賃貸管理で管理会社に支払う手数料はいくら？メリットと注意点も解説

このコラムのポイント

一戸建て住宅や区分マンション（分譲マンション）、一棟アパート、一棟マンションなどの投資用不動産の購入・運用を検討している人の中には、管理を管理会社に委託するかどうか考えている人も多いと思います。
賃貸管理を不動産管理会社に委託した場合には管理にかかる手間を省ける一方、手数料を支払うことになるので管理内容と支払う手数料が見合っているかどうかを判断しなくてはなりません。
このコラムでは、賃貸管理に含まれている主な内容と支払う手数料の目安、管理を委託するメリットと注意点について解説します。

まず最初に、不動産投資は、投資用不動産を購入すれば、自動的に家賃収入が得られるという仕組みではありません。

入居者募集や入退去の管理、賃料集金（家賃滞納者への督促を含む）、クレーム対応などの入居者管理業務、共用部分・建物の管理などの建物管理業務を行う必要があります。

物件オーナーの中には、上記の管理業務をオーナー自ら行う自主管理を検討している人も多いかもしれませんが、自主管理はおすすめしません。

入居者管理は収入に直接的な影響を与える、建物管理は直接的な影響を与えない場合でも資産価値の下落を招く可能性があるため、専門家である不動産管理会社に委託することをおすすめします。

自主管理は手数料がかかることはありませんが、不動産管理会社に管理を委託した場合は、手数料がかかります。

管理を委託した場合にかかる手数料は以下の2つです。

• ・管理委託費
• ・仲介手数料

それぞれの手数料を詳しく解説していきます。

管理委託費とは、不動産管理会社に管理を委託した場合に支払う手数料です。
管理委託費は「家賃収入×○％」という計算式が用いられているのが一般的です。

家賃収入が基準なので、家賃収入が増えるほど管理委託費を多く支払うことになる一方で、空室によって家賃収入が減少した場合は管理委託費も減少するので費用負担が軽減される仕組みとなっています。

○％の部分は「5％」に設定されているケースが多いです。

仲介手数料とは、不動産仲介業者（不動産管理会社が兼務しているのが一般的）に入居者の募集を依頼し、契約が成立した場合に支払う手数料です。

管理委託費が毎月発生する手数料である一方、仲介手数料は入居者募集を依頼した場合に発生するという点が異なります。

仲介手数料も管理委託費のように不動産仲介業者が自由に設定できるものではありません。宅地建物取引業法に仲介手数料の上限が記載されており、賃貸の場合は「家賃の1ヶ月分＋消費税」となっています。これは覚えておくと良いでしょう。

不動産仲介業者は貸主と借主の双方に家賃1ヶ月分を請求できるわけではなく、合算した仲介手数料を1ヶ月分以内に収めなくてはなりません。

例えば、貸主と借主から0.5ヶ月分ずつ、貸主と借主のどちらか一方から1ヶ月分などの請求方法は上限の範囲内に収まっています。

不動産管理会社に支払う手数料は管理委託費と仲介手数料の大きく2つに分かれますが、以下の2つの注意点に気を付けなくてはなりません。

• ・管理委託費は不動産会社によって異なる
• ・仲介手数料は交渉により下げることも可能

それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

仲介手数料は宅地建物取引業法上に上限が定められていましたが、管理委託費には上限が定められていません。そのため、管理委託費は不動産会社によって設定が異なります。

一般的には管理委託費の設定は5％と言われていますが、不動産管理会社ごとに3～8％と差があります。

例えば、月々の家賃が50万円で管理委託費が3％だと15,000円、8％だと24,000円です。
月々9,000円、年間10万8,000円と大きな差が生じます。

支出を減らすことには家賃が増えたのと同じ効果があるため、少しでも支出を減らすには管理委託費の割合が低く設定されている不動産管理会社を選ぶことをおすすめします。

しかし、たった今、管理委託費の割合が低く設定されている不動産管理会社を選ぶことをおすすめしましたが、以下の様な話しが出て来た場合は、一概に割合が低く設定されているのが良いとは言い切れないので注意してください。

不動産管理会社の中には【独自のシステムを使用しているという理由】で「システム使用料」や借主の契約を更新する際に「契約更新事務手数料」を徴収しているところもあるからです。

上記の手数料は全ての不動産管理会社が徴収しているわけではありません。
しかし、管理委託費の割合が低い、もしくは無い不動産管理会社の中には、上記のような手数料を設定しているケースが多く、総合的に判断すると他の不動産管理会社と変わらない、むしろ管理内容によっては、高い設定になってしまう場合がありますから注意が必要なのです。これは覚えておいて下さい。

