売り出す
不動産会社と契約後は、土地家屋調査士が作成した測量図から詳細な売却価格を決めましょう。
売買契約の締結
買主が決まった際は、売買契約を結びましょう。
売却代金の受け取り・アパートの引き渡し
売却代金を受け取り、登記済権利書とアパートを引き渡します。引き渡した後は、当年度の確定申告で譲渡所得税や消費税などの課税分を申告しなければなりません。

4.アパートを売却する際の注意点

ここまでで、アパート売却の手順や、アパートを売って利益を出すまでのイメージができた方もいるでしょう。
しかしアパートを売却する際には、いくつか注意したいポイントがあります。
ここからは、アパートの引き渡し時に何らかのトラブルが起こらないためにも、3つの注意点と対策方法を説明します。

4-1.アパートに入居者がいる場合の売却方法は2つ

アパートに入居者がいることは、収益物件である証です。しかしアパートを手放したいときにはその対応に困ることもあります。
入居者がいるアパートを売却する場合は、オーナーチェンジとして賃貸中のまま売り出すか、入居者に立ち退いてもらい空き家にしてから売り出すかを選ばなければなりません。

それぞれの方法におけるメリットと注意点は、以下表のようになっています。

オーナーチェンジで売り出す入居者立ち退き後に売り出す
メリット ・売り出し中も賃貸収益が見込める ・買主にとって入居者付きは魅力的 ・立ち退き料など立ち退きに関わるトラブルが発生しない ・購入希望者がアパートの内装や間取りを内覧できる ・建売用地などに転用できる土地は空き家の方が高く売れやすい
注意点 ・賃貸借契約の承継が必要となる ・買主は入居者の賃料などを自由に設定できないため、売値が安くなりやすい ・入居者がいるため、内覧が自由にできない ・空き家の築年数が古いと解体やリフォームといった初期費用がつく ・入居者に対して立ち退き料の支払いなどケアが必要となる ・買主がつかないと収益がなく、土地の管理費がかかる

どちらを選ぶかは、土地の性質・アパートの築年数・空室率などから考えましょう。
駅や学校といった施設から近い土地や築浅のアパート、または入居者が多い状態であれば、オーナーチェンジがおすすめです。しかし入居者が少なく、築年数が古いアパートであれば立ち退いてもらったのちに売り出すことをおすすめします。

4-2.アパートローンが残っている場合は完済が必要

金融機関から借りたアパートローンが残っている場合は、不動産に債権者の抵当権があります。
抵当権が残っている物件を買いたいと思う方はいないため、売却の際は基本的にアパートローンを完済していることが必須です。

ただし、アパートローンが残っていても売却する方法は4つあります。

①売却代で返済
アパートの買主が決まり、受け取った売却代からアパートローンを返済して、ローン完済とする方法です。売却代に余裕があれば、ローン返済だけでなく売却に必要な諸費用も出せます。ただし、売却代で返済する場合は、アパートの売却代がアパートローンの残債を上回っていなければならない点に注意しておきましょう。

②売却代+自己資金で返済
アパートの売却代だけではアパートローンを完済できないケースもあります。足りない額を自己資金で補って、残債を返済する方法です。しかしこの場合は、十分な自己資金が必要となり、アパート売却に必要な諸経費も捻出する必要があります。

③売却代+ローンの組み直し
現在のアパートを手放して新たな不動産購入を考えているけど、売却代だけでアパートローンを完済できない場合は、ローンの組み直しで対応できます。ローンを組み直す際は、金融機関に申請して審査を通過しなければならないことに注意しておきましょう。

④任意売却
アパートを売却したいのにローンをどうしても完済できない場合は、任意売却という方法もあります。任意売却はローン返済が延滞しているときに、債権側と交渉して抵当権を外してもらって、不動産を売却するという方法です。

債権側が抵当権を発動するとマンションは競売にかけられますが、任意売却はそれよりも高く売れる可能性があります。ただし、任意売却になると延滞事故となり、信用情報に記録されてしまう点に注意しておきましょう。

4-3.不動産会社選びは慎重に行う

アパート売却では税金の処理や不動産登記といった手続きが多いため、サポートしてくれる不動産会社選びは重要です。
不動産会社との関係は不動産査定の段階から始まりますが、不動産会社の中にはアパートの売却実績が少ないケースもあります。そのため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

不動産会社選びでは、売却を任せる担当者が信頼できる人物であるかが大切です。
査定価格を大げさに誇張せず、その評価額となった理由を誠実に説明してくれる方であれば信頼できます。担当者とはアパートの引き渡しまで付き合うことになるため、性格が合うかどうかも考えて選びましょう。

5.アパートを高く売る方法とは?

アパートを高く売るためには、お金を払う買主側の視点に立つ必要があります。
自分がどれだけ高く売りたいと考えても、買主にとって魅力的な投資物件でなければ高値では売却できません。

最後に、「お金を出して買いたい」と思われるアパートの条件から、高く売るための方法を解説します。

〇入居率の高さ
売却段階での入居率が高ければ入居者からの賃料が期待できる収益不動産と見られるため、アパートの価値が上がります。アパート入居率が高いうちに売却をすすめることが、高く売る方法です。

〇滞納者の有無
入居率が高くても家賃滞納の居住者がいる場合は、買主から賃料収入が見込めない物件と思われてしまいます。
売却前には、不動産会社を通して滞納問題を解決しておきましょう。

〇アパートの設備や状態
アパートの設備や各部屋の状態は、売却価格に影響する重要な項目です。
漏水箇所や壁に大きな傷があると、買主にとっては大きなマイナスポイントとなります。修繕の必要な箇所は売却前に直すか、買主へ正直に伝えるようにしてください。

〇リフォームやリノベーションの有無
アパートの外観が古い、または傷んでいる設備がある場合、リフォームやリノベーションを考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、これらの方法はお金と時間がかかる上に、費やした金額以上の利益が見込めるとは限りません。リフォーム・リノベーションの必要があるかは不動産会社と相談して、売却価格の変動を踏まえて判断しましょう。


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まとめ

アパートの売却は、高く売れるタイミングを見極めることがまず大切です。加えて、周辺地域の変化や入居率の高い時期を見逃さないことで、高値の物件価格でも買主がつきやすくなるでしょう。

また、アパートを売却するまでには、各種手続きのために多くの費用がかかるものです。測量費用や印紙税、譲渡所得税といった避けることのできない費用もあるものの、どの費用も安く抑えるための対応策は存在します。

知識の豊富な不動産会社は、売却にかかる費用を賢く抑えるためのアドバイスもできます。ここまでの内容を参考に、ぜひ信頼できる不動産会社を見つけてください。

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