【不動産管理会社の選び方】支払う手数料はいくらが妥当?メリットと注意点を解説

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このコラムのポイント

一棟アパート、一棟マンションなどの投資用不動産の購入・運用を検討している人や、一戸建て住宅や区分マンション(分譲マンション1室のこと)を賃貸物件として貸し出したい人は、その管理業務を専門の賃貸管理会社に委託しようかどうかを考えている人も多いと思います。

管理業務を管理会社に委託すると手間が省ける一方、その対価として管理手数料を支払うことになります。ご所有別件を高い賃料で貸し出したいと思うのは当然です。その時に忘れたくないのが「支払う手数料に対してお世話してもらえる管理内容が見合っているかどうか?」も同時に判断することです。

このコラムでは管理会社を選ぶ際の「管理業務主の内容」「支払う手数料の目安」「管理を委託するメリットと注意点」について解説してみたいと思います。管理会社を選定する上で参考にしていただけると幸いです。

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1.賃貸管理を委託するとは?

不動産投資は、投資用不動産を購入すれば、自動的に家賃収入が得られるという仕組みではない点に注意です。

入居者管理や建物管理など、重要な管理業務を適切に行わなわなければ、逆に物件の資産価値の下落を招いてしまう恐れがあります。

その重要な管理項目としては以下が挙げられます。

    <主な入居者・建物管理業務>
    ・入居者募集や入退去の管理
    ・賃料集金(家賃滞納者への督促を含む)
    ・クレーム対応などの入居者管理業務
    ・共用部分・建物の管理

以上4つになります。

これらの項目をご覧頂いて如何でしょうか?これだけ見ても意外とやる事が多いなと思われた方も多いのではないでしょうか?

賃貸オーナー様の中には、上記のような管理業務をオーナー様自らが行う「自主管理」を検討されている方も多いかもしれないのですが、自主管理はおすすめしません。

たしかに管理委託費はかかりますが、専門家である不動産管理会社に委託管理を行う方がオーナー様の手を煩わすことなく、より確実な管理業務が行えるためです。


お気持ちは理解できるのですが、物件の資産価値を下げないためにも、安易な自主管理はご選択しないことをおすすめします。

1-1.委託管理には手数料がかかる

賃貸オーナー様が自ら物件の管理業務を行う自主管理では、もちろん管理手数料は必要ありません。

不動産管理会社に管理業務を委託した場合は、当然ながら管理手数料が発生します。

管理を委託した場合にかかる手数料は以下の2つです。

  • ・管理委託費
  • ・仲介手数料

それぞれの管理手数料について、ここでは詳しく解説していきます。

1-2.管理委託費

管理委託費とは、不動産管理会社に管理業務を委託した場合に毎月支払う管理手数料です。

内訳としては主に、「事務管理業務」「管理員業務」「清掃管理業務」「設備管理業務」になります。

一般的な管理委託費の設定は、通常「家賃収入の5%」程度と言われています。

「家賃収入×○%」という計算式が用いられているのが一般的です。

家賃収入が増えるほど管理委託費を多く支払うことになる一方、空室によって家賃収入が減少した場合は、管理委託費も減少するので費用負担が軽減される仕組みとなっています。

1-3.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介業者(不動産管理会社が兼務しているのが一般的)に入居者の募集を依頼し、入居者契約が成立した場合に発生する管理手数料です。

