管理手数料とは？相場・内訳・業務範囲をわかりやすく解説｜賃貸管理会社の選び方も

管理手数料とは、賃貸物件の管理業務を管理会社に委託する際に支払う報酬のことです。

この費用は、オーナーの代わりに管理会社が日常業務を担うための対価であり、家賃収入に連動して発生します。一般的な料金方式は以下の2種類です。

• ％（パーセント）型： 家賃の一定割合（3〜5%など）を支払う方式
• 定額制： 月額◯円の固定費（戸数が多い場合などに採用される）

一般的に、以下の5項目が基本業務として含まれます。

• 入居者募集の調整
• 家賃回収・送金管理
• トラブル・クレーム対応
• 退去業務の調整（立ち会い・精算など）
• 建物共用部の軽微な点検・管理

ただし、これらの業務がどこまで手数料に含まれるかは管理会社によって異なります。例えば、定期巡回や設備点検は「別料金」として設定されているケースも多く、表面上の手数料率だけで価値を判断することはできません。

「手数料が安い＝良心的」「高い＝割高」という単純な判断は禁物です。

実務においては、手数料が安くても「対応が遅い」「入居付けが弱い」「修繕提案が不十分」といった問題があれば、空室期間が長引くなどして結果的に収益が下がってしまいます。目先のコストだけでなく、サービス内容を含めた総合的な判断が必要です。

通常管理（一般管理）の相場は家賃の3〜5％、サブリース（一括借り上げ）の場合は10〜20％が目安となります。

ここでは契約形態や地域ごとの相場を整理します。

通常の管理委託契約では、家賃の3〜5％が最も一般的なラインです。

この範囲内で相場が変動する主な理由は以下の通りです。

• 管理戸数（スケール）： 所有戸数が多いほど割安になる傾向
• 地域差： 賃貸需要が高く業務量が多い都市部はやや高め
• 管理会社の規模： 大手はサポートが手厚い分、やや高い傾向

