空室が埋まらない原因と対策｜賃貸オーナーがまず見直すべき3要因と優先順位【入居者募集の決定版】

空室が続くことによる最大のリスクは、単なる収入減にとどまらず、「収益の悪化が連鎖的に広がること」です。

家賃収入が止まる一方で、固定資産税や管理費、修繕積立金などの経費は固定で出ていくため、手元のキャッシュフローは確実に悪化します。特に個人オーナーの場合、これが心理的な焦りを生み、「家賃を大幅に下げる」「過剰なリフォーム投資をする」といった誤った判断につながる恐れがあります。

空室リスクを正しく理解することは、「早めに原因を特定し、改善することが最もコストパフォーマンスが良い」という判断基準を持つための第一歩です。

空室期間が長引くことで、具体的には以下のようなリスクが発生します。

• キャッシュフローの悪化: 家賃収入ゼロに対し、支出（ローン返済・税金・管理費）が継続する。
• 資産価値の低下: 人気のない物件というイメージが定着し、将来的な売却価格にも影響する。
• 機会損失: 競合物件に優良な入居者を先に取られてしまう。
• 物件状態の悪化: 長期間人が住まないことで、換気不足によるカビや設備の劣化が進む。

また、行政指導の対象となりやすいケースとして、「防火設備の不備」や「共有部の清掃不足」があります。これらは募集写真の印象を著しく悪化させ、内見数を減らす直接的な原因となります。特に管理会社の動きが鈍い場合に起こりがちな問題です。

「何が悪いのか分からない」と感じる空室問題も、市場要因・物件要因・募集要因の3つに分解することで、論理的に整理できます。多くのオーナー様が混乱してしまうのは、これら3つの要因をごちゃ混ぜに考えてしまっているからです。

まずは以下の表で、ご自身の物件がどの要因に当てはまりそうか確認してみましょう。

市場要因はオーナー個人の努力では変えにくい部分ですが、現状を正しく把握することで「無理に戦わず、ターゲットを変える」「家賃設定を見直す」といった判断が可能になります。

• 周辺人口の減少や転出超過が起きていないか。
• 近隣に新築・築浅アパートが急増し、供給過多になっていないか。
• 家賃相場が下落しており、現在の設定賃料が相対的に割高になっていないか。

特に多いのが、「昔は人気エリアだったが、単身者が減りファミリー需要へシフトしていた」など、需要構造の変化に気づいていないケースです。

築20年前後の物件で顕著なのが、現代の入居者ニーズとの「設備のミスマッチ」です。

• 浴室乾燥機がない
• TVモニターホンがない
• インターネット無料に対応していない
• 収納スペースが極端に少ない
• 床や壁紙が古いデザインのまま

「家賃が安ければ多少古くても決まる」というのは、過去の常識になりつつあります。現代の入居者は設備や快適性を重視するため、明らかなスペック不足は決定率を大きく下げる要因となります。

最も見落とされやすく、かつ改善効果が高いのが募集要因です。物件自体に問題がなくても、その魅力が伝わっていなければ入居者は現れません。

• 掲載写真の質が低い（暗い、生活感が溢れている）。
• 大手ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）への露出が少ない。
• 仲介会社への情報共有（レインズ登録など）が不十分。
• 内見案内への対応が遅い、または消極的。

「管理会社がきちんと営業活動を行っているか」という視点は非常に重要です。この領域はオーナー様の努力だけでは限界があり、パートナーである管理会社の力量に依存します。

空室対策は、やみくもに行うのではなく、Step1から順に見直すことで最短かつ最小コストで効果が出ます。「まずはリフォーム」と焦る前に、以下の手順で確認を進めてください。

最初に行うべきは賃料の相場チェックです。これは必ずしも「家賃を下げる」ことを意味しません。「相場と大きくズレていないか」を確認する作業です。

理由: 賃料が相場より高すぎると、どれだけ写真を綺麗にしても、設備を良くしても、検索の候補にすら上がらないからです。

アクション: 同じ築年数・広さ・立地の競合物件と比較し、ポータルサイトでの成約賃料を確認します。管理会社に最新の相場レポートを依頼するのも有効です。

賃料設定が適正であれば、次に初期費用の調整を検討します。

具体策:

• 礼金：1ヶ月 → 0ヶ月
• 敷金：1ヶ月 → 0ヶ月
• フリーレント（一定期間の家賃無料）を1ヶ月分つける

メリット: 「月々の家賃収入は下げたくない」というオーナー様にとって、総収益へのダメージを最小限に抑えつつ、入居者にとってのお得感を演出できる強力な手段です。

内見数が増えない場合、原因の8割は写真の質にあると言っても過言ではありません。

改善ポイント:

• 部屋全体を明るく撮影する（撮影用ライトの使用）。
• 広さが伝わる構図（広角レンズの活用）。
• 収納、キッチン、水回りなど、生活導線がイメージできる写真を網羅する。

