知らないとマズイ!?不動産管理会社とはなにか知っていますか?

新規に不動産管理会社をお探しの方や、現在の不動産管理会社から、新しい不動産管理会社への変更を考えている方の中には、その不動産管理会社の役割や立場などについて、十分な理解ができていない方も意外と多くいるようです。
そうすると、いざというときに認識が食い違ったり、思わぬトラブルを引き起こしてしまったりすることも......
あなたの大切な不動産資産。満足のいく管理をしてもらうためにも不動産管理会社についてきちんと理解しておきましょう。

この記事を読むのにかかる時間:5分



満足いく管理を任せたいなら管理会社を詳しく知りましょう!

ご存知ですか?不動産管理の業界は、実はまだまだ成長過程にあること

これが不動産管理会社の担当業務の基本です!
不動産管理会社の役割は、不動産投資のオーナーと入居者の間に立って物件の管理をおこない、物件の安定維持に努め、入居者の不満を解消し、オーナーと入居者それぞれが満足のいく住居環境の保持・改善をすることです。

ところが、実際には不動産管理会社は、建築業や、販売・賃貸といった、不動産業界における、そのほかの事業に比べ、まだまだ遅れている業界です。
住宅や事務所の賃貸仲介や斡旋などの取引、管理体制などの諸問題からたびたびオーナー・入居者間での紛争が起きたり、場合によっては裁判沙汰になったりしますが、賃貸不動産を取り巻く取引や管理形態の実態については、あまり詳しく研究されていないのが実情です。

行政や関係団体等の取り組みでは、国土交通省が平成14年5月に賃貸不動産管理業に関する研究会を設置し、過去6回の研究会を開催しています。内容は賃貸不動産管理業のあり方や、賃貸不動産の仲介や斡旋などの取引等について、調査報告をまとめるというものでした 。

これを受けて、管理業務に関連している業界団体や財団法人等が、横断的に「賃貸不動産管理業務推進連絡協議会」を発足させました。

この協議会は、現在不動産管理会社が抱えている課題や問題点への対応、各種施策を実現するための第三機関になろうとするもので、財団法人不動産流通近代化センターに事務局を置いて、質の高い不動産管理 事業者の社会的信頼性の確保等などを目指すべく、さまざまな取り組みを行っています。

なお、この協議会の構成団体の一つ、財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協)では、オーナーや一般入居者、法人入居者等の相談や心配事といったものを調べ、資産運用をする人々のコンサルティングやトラブル解消のためのアドバイスなどができる賃貸住宅管理士制度を平成13年に創設しました。

これにより、民間資格ではありますが、不動産管理における社会的立場が認められた資格者の存在によって、少しずつ不動産管理業界全体の不透明感をなくすための努力が続けられています。

では、実際の不動産管理会社の業務とはどのようなものでしょうか。

では、実際の不動産管理会社の業務とはどのようなものでしょうか。

不動産管理会社はこんなことをやってくれます!

まず不動産管理会社は大きく2つのことをおこないます。

ひとつ目は
■賃貸借媒介(物件と入居者の取次ぎ)などの実施業務です。
これは入居者募集、選定、契約締結業務など入居に至るまでの一連の業務になります。

ふたつ目は
■実際の不動産管理業務です。
管理業務には細かく4つの種類があります。

A)契約管理業務
解約業務・契約更新業務・運営や調整業務・賃料等の徴収業務など

B)物的管理業務
清掃業務・建物や設備管理等業務など

C)コンサルティング業務
賃貸管理規約の策定、監理、助言等・賃貸経営の企画・修繕建て替え計画の策定業務など

D)その他
防火・防災・防犯等の警備業務など

このように管理業務は主に4つの業務に分けられ、入居者とオーナーの橋渡しとして、満足度の高い住居環境の提供をおこなえるよう、不動産管理会社は運営をおこなっています。
このどれか一つでもうまく機能していなければ、たちまち不動産管理はずさんとなり、物件への信頼度も低下してしまうのです。

不動産管理会社との契約にはどんなものがある?