サブリースは、管理会社が物件を借り上げ、空室の有無にかかわらずオーナーへ一定額を支払う「家賃保証」の仕組みが含まれるため、手数料設定は高くなります。

メリット： 空室リスクを管理会社が負担するため、収入が安定する

デメリット： 手数料率が高く、契約更新時に保証家賃が下がるリスクがある

サブリースは経営の手間が省ける反面、長期的な収益性が下がる可能性もあるため、慎重な検討が求められます。

都市部： 3〜6％（業務量や人件費が高いため高水準になりやすい）

地方： 2.5〜4％前後（競争原理やエリア特性により安くなることも）

地域による差は、賃貸需要の違いや、入居者募集にかかるコスト（広告宣伝費の比重など）の違いが背景にあります。

管理業務は大きく以下の4分類に整理できます。これらを把握しておくと、提示された手数料が妥当か判断しやすくなります。

• 募集広告の出稿（ポータルサイト掲載など）
• 内見調整
• 入居審査

オーナー自身で行うには手間と専門知識が必要な領域です。プロに任せることで、空室期間の短縮が期待できます。

• 家賃の収納・送金
• 滞納時の督促
• 入金状況のレポート

特に滞納督促は精神的な負担が大きいため、管理会社に任せるメリットが非常に大きい業務です。

• 退去立ち会い
• 原状回復工事の手配
• 敷金精算

退去時の精算業務は、ガイドラインに基づいた適正な判断が求められます。トラブルが発生しやすいポイントでもあるため、専門的な知識を持つ管理会社の対応が不可欠です。

• 共用部の清掃
• 設備トラブル対応
• 点検・軽微な修繕

建物管理は入居者の満足度に直結します。設備トラブルへの初動が遅いとクレーム増加につながるため、迅速な対応が求められます。

管理手数料は「安ければ得」とは限りません。適正かどうかの判断軸は「費用対効果」にあり、以下の3つを総合的に評価する必要があります。

• 業務範囲（どこまでやってくれるか）
• 品質（対応スピード・提案力など）
• 実績（入居率・管理戸数など）

• トラブル対応が早く、入居者満足度が高い
• 募集力が強く、空室期間が短縮される
• 適切な維持管理により、長期的な資産価値・収益が安定する

• 対応が遅く、入居者からのクレームが増える
• 募集力が弱く、空室が長期化する
• 修繕品質が低く、後で余計な修繕費用が発生する

「高い・安い」という金額だけでなく、この表のような基準で「収益性が向上するか」を判定することが重要です。

管理会社の質は、オーナーの最終的な手取り利益に直結します。以下のポイントを必ず確認しましょう。

• 募集力（掲載媒体数・反響数・客付け力）
• 対応スピード（担当者との連絡のつきやすさ、レスポンスの早さ）
• 入居率（地域平均と比較して高い水準を維持しているか）
• 管理戸数と実績（経営基盤の安定性）
• 口コミ・評判（既存オーナーや入居者からの評価）

• 担当者の対応が遅く、連絡がつかない
• 修繕費の見積もりが不明瞭で高い
• 入居付けが弱く、何ヶ月も空室が埋まらない

これらは、目先の手数料の安さを優先して管理会社を選んだ結果、発生しやすい典型的なトラブルです。

1社だけの見積もりや提案では、「その会社の基準」しか分かりません。手数料の妥当性は、相場 × 業務範囲を複数社で比較して初めて見えてきます。

値引き交渉が可能なケースについて理解しておくと、条件次第でコストを抑えられることがあります。

• 管理戸数が多い（スケールメリット）
• 長期契約を前提にできる場合

上記のような条件があれば、交渉の余地が生まれることがあります。

ただし、無理な値下げ交渉は管理品質の低下（担当者の稼働削減など）につながる可能性があります。最も避けるべきは、手数料を数千円安くした結果、空室が埋まらず数万円の家賃収入を失うことです。

「安さ」よりも、トラブル時の初動や入居率維持といった「利益を守る力」を重視しましょう。

ここまで解説してきた内容を踏まえると、多くのオーナー様が抱える悩みは、次のようなより具体的なものに変わっているはずです。

「相場は理解したが、自分の物件にはいくらが適正なのか？」

「どの管理会社が、費用対効果の高い会社なのか判断できない」

そこで役立つのが、イエカレの無料比較サービスです。

• 複数社の管理プランを一括比較できる
• 手数料や業務範囲の違いが明確になる
• 物件に合う最適な管理会社を無料で提案してもらえる

今の管理会社が本当に最適なのか、あるいはもっと良い条件の会社があるのか。まずは無料で比較し、現状を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

はい、なります。管理手数料は不動産所得を得るための「必要経費」として計上でき、所得税の計算にも反映されます。

可能です。ただし、現在の管理会社との契約期間や解約条件（「解約の◯ヶ月前に通知が必要」など）を契約書で必ず確認してください。

業務範囲、対応品質、入居率の実績と照らし合わせてください。単に高いだけでなく、高い入居率維持や手厚いサポートがあるならば、数％の差以上に収益メリットがある場合があります。

「空室リスクをどうしても避けたい」ならサブリース、「長期的な収益最大化」を重視するなら通常管理（一般管理）が有利です。物件の立地やご自身の資産状況に合わせて選択しましょう。

管理手数料は 「家賃の3〜5％」 が相場ですが、本当に見るべきポイントは価格そのものではありません。

「業務範囲 × 対応品質 × 入居率」 の総合評価こそが重要です。

この記事で紹介した比較軸を使えば、どの管理会社が自分の物件に合うか判断しやすくなるでしょう。しかし、1社だけを見ていては適正かどうかの判断は困難です。迷った際は、複数社の管理プランを無料で比較し、自分の物件にとって最適な管理体制を見つけてください。