目先の管理費パーセンテージ（管理委託費の割合）だけを見て飛びつくのではなく、他の手数料も含めた総額がいくらになるのかキチンと確認してから契約を締結しましょう。例えば、全く同じ管理条件で、年間のランニングコストを出してもらい、各社を比較することは最低限必要でしょう。

管理委託費の割合が3％に設定されている不動産管理会社の中には、管理業務の内容が基幹事務だけに限られているところがあります。

基幹事務とは、「賃料の徴収業務（家賃滞納も含む）」「契約更新業務」「解約業務」の3つです。

共用部分の清掃、建物の保守・点検、クレーム対応などの業務が含まれておらず、別料金に設定されている場合、結果的にそれらも依頼することになると大幅に手数料が増えるので注意してください。

管理委託費の割合が低いかどうか、必要な管理業務が契約内容に含まれているかどうかを確認することが大切なのです。

宅地建物取引業法には仲介手数料の上限が定められていると言いましたが、上限は長期間見直しが行われていません。

昔はインターネットも普及していなかったこともあり、今と比べると仲介業務には手間と時間がかかっていました。

しかし、近年ではインターネットの普及によって仲介業務を容易に行いやすくなったため、人的な負担だけでなく費用負担も小さくなっています。そのため、交渉すれば仲介手数料を下げてもらえるケースも多いのです。

特に不動産仲介業と不動産管理業の両方を兼務している業者は、不動産管理業での収入が確保できているため、交渉次第では仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

頻繁に発生する費用ではありませんが、一棟マンションや一棟アパート経営では、定期的に仲介手数料が発生するため、費用負担軽減のために交渉してみても良いでしょう。

管理業務に十分時間を割ける人であれば、自主管理を選んでも問題ないかもしれませんが、
経験・知識不足が原因で経営に支障が生じる可能性もあるので、あまりおすすめしません。

反対に、不動産管理会社に管理を委託した場合には、以下のようなメリットが得られます。

• ・管理にかかる負担を軽減できる
• ・プロのノウハウを身に付けられる
• ・入居者満足度が向上する

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

不動産管理会社に管理を委託すれば、基本的に全ての管理業務を行ってくれるため、物件の管理を気にせずに済みます。

サラリーマン、自営業者が副業として不動産投資を行っている場合、本業が疎かになっては意味がありません。

管理にかかる負担を軽減すれば、本業に専念できる、余った時間で趣味に取り組めるため、余裕を持って不動産投資に臨めます。

不動産管理会社は管理のプロです。管理を委託し、どのような管理業務を行っているのかを確認しておけば、将来自主管理を行うことになった時に必要な知識を身に付けられます。

自主管理で無駄な支出を抑えたいと思っている人も多いかもしれませんが、まずは管理を不動産管理会社に委託し、経営を安定、ノウハウを身に付けてから自主管理に切り替えるようにすれば、リスクを抑えながら自主管理に取り組めるはずです。

管理のプロに任せれば、入退去の管理、設備の不具合やクレームへの対応などをスムーズに行ってくれます。

サポートの良さは入居者満足度と大きく結びついており、入居者満足度の高さは入居率の高さ、長期入居へとつながります。そのため、安定した不動産投資を行うには適切な管理が絶対に必要不可欠なのです。

高い入居率を維持しつつ継続的・安定的に家賃収入を得たいという人は、自主管理ではなく委託管理を選択することです。

不動産投資は投資用不動産を購入すれば家賃収入が得られるというわけではなく、適切な管理業務を行ってようやく継続的・安定的に家賃収入を得られるようになります。これは必ず覚えておいて頂きたいことです。

管理を不動産管理会社に委託した場合は手数料がかかるため、自主管理で少しでも無駄な支出を抑えたいと考えている人も多いと思います。

しかし、不動産管理会社に支払う手数料というものは、ご自身が委託をしたい管理業務が滞りなく実行されたなら、そこまで高額だとは思わないはずです。自主管理の負担や委託で得られるメリットを考えると、不動産管理会社への委託が現実的だと分かるはずです。

ただし、不動産管理会社選びに失敗しないためにも、管理を委託する際は管理委託費の設定、契約に含まれている業務内容を複数社シッカリと比較確認した上で、ご自身が納得したプランで契約するようにしましょう。