効果: 写真を変えるだけで「内見数が倍になった」という事例は多々あります。追加投資ゼロですぐに取り組める最良の施策です。

Step3まで行っても決まらない場合、設備への投資を検討します。ただし、大規模なリノベーションである必要はありません。

人気設備: Wi-Fi無料、TVモニターホン、浴室乾燥機、宅配ボックス、収納用具の設置など。

考え方: 「大規模リフォームをしないと決まらない」というのは誤解です。数万円〜十数万円単位の設備導入で、物件の競争力は劇的に向上します。

最後のステップですが、実はこれが最も効果が大きい領域です。

• 写真撮影のクオリティ
• 業者間流通システム（レインズ）への登録と図面配布
• 地域の仲介会社への営業活動
• 市場に合わせた的確な提案力

これらはすべて管理会社の力量に左右されます。上記のStep1〜4を実行しても状況が変わらない場合、管理会社の募集力そのものに課題がある可能性が高いでしょう。

競合に勝ち、選ばれる物件になるための条件は、「人気設備」と「ターゲット客層のニーズ」が一致していることです。

近年の入居者が物件選びで重視するポイントは明確です。

• Wi-Fi無料: 単身・ファミリー問わず必須級の設備。
• TVモニターホン: 防犯意識の高まりにより、特に女性やファミリー層に重要視されます。
• 浴室乾燥・追い焚き: 生活の利便性を左右する機能です。
• 宅配ボックス: EC利用の増加に伴い、不在時の受け取り手段として人気です。

これらは比較的少額で後付けが可能でありながら、入居決定率への貢献度が非常に高い設備です。

ターゲットが曖昧だと、対策も中途半端になります。

単身者が重視するポイント:

• インターネット環境
• セキュリティ
• 駅からの距離
• 宅配ボックス
• コンビニの近さ

ファミリーが重視するポイント:

• 防犯性
• 生活利便性（スーパー・病院）
• 収納量
• 学校区
• 遮音性

管理会社と相談し、ターゲット像を明確に共有することで、より効果的な募集活動が可能になります。

改めて認識しておくべき点は、空室期間中も以下の経費は変わらず発生し続けるということです。

• 固定資産税・都市計画税
• 建物の修繕費（定期清掃・小修繕）
• 管理委託費
• 銀行ローンの返済

つまり、空室とは「収入ゼロ＋支出継続」という、経営を最も圧迫する状態です。だからこそ、空室対策はスピードが命。前述の優先順位に沿って、1日も早く改善に着手することが重要です。

空室対策において、最終的な成果を分ける最大の要因は「管理会社の募集力」です。なぜなら、どれだけ良い設備を整えても、最後に入居者を連れてくるのは管理会社（および仲介会社）だからです。

実力のある管理会社は、以下のようなアクションを徹底しています。

• スピード感: 写真の撮り直しや情報の更新が早い。
• 営業量: レインズへの登録はもちろん、他社の仲介店舗へ図面を配るなど、泥臭い営業を行う。
• 関係構築: 地域の仲介会社と良好な関係を築き、優先的に物件を紹介してもらえる体制を作る。
• 提案力: 単に「家賃を下げましょう」と言うだけでなく、初期費用の調整や効果的な設備導入を提案できる。

逆に、「反響がありません」と言うだけで具体的な提案がない、あるいは連絡が遅い管理会社は、募集力が弱い可能性があります。

もし以下の状況に当てはまるなら、管理会社の変更や比較検討を考えるべきタイミングと言えます。

• 空室が3ヶ月以上続いている。
• 空室対策の具体的な提案がない、または連絡頻度が低い。
• ネット上の広告掲載数が極端に少ない。
• 内見などの反響が少ないのに、その理由が曖昧。

現状を打破するためには、他の管理会社の話を聞いてみるのも有効な手段です。「イエカレ」などの比較サービスを利用すると、以下のメリットがあります。

• 複数社の募集プランや管理内容を一度に比較できる。
• 各社の対応スピードや提案力の違いが明確になる。
• 自分の物件に合った具体的な改善策を教えてもらえる。
• 匿名での依頼も可能で、費用は無料。

A：最優先は「賃料の相場確認」です。ここが相場と乖離していると、写真撮影や設備投資を行っても効果が出にくいためです。

A：近隣の競合物件と比較して判断します。必ずしも高額なリフォームは必要なく、クロスや照明の変更といった小額の改善だけで決まるケースも多くあります。

A：決まる可能性は高まります。募集力が高い会社に変わると、物件の露出（広告量）や仲介会社へのアプローチが変わり、内見数が劇的に増えることがあるからです。

A：はい、無料です。複数の管理会社から提案を受けることで、自分の物件の課題が客観的に見えてくるため、判断材料として活用することをおすすめします。

空室対策において大切なのは、焦って無計画な投資をするのではなく、まず原因を整理し、正しい順番で手を打つことです。

特に「市場・物件・募集」の3分類で現状を分析すると、課題がどこにあるのかが見えてきます。そして、対策の最後にして最大の鍵となるのが「管理会社の募集力」です。同じ物件であっても、管理会社の見せ方や営業努力の違いだけで、入居決定率が大きく変わることは珍しくありません。

もし現在、空室が長く続き出口が見えないのであれば、一度現在の管理体制を見直し、他の管理会社の提案と比較してみることをお勧めします。それが、満室経営を取り戻すための最短ルートになるはずです。