管理委託費が毎月発生する管理手数料である一方、仲介手数料は入居者募集を依頼した場合に管理手数料が発生するという点が違います。

ここで賃貸オーナー様へ知っておいて頂きたいことは、仲介手数料は、先の管理委託費のように不動産仲介業者が自由に設定できるものではないということです。

宅地建物取引業法(第46条)に仲介手数料の上限が記載されており、賃貸の場合は「家賃の1ヶ月分+消費税」となっています。

そのため、不動産仲介業者が上限を超える仲介手数料を請求すると法律違反になります。この上限額の規定はしっかりと覚えておきましょう。

また、不動産仲介業者は貸主と借主の双方に家賃1ヶ月分を請求できるわけではなく、合算した仲介手数料を1ヶ月分以内に収めなくてはなりません。

例えば、貸主と借主から0.5ヶ月分ずつ、貸主と借主のどちらか一方から1ヶ月分などの請求方法であれば上限の範囲内に収まっていることになります。

2.管理会社に支払う手数料の注意点

前項で述べたように、不動産管理会社に支払う管理手数料は管理委託費と仲介手数料の大きく2つに分かれるわけですが、以下の2つの点は必ず注意しましょう。

  • ・管理委託費は不動産会社によって異なる
  • ・仲介手数料は交渉により下げることも可能

これらについても非常に重要ですので、それぞれの注意点を詳しく解説していきます。

2-1.管理委託費は不動産管理会社によって異なる

仲介手数料は宅地建物取引業法(第46条)に上限が定められていますが、管理委託費には上限が定められていないため、実は、不動産管理会社によって設定が異なります。

一般的には管理委託費の設定は5%程度だと前項で上述したのですが、そうしたことから実際は、不動産管理会社ごとに3~8%と差があることが多いです。

例えば、月々の家賃が50万円で管理委託費が3%だと15,000円、8%だと24,000円です。月々9,000円、年間10万8,000円と大きな差が生じます。

支出を減らすことは家賃が増えたのと同じ効果があるため、少しでも支出を減らすには管理委託費の割合が低く設定されている不動産管理会社を選ぶのが良いでしょう。

ただ、その管理委託費内で賃貸オーナー様が望む管理業務をどこまでやってもらえるかは、これも不動産管理会社の管理メニューによって違いがありますので、内容を良く確認することは忘れないで頂きたい点になります。

2-1-1.システム手数料を請求する不動産会社もいる

たった今、少しでも支出を減らすには、管理委託費の割合が低く設定されている不動産管理会社を選ぶことをおすすめしましたが、一概にその割合が低く設定されているのが良いとは言い切れないので注意してください。

どういうケースかを以下で詳しく解説します。

不動産管理会社の中には管理委託費とは別に【独自のシステムを使用しているという理由】で「システム使用料」や借主の契約を更新する際に「契約更新事務手数料」を徴収しているところがあるからです。

上記の手数料は全ての不動産管理会社が徴収しているわけではありません。

しかし「管理委託費の割合が低い」もしくは「管理委託費は取っていません」と説明をする不動産管理会社の中には、上記のような手数料を設定しているケースが非常に多いのです。

費用対効果を計算して総合的に判断すると、結局のところ、普通に管理手数料を設定している不動産管理会社と何ら変わらない、むしろ管理内容によっては、高くなってしまう場合があるので注意が必要です。

これは覚えておきましょう。

上述もしましたが、目先の管理費のパーセンテージ(管理委託費の割合)だけを見るのではなく「手数料内でやってもらえる仕事のなかに本当に望む業務がふくまれているのか?」そして「他の手数料も含めた総額がいくらになるのか?」も忘れずにしっかりと確認してから契約を締結しましょう。

例えば、賃貸オーナー様が望む管理業務をどこまでやってもらえるかについて、全く同じ管理業務の内容で、年間のランニングコストを出してもらい、各社を比較検討することはやはり重要だとお分かりいただけるのではないでしょうか。

2-1-2.管理業務が基幹事務のみに限られているケースがあるので注意

また、よく見られるケースとして、管理委託費の割合が「3%」に設定されている不動産管理会社の中には、管理業務の内容が基幹事務だけに限られているところがあります。

基幹事務とは、「賃料の徴収業務(家賃滞納も含む)」「契約更新業務」「解約業務」の3つを言います。

例えば、賃貸物件の「共用部分の清掃」「建物の保守・点検」「クレーム対応」などの重要な管理業務が管理メニューには含まれておらず、別料金に設定されていた場合、賃貸オーナー様がそれを自らが行うとかなりの労力がかかるでしょう。

事前に内容をよく確かめることもせずに、契約した後になって「えっ!それは別だったの?」ということになっては目も当てられません。

結果的にそれらも依頼することになると、大幅に手数料が増えてしまうことが考えられますので本当に注意しましょう。

くどいのですが「管理委託費の割合が低いかどうか」は、もちろん、賃貸経営上における重要項目であることは間違いありませんが、ただそれだけに目を奪われてしまい契約を結んでしまうと、後から気が付いても勘違いでは済まなくなります。

やはり、必要な管理業務が契約内容に含まれているかどうかも確認をすることが不動産管理会社を選ぶ上で大切です。

2-2.仲介手数料は交渉により下げることも可能

宅地建物取引業法(第46条)には仲介手数料の上限が定められていると言いましたが、実は、下限に関しては長期間見直しが行われていないのです。つまり「仲介手数料の値引き」は法律上問題ありません。

昔はインターネットが普及していなかったこともあり、今と比べると仲介業務には手間と時間がかかっていました。

しかし、近年ではインターネットの普及により、以前と比べると、入居者募集を効率的に行える環境が整ってきたため、仲介業務における人的な負担と費用負担は随分小さくなっています。

そのため交渉をすれば仲介手数料を下げてもらえるケースもあるようです。

特に不動産仲介業と不動産管理業の両方を兼務している業者なら、不動産管理業での収入が確保できているため、交渉次第では仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

頻繁に発生する費用ではないかもしれませんが、賃貸の一棟マンションや一棟アパート経営では、入居者が入れ替われば定期的に仲介手数料が発生することにもなりますからため、費用負担軽減のため、ダメもとでも交渉することも必要でしょう。

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3.不動産管理会社に管理を委託するメリット

管理業務に十分時間を割ける方でしたら、自主管理を選択することで管理委託費を掛けずにコスト削減ができますが、賃貸管理業務の経験・知識不足が原因でトラブルや入居者クレームなどが発生してしまい、対応が後手に回ってしまうと、結果としてご自身の物件の資産価値の下落や、最悪の場合、経営に支障を来たす恐れがあります。

反対に、しっかりとした不動産管理会社に管理業務を委託できた場合、賃貸オーナー様は以下のようなメリットが得られます。

    ・管理業務にかかる負担を軽減できる
    ・プロの管理業務のノウハウを身に付けられる
    ・入居者満足度が向上し、定住率が安定することで経営も安定する

これらについても、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

3-1.管理にかかる負担を軽減できる

賃貸オーナー様が望む管理業務を不動産管理会社に委託できれば、基本的に全ての管理業務を行ってくれることになるため、オーナー様の負担は大きく軽減されます。

特に、サラリーマン、自営業者といった方々が副業として不動産投資を行っている場合、管理業務を委託できれば、本業に支障をきたすこともなくなります。

管理業務にかかる負担を軽減できれば本業に専念できますし、日常生活に支障を来すことなく、心身ともに余裕を持って不動産投資を継続できます。

3-2.プロのノウハウを身に付けられる

しっかりとした不動産管理会社であれば、当然プロとしての管理ノウハウを持っているものです。

管理業務を委託して「この管理会社はどのような管理業務を行っているのか?」を確認できれば、この間に必要な知識や経験を身に付けておくことが可能です。

もし仮に将来、賃貸オーナー様自身が自主管理を行いたくなっても、この知識や経験が役に立つことでしょう。

今も、自主管理で無駄な支出を抑えたいと思っている人が多いかもしれませんが、上述した通り、トラブルや入居者クレームなどの問題に対処すると、オーナー様の負担が大きく、対応がマズければ物件の資産価値の下落を招いてしまう可能性があります。

自主管理については、まずは管理業務を不動産管理会社に委託し、経営を安定させ、管理業務のノウハウを身に付けてから切り替えるようにすれば、経営リスクを抑えながら自主管理に移行できるというものです。

3-3.入居者満足度が向上し、定住率が安定することで経営も安定する

管理のプロに任せられれば、「入退去の管理」「設備の不具合」「クレームへの対応」などをスムーズに行ってもらえます。

入居者満足度を高める為には、管理会社選びがとても重要になってきます。

なぜなら入居者サポートの良さは入居者満足度へ直結しており、入居者満足度の高さは入居率の高さ、長期入居へと連鎖して繋がるっていくからです。

成功率を高められる安定した不動産投資を行うには、やっぱり適切な管理業務遂行が必須になってくるわけです。

特に不動産投資を始めて間もない間は、高い入居率を維持しつつ継続的・安定的に家賃収入を得るためにも、自主管理ではなくしっかりとした管理会社を見つけて委託管理を選択するようにしましょう。

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まとめ

不動産投資は投資用不動産を購入すれば家賃収入が得られる訳ではなく、適切な管理業務を行ってようやく継続的・安定的に家賃収入を得られるようになります。

管理業務を不動産管理会社に委託した場合は手数料がかかるため、自主管理で少しでも無駄な支出を抑えたいと考えている人も多いかと思います。

お気持ちは十分理解できるのですが、不動産管理会社に支払う手数料は、ご自身が委託をしたい管理業務が滞りなく実行されていれば、支払う価値は十分あると言えるでしょう。

自主管理の負担や委託で得られるメリットを考えると、不動産管理会社へ委託するのをおすすめします。

不動産管理会社選びに失敗しないためにも、管理業務を委託する際は「管理委託費の設定」「契約に含まれている業務内容」を複数社必ず比較検討した上で、ご自身が納得した管理委託プランで契約するようにしましょう。

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