不動産管理会社との契約にはどんなものがある? 
「無料一括査定」で最適な条件・企業を比較できます!
賃貸物件をお持ちでより効率的に
賃貸管理をお考えの方はコチラ
持ち家や分譲マンションなどの
賃貸化をお考えの方はコチラ

不動産管理会社との契約は2種類あります

気になる不動産管理会社との契約形態ですが、じつは2つの方法があります。
それは、「媒介契約」と「代理契約」です。

■媒介契約
・貸主が依頼できる宅建業者は複数社となります。
・入居者選定や賃貸借契約締結は補助のみです。

■代理契約
・貸主が依頼できる宅建業者は一社のみとなります。
入居者選定や賃貸借契約締結は補助ではなく入居者の審査、賃貸借契約の締結までを行ってくれます。

また、媒介契約の場合、媒介契約締結についてだけ管理会社に代理権を与えるものと、賃貸借契約および管理業務の一部について代理権を与えるものの2つの業務委託契約があるため、媒介契約した場合は下記のようなものを使い、契約します。

(1)賃貸借代理および管理委託契約(一括委託型)
賃料や共益費、付属施設使用料等の徴収 未収金の督促 賃貸借契約に基づいた通知受領 賃貸借契約更新 修繕費用負担について借主との協議 退去時における原状回復について借主との協議
これらを管理会社に代理権授与した場合、契約の際に必要なことと、継続的な管理委託業務のうち管理会社が処理できる業務を、授与するということになります。

(2)賃貸借代理および管理委託契約(一部委託型)
業務的には前記項目と同じですが、管理業務での代理権授与できる項目は、賃料や共益費、付属施設使用料等の徴収 賃貸借契約更新 退去時における原状回復について借主との協議

に限られてきます。
下記の図は『不動産賃貸管理の実務』より抜粋加工したものです。

(1)媒介契約のみに関する代理権授与の場合

図

(2)媒介契約と賃貸借契約に関する代理権授与の場合

①賃貸借契約の締結を管理会社が代理する

図

(2)媒介契約と賃貸借契約に関する代理権授与の場合

②賃貸借契約の締結を宅建業者に代理委任する

図

このように管理会社の立場や業務内容は、媒介契約のみでの代理権授与の場合、賃貸借契約締結の代理締結の場合、賃貸借契約締結を宅建業者に代理委任する場合によって変わってきます。


「無料一括査定」で最適な条件・企業を比較できます!
賃貸物件をお持ちでより効率的に
賃貸管理をお考えの方はコチラ
持ち家や分譲マンションなどの
賃貸化をお考えの方はコチラ

この記事のまとめ

不動産取引を行う場合、宅建業法に基づいた安全で信頼のある取引を行っていきます。
しかし、宅建業法が規制する内容は、宅地・建物の賃借の媒介や代理に限られているため、不動産賃貸業そのものには取引業法による規制はありません。
よって、宅建免許所持している必要はないのですが、宅地・建物の賃貸借の場合、宅地建物取引業者が媒介や代理などで関与してくるため、信頼度をより高めるために免許の所持確認をしたほうが良いでしょう。
不動産管理会社の業務を知ることは大切です。
管理会社と契約する場合、住宅の標準賃貸借媒介契約書(貸主用)を記載、捺印しますが、その契約書をきちんと読み理解しておくが重要です。
そして分からない箇所があれば遠慮せずきちんと確認することが、不動産管理会社選びが成功する秘訣になるといえるでしょう。

不動産管理会社の選び方の関連記事

知っていると得をする!上手な不動産管理会社探しのコツとは? 公開
不動産管理会社を探している方必見!不動産管理会社の選び方 公開
失敗しない!不動産管理会社の選び方・付き合い方 公開
ココを押さえればOK!確実な管理会社を選ぶために知るべきポイント! 公開
信頼できる賃貸マンション管理会社とは?4つのポイント 公開
知らないとマズイ!?不動産管理会社とはなにか知っていますか? 公開
損してるかも?不動産管理会社は少しでもメリットのある会社